Mùa báo cáo tài chính quý II/2026 hé lộ kết quả kinh doanh lao dốc của nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực khu công nghiệp.

Diễn biến này phản ánh bức tranh phân hóa của ngành trong bối cảnh nguồn cung đất khu công nghiệp sẵn sàng bàn giao không còn dồi dào như giai đoạn trước. Một số doanh nghiệp vẫn ghi nhận tăng trưởng nhờ bàn giao các hợp đồng đã ký hoặc có nguồn thu ổn định từ dịch vụ khu công nghiệp, trong khi nhiều doanh nghiệp khác phải lùi thời điểm hạch toán doanh thu sang các quý cuối năm.

Ở nhóm quy mô lớn và còn dư địa quỹ đất cho thuê, mức giảm lớn nhất cả về doanh thu và lợi nhuận là Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex - CTCP (Becamex IDC, Mã: BCM), với doanh thu thuần gần 891 tỷ đồng và lãi sau thuế hơn 211 tỷ đồng, lần lượt giảm 65% và 86% so với cùng kỳ.

Nguyên nhân chính do mảng trụ cột bất động sản chững lại, chỉ mang về gần 524 tỷ đồng, giảm 77%. Ngược lại, doanh thu bán hàng hóa cung cấp dịch vụ (trong đó có cho thuê đất khu công nghiệp) tăng 55% so với cùng kỳ.

6 tháng đầu năm, doanh nghiệp đạt doanh thu thuần gần 1.662 tỷ đồng và lãi sau thuế 320 tỷ đồng, lần lượt giảm 65% và 83% so với cùng kỳ.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) ghi nhận doanh thu thuần quý II gần 589 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế chỉ đạt hơn 34 tỷ đồng, giảm 91% so với cùng kỳ và là mức thấp nhất kể từ quý II/2024.

Theo doanh nghiệp, khoảng 170 ha đất khu công nghiệp đã được ký hợp đồng cho thuê nhưng chưa đủ điều kiện bàn giao do vẫn đang trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng. Vì vậy, phần doanh thu này chưa thể ghi nhận trong quý II và được kỳ vọng sẽ hạch toán vào các quý cuối năm.

Lũy kế 6 tháng, ông lớn khu công nghiệp này ghi nhận gần 1.925 tỷ doanh thu thuần và gần 240 tỷ đồng lãi ròng, giảm lần lượt 46% và 80% so với cùng kỳ.

Tương tự, Tổng công ty Phát triển khu công nghiệp (Sonadezi, Mã: SNZ) báo doanh thu và lợi nhuận quý II sụt giảm gần 31% và 51% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chủ yếu là do doanh thu kinh doanh khu công nghiệp sụt giảm 73% về còn gần 251 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Sonadezi ghi nhận 2.754 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm gần 26% và lãi sau thuế gần 732 tỷ đồng, giảm gần 44% so với cùng kỳ.

Ở nhóm doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn, CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (Mã: D2D) cũng ghi nhận kết quả kinh doanh lao dốc do không còn khoản doanh thu đột biến từ chuyển nhượng đất tại KCN Châu Đức như cùng kỳ năm trước.

CTCP Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa (Mã: TIP) cũng báo lãi quý II giảm 18% xuống hơn 53 tỷ đồng, chủ yếu do hụt thu từ hợp đồng hợp tác với CTCP Dầu khí Đầu tư khai thác Cảng Phước An.

Ở chiều ngược lại,một số doanh nghiệp vẫn duy trì tăng trưởng nhờ ghi nhận doanh thu cho thuê hạ tầng khu công nghiệp và nguồn thu ổn định từ các hoạt động dịch vụ.

Tổng Công ty Viglacera - CTCP (Mã: VGC) ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc, với doanh thu thuần hơn 4.462 tỷ đồng, tăng 38% so với cùng kỳ và là mức cao nhất từ trước đến nay. Lãi sau thuế hơn 831 tỷ đồng, tăng 54%.

Doanh nghiệp cho biết động lực chính đến từ hoạt động cho thuê hạ tầng KCN tại các công ty con tăng trưởng, mảng vật liệu xây dựng cũng cải thiện rõ rệt so với cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng, Viglacera mang về gần 7,737 tỷ đồng doanh thu thuần và hơn 778 tỷ đồng lợi nhuận, tăng lần lượt 27% và 3%. Hạ tầng khu công nghiệp tiếp tục là nguồn thu lớn nhất với gần 2.490 tỷ đồng, tăng 27%.

Kết thúc quý II, doanh thu thuần của CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (Mã: SIP) đạt 2.402 tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ, lãi sau thuế hơn 447 tỷ đồng, tăng 41%.

Lũy kế 6 tháng, doanh nghiệp đạt kết quả kinh doanh cao kỷ lục, với doanh thu thuần gần 4. 567 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế gần 804 tỷ đồng, tăng 12%.

Khác với nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp phụ thuộc vào doanh thu cho thuê đất, SIP tiếp tục được hỗ trợ bởi mảng cung cấp điện, nước và các dịch vụ tiện ích trong khu công nghiệp. Hoạt động này đóng góp hơn 80% doanh thu, đạt hơn 3.678 tỷ đồng. Trong khi đó, doanh thu cho thuê đất đã phát triển hạ tầng đạt hơn 226 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ.

Hoạt động kinh doanh khu công nghiệp tiếp tục mang lại kết quả kinh doanh tích cực cho Tổng Công ty IDICO - CTCP (Mã: IDC) đem về hơn 2.270 tỷ đồng doanh thu thuần và 663 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng lần lượt 29% và 105% so với cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng, doanh thu của IDICO đạt 3.800 tỷ đồng, tăng 6% và lãi sau thuế tăng 20% lên 1.001 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu cho thuê đất đóng góp hơn 1.190 tỷ đồng, tăng 43% so với cùng kỳ.

CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (Mã: NTC) báo lãi quý II gần 132 tỷ đồng, tăng 36% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong 30 quý, kể từ quý I/2019. Tuy nhiên, do kết quả kém tích cực trong quý đầu năm, doanh thu thuần 6 tháng vẫn giảm 41% xuống gần 164 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế chỉ tăng nhẹ 1% lên hơn 171 tỷ đồng.

Dự báo lợi nhuận phân hóa mạnh

Trong báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp vừa công bố, nhóm phân tích của Chứng khoán ACB (ACBS), dự báo tổng doanh thu năm 2026 của ngành BĐS KCN ước đạt 72.400 tỷ đồng, tăng 14% và lãi ròng ước đạt gần 22.000 tỷ đồng, tăng 56% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ tăng trưởng từ nhóm KCN chuyển đổi từ đất trồng cao su.

Trong đó, nhóm cao su như Cao su Phước Hòa, Tập đoàn Cao su (GVR)… dự kiến tăng trưởng mạnh trong năm 2026 với kỳ vọng giá cao su sẽ tiếp tục tăng trong giai đoạn 2026 - 2030 nhờ cầu vượt cung, giá dầu biến động do chiến tranh tại Trung Đông và thời tiết tại các nước sản xuất chính bị ảnh hưởng bởi El Nino. Ngoài ra, các công ty này sẽ nhận được tiền bồi thường đáng kể từ chuyển đổi đất cao su sang đất KCN và xây dựng cao tốc.

Đối với nhóm thuần KCN như IDICO, Đầu tư Sài Gòn VRG, Becamex IDC, Kinh Bắc, Nam Tân Uyên, Sonadezi…,ACBS cho rằng kết quả kinh doanh năm 2026 nhiều khả năng sẽ đi ngang hoặc suy giảm. Nguyên nhân là diện tích khu công nghiệp ký mới trong năm 2025 sụt giảm do ảnh hưởng của chính sách thuế quan của Mỹ, trong khi Thông tư 99 về hạch toán doanh thu cho thuê khu công nghiệp cũng khiến một số doanh nghiệp như SZC và NTC phải chuyển từ phương thức ghi nhận một lần sang phân bổ theo từng năm.