Thị trường bất động sản TP HCM và vùng vệ tinh bước vào quý II/2026 với trạng thái thận trọng bao trùm. Theo các đơn vị nghiên cứu và chuyên gia trong ngành, nguồn cung mới nhiều khả năng vẫn chưa thể cải thiện đáng kể, khi doanh nghiệp hạn chế mở bán trong bối cảnh dòng vốn còn nhiều rào cản.

Báo cáo mới đây của DKRA Consulting (thuộc DKRA Group) về thị trường nhà ở TP HCM và vùng phụ cận phần nào phản ánh rõ xu hướng này.

Theo dự báo từ đơn vị này, trong quý II/2026, nguồn cung đất nền dự kiến chỉ dao động khoảng 300–400 sản phẩm mở bán mới, tiếp tục duy trì ở mức thấp. Dù vậy, mặt bằng giá sơ cấp vẫn khó giảm khi chịu áp lực từ chi phí đầu vào và sự lệch pha cung – cầu.

Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp được kỳ vọng có thể cải thiện thanh khoản trong bối cảnh nguồn hàng mới ngày càng khan hiếm.

Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới được dự báo duy trì ở mức thấp, dao động 5.000 – 7.000 căn. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại khu vực trung tâm TP HCM, phân khúc B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại khu vực vùng ven.

Với phân khúc nhà phố/biệt thự, dự kiến có khoảng 2.000 – 2.500 sản phẩm được mở bán chủ yếu ở các khu vực quen thuộc như: Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức, Nhơn Trạch,…

Riêng loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, dự báo nguồn cung condotel tăng nhẹ so với quý I/2026, dao động khoảng 200 - 250 căn đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu ở TP HCM. 

Lý giải nguyên nhân khiến nguồn cung tiếp tục hạn chế, DKRA Consulting cho rằng các chủ đầu tư đang có xu hướng giữ hàng, thận trọng hơn trong việc tung sản phẩm ra thị trường, do ảnh hưởng từ việc kiểm soát tín dụng, mặt bằng lãi suất cao và những biến động khó lường của kinh tế, địa chính trị toàn cầu.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư BĐS Eras Land nhận định, sau quý I nhiều biến động ngoài tầm kiểm soát, phần lớn doanh nghiệp đã chuyển sang trạng thái phòng thủ, điều chỉnh kế hoạch kinh doanh theo hướng ưu tiên bảo toàn nguồn lực.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương cũng cho rằng, nếu kịch bản tích cực xảy ra với lãi suất hạ nhiệt, đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy mạnh và Chính phủ ưu tiên cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế thì thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn.

Tuy nhiên, lãnh đạo Eras cũng phân tích về yếu tố địa chính trị vẫn còn tiềm ẩn nhiều bất ổn do chiến sự có thể kéo dài dẫn đến khủng hoảng về năng lượng, chuỗi cung ứng toàn cầu bị ảnh hưởng, lạm phát và thắt chặt chi tiêu sẽ tác động trái chiều đến thị trường bất động sản trong quý II/2026.

“Khả năng cao lãi suất sẽ được điều chỉnh và hạ nhiệt trong quý II, vì nếu tiếp tục kéo dài sẽ gây nhiều hệ lụy cho các cá nhân, doanh nghiệp và cả nền kinh tế. Cùng với đó, để tăng hiệu quả bán hàng, các chủ đầu tư vẫn phải đưa ra các giải pháp tài chính thanh toán linh hoạt cho khách mua”, bà Hương nhận định và đưa ra dự đoán trong quý III/2026 thị trường TP HCM và các tỉnh khác sẽ sôi động trở lại.

Ở góc độ vĩ mô, các chuyên gia cho biết bất động sản là ngành có mức độ phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng, chiếm tới khoảng 70%. Tuy nhiên, hiện nay nhiều ngân hàng, kể cả nhóm Big4, đang có xu hướng siết chặt tín dụng đối với các dự án mới, hoặc chỉ lựa chọn rất kỹ với các dự án tại Hà Nội và TP HCM.

Ở góc nhìn môi giới, ông Phạm Đức, người có 15 năm kinh nghiệm trên thị trường TP HCM cho rằng, trong quý II/2026, thị trường bất động sản TP HCM nói riêng và cả nước nói chung sẽ không tăng trưởng ồ ạt mà theo hướng chọn lọc. “Đây sẽ là giai đoạn dành cho những nhà đầu tư có tầm nhìn, biết quan sát, đi trước một bước và kiên định với các sản phẩm có giá trị thực”, ông Đức nhận định.

Theo dữ liệu từ DKRA Consulting, trong Quý I/2026, thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận ghi nhận xu hướng giảm nhẹ ở hầu hết các phân khúc, cả về nguồn cung lẫn sức cầu.

Phân khúc đất nền tiếp tục trầm lắng khi tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% tổng nguồn cung, giảm tới 50% so với quý trước.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp giảm 25%, thanh khoản chững lại do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết kéo dài cùng mặt bằng lãi suất cao.

Phân khúc nhà phố và biệt thự ghi nhận mức giảm mạnh về giao dịch, với lượng tiêu thụ sụt tới 44%.