Tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới” vừa diễn ra, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết thị trường đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý. Theo ông, trong khi nguồn cung bất động sản đầu năm 2026 tăng khoảng 30% so với cùng kỳ nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, tỷ lệ giao dịch thành công lại giảm mạnh. 

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho biết, theo số liệu của đơn vị nghiên cứu, những năm trước, nhiều dự án có tỷ lệ hấp thụ 80-90%, thậm chí bán hết trong ngày, thì 6 tháng đầu năm nay tỷ lệ giao dịch thành công đã xuống dưới 50%.

Vị Phó Chủ tịch Hiệp hội cho rằng, nguyên nhân quan trọng nằm ở sự thay đổi của lực cầu. Dòng tiền đầu cơ đang rút khỏi thị trường, thay vào đó là lực cầu thực với yêu cầu ngày càng cao về khả năng ở, khai thác kinh tế và tạo dòng tiền ổn định. “Lực cầu đang bị ‘thuần hóa’ mạnh mẽ và có tính chọn lọc rất cao”, ông Đính nhận định.

Theo các báo cáo nghiên cứu, tại khu vực ven TP HCM cũ, giá căn hộ bình quân khoảng 108 triệu đồng/m², trong khi một số khu vực phía Đông và Đông Bắc TP HCM có nguồn cung quanh 55-60 triệu đồng/m².

Các chuyên gia cũng nhìn nhận, một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường là cách người mua đánh giá vị trí bất động sản.

Ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng dòng tiền đang rời khu vực trung tâm để bám theo các trục hạ tầng và không gian đô thị mới. Người mua hiện không còn quá chú trọng số kilomet từ dự án đến trung tâm mà quan tâm nhiều hơn đến thời gian di chuyển thực tế. Điều này tạo dư địa cho các đô thị vệ tinh và khu vực vùng ven, nhất là nơi được đầu tư mạnh về vành đai, cao tốc, metro và các tuyến kết nối liên vùng.

Tuy nhiên, ông Bình lưu ý hạ tầng mới chỉ là “điều kiện cần”. Không ít dự án nằm cạnh cao tốc, metro hoặc sân bay vẫn thiếu người mua nếu thiếu quy hoạch đồng bộ, tiện ích và năng lực vận hành. Giá trị cuối cùng phải được quyết định bởi nội lực của dự án, khả năng thu hút cư dân và hình thành hoạt động kinh tế thực chất.

“Xu hướng tương lai sẽ không còn thuộc về những dự án phân lô đơn lẻ mà nghiêng về các đại đô thị tích hợp, nơi cư dân có thể sinh sống, làm việc và sử dụng dịch vụ ngay tại chỗ”, ông Bình cho hay.

Ở góc độ dữ liệu thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam Batdongsan, cho biết nhu cầu tìm kiếm hiện tập trung mạnh vào căn hộ. Tại TP HCM, căn hộ chiếm 40% lượng tìm kiếm, trong khi tỷ lệ này tại Hà Nội là 49%.

Đáng chú ý, 60% người tiêu dùng được khảo sát đặt tiêu chí bất động sản phải có khả năng ở được hoặc tạo dòng tiền cho thuê. Trong khi đó, 80% nguồn cung mới có giá trên 50 triệu đồng/m², trái ngược với nhu cầu lớn của người mua đang tìm kiếm sản phẩm dưới ngưỡng này.

“Đây chính là điểm nghẽn khiến nhu cầu có thật nhưng giao dịch chưa thể bứt lên. Trên thị trường thứ cấp, giá đã bắt đầu điều chỉnh. Giá bán thứ cấp tại Hà Nội giảm khoảng 5-14%, còn TP HCM giảm 5-7%”, ông Tuấn đưa ra thống kê.

Đồng thời ông Tuấn cho rằng bên mua vẫn có nhu cầu nhưng bên bán và bên mua chưa gặp nhau do khoảng cách về giá.

Trong khi đó, lãi suất tiếp tục là biến số quan trọng. Dữ liệu 5 năm của Batdongsan.com.vn cho thấy mỗi khi lãi suất tăng, giá căn hộ TP HCM chịu áp lực giảm khoảng 5-7%. Ngược lại, khi lãi suất hạ nhiệt trong năm 2025-2026, giá căn hộ đã tăng nhanh, riêng năm vừa qua tăng 22,5%.

Ông Tuấn đánh giá thị trường đã bắt đầu phát đi tín hiệu tạo đáy khi lượng tìm kiếm bất động sản trong tháng 7 ngừng giảm và đi ngang. Tuy nhiên, sự phục hồi được dự báo diễn ra chậm và chọn lọc, tập trung vào các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, nằm dọc những trục hạ tầng lớn hoặc tại các trung tâm đô thị mới.

Trong khi đó, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc EXIMRS đưa ra góc nhìn, việc TP HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang thúc đẩy thị trường vận hành theo logic vùng thay vì địa giới hành chính. Nhà đầu tư cũng ngày càng khắt khe về pháp lý và ưu tiên sản phẩm có nhu cầu thực hoặc khả năng cho thuê.

Theo bà Tú, để kích hoạt thanh khoản, doanh nghiệp cần định giá sát giá trị thực ngay từ đầu và đưa ra giải pháp tài chính giảm áp lực dòng tiền, thay vì dựa vào các chương trình khuyến mãi mang tính hình thức.

Ở góc nhìn chính sách, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhìn nhận thị trường bất động sản năm 2026 đang trải qua quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ sau thời gian dài lệch pha về phân khúc. Nguồn cung từng tập trung quá lớn vào cao cấp, siêu sang, trong khi nhà ở bình dân và nhà ở xã hội thiếu hụt.

Theo ông Châu, nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn. Riêng TP HCM được khảo sát có khoảng 974.000 người có nhu cầu về nhà ở xã hội. Một dự án chỉ cung cấp 750 căn nhưng nhận tới 15.000 hồ sơ đăng ký.

Đáng chú ý, trong 7 tháng đầu năm, TP HCM có 37 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn, cung ứng hơn 27.000 căn hộ, cao hơn đáng kể mức bình quân khoảng 15.000 căn/năm của giai đoạn trước. Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa thanh khoản tăng khi người mua vẫn thiếu niềm tin và doanh nghiệp thiếu dòng tiền.

Bức tranh này cho thấy thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào một cuộc sàng lọc sâu hơn. Dòng tiền không biến mất, nhưng đang tìm đến những sản phẩm có giá trị sử dụng thật, pháp lý rõ ràng, kết nối tốt và có khả năng tạo dòng tiền.