Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đang tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.

Tính đến 31/5/2024, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng 4,61% so với cuối năm 2023, chiếm 21,51% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó chiếm tỷ trọng lớn là tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng (chiếm khoảng 60% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 1,15% so với cuối năm 2023). Còn dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng 10,29% so với cuối năm 2023, chiếm tỷ trọng khoảng 40% trong tổng dư nợ.

Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến cuối năm 2023 đạt khoảng 1,093 triệu tỷ đồng. Như vậy tính từ đầu năm đến cuối tháng 5, các ngân hàng đã cho các chủ đầu tư dự án vay thêm hơn 112.000 tỷ đồng.

Trong báo cáo cáo cập nhật ngành bất động sản vừa công bố, CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho biết do các chậm trễ về pháp lý và phát triển dự án từ cuối 2022, doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư tiếp tục sụt giảm trong quý đầu năm nay. Tuy nhiên, với mặt bằng lãi suất thấp và số lượng dự án được phê duyệt tăng từ cuối 2023, khả năng doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư dự báo sẽ cải thiện nhẹ trong 12 - 18 tháng tới khi các dự án mới mở bán.

Nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng của các chủ đầu tư khi các dự án mới được mở bán. Trong quý I/2024, nhiều dự án mới được bán hết ngay khi ra mắt, các giao dịch trên thị trường thứ cấp hồi phục và giá nhà ở tiếp tục tăng tại Hà Nội và TP HCM.

Nhóm phân tích cho rằng khung pháp lý bất động sản mới sẽ hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Ba luật về bất động sản được phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ 2025.

Trong số các chủ đầu tư niêm yết, chỉ một số ít như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long có thể triển khai dự án mới và ghi nhận doanh số bán hàng đáng kể trong quý I/2024. Nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý với các dự án tại Hà Nội và TP HCM, dẫn đến nguồn cung nhà ở mới suy giảm ở các thành phố lớn.

“Chúng tôi kỳ vọng chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong một vài tháng tới, điều này sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới. Hồi tháng 6, chính phủ đã ban hành Nghị định về giá đất và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Kỳ vọng các nghị định bổ sung về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sẽ được ban hành trong những tháng tới”, chuyên gia phân tích VIS Rating nhận định.

Theo nhóm phân tích, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư địa ốc sẽ duy trì ở mức cao khi các công ty này tăng cường sử dụng nợ vay để phát triển các dự án mới. Trong quý I/2024, tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư niêm yết có xu hướng tăng, thể hiện bằng chỉ số nợ vay/EBITDA tăng lên mức 3,4 lần từ mức nhỏ hơn 2 lần trong giai đoạn trước năm 2022 do lợi nhuận ở mức yếu và dư nợ gia tăng.

Mặc dù vậy, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp cũng duy trì ở mức yếu do dòng tiền hoạt động và nguồn tiền mặt suy giảm.

"Các chủ đầu tư thường tận dụng dòng tiền trả trước từ khách hàng khi mở bán để tài trợ cho việc phát triển dự án. Tuy nhiên phần lớn các chủ đầu tư chưa thể mở bán dự án để tiếp cận nguồn vốn này, do đó sẽ phải sử dụng nợ vay mới", đơn vị cho hay.

Song, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cải thiện sẽ giúp giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong năm 2024 và 2025. Các chuyên gia phân tích kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16 - 18% trong năm 2024 (tính đến 28/2/2024, dư nợ tín dụng cho chủ đầu tư bất động sản đạt hơn 1,1 triệu tỷ đồng).