Chủ đầu tư hạn chế ra hàng

Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI) vừa cập nhật tình hình thị trường bất động sản nhà ở trong quý III với sự sụt giảm về nguồn cung mới.

Cụ thể, nguồn cung mới trên cả nước có 16.258 sản phẩm. Trong đó gồm 10.580 sản phẩm ở khu vực Hà Nội và vùng ven (tăng 13% so với quý II), 2.119 sản phẩm ở miền Trung (giảm 43%), 3.540 sản phẩm ở TP HCM và vùng lân cận (giảm 25%), 46 sản phẩm ở miền Tây (giảm 72%). Thống kê chỉ tính các dự án đã mở bán, chưa bao gồm các dự án trong giai đoạn rumor.

Đơn vị lý giải nguồn cung mới quý III sụt giảm do các chủ đầu tư hạn chế ra hàng vào tháng Ngâu. Bên cạnh đó, các bộ luật mới có hiệu lực cũng tác động đến kế hoạch ra hàng của doanh nghiệp. Phía Bắc là khu vực duy nhất trên cả nước có sự tăng trưởng nguồn cung theo quý, chủ yếu nhờ sự nóng sốt cục bộ tại thị trường Hà Nội.

Tổng nguồn cung sơ cấp trên cả nước đạt 58.504 sản phẩm, giảm 17% so với quý II, nhờ lượng sản phẩm từ các dự án triển khai trong giai đoạn trước đã được hấp thụ dần.

Số lượng hàng tồn kho trên cả nước là 40.817 sản phẩm. Trong đó, Hà Nội và vùng ven có 13.863 sản phẩm (tăng 7% so với quý II), miền Trung có 6.549 sản phẩm (tăng 16%), TP HCM và vùng ven có 17.726 sản phẩm (giảm 23%) và miền Tây có 2.679 sản phẩm (tăng 15%).

Về tình hình mua bán, tổng lượng giao dịch quý III giảm 22% so với quý II nhưng cao hơn khoảng 4,5 lần so với quý I.

Tình trạng bán cắt lỗ giảm mạnh

Về giá bán bất động sản nhà ở trong quý III, thị trường các khu vực chủ yếu ghi nhận tăng nhẹ hoặc giữ ở mức ổn định so với quý II.

Với căn hộ, giá bán tại khu vực Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh dao động 30 - 80 triệu/m2 (tăng 5 - 10%); tại Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên, Quảng Bình khoảng 29 - 104 triệu/m2 (tăng 5 - 10%).

Căn hộ tại khu vực TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 29 - 82 triệu/m2 (tăng 3 - 5%); tại Cần Thơ, An Giang, Hậu Giang, Vĩnh Long, Bạc Liêu, Phú Quốc khoảng 31 - 45 triệu/m2 (ổn định).

Giá bán nhà phố quý III ở miền Bắc dao động 40 - 180 triệu/m2, miền Nam khoảng 31 - 103 triệu/m2 (đều tăng 1 - 2% so với quý II). Trong khi đó, giá nhà phố miền Trung và miền Tây không thay đổi nhiều, lần lượt khoảng 40 - 140 triệu/m2 và 22 - 45 triệu/m2.

Giá biệt thự miền Bắc và miền Nam cùng tăng ở mức 1 - 2%, lần lượt dao động 29 - 231 triệu/m2 và 60 - 329 triệu/m2. Tại miền Trung, giá biệt thự giữ ổn định ở mức 45 - 200 triệu/m2.

Với phân khúc shophouse, giá bán tại miền Trung khoảng 45 - 210 triệu/m2, miền Nam 30 - 350 triệu/m2, miền Tây 25 - 41 triệu/m2, đều tương đương quý II. Giá shophouse miền Bắc dao động 38 - 242 triệu/m2, tăng 1 - 2%.

Với phân khúc đất nền, giá bán trên cả nước trong quý III giữ ở mức ổn định so với quý II. Cụ thể, đất nền ở Hà Nội và vùng ven dao động 17 - 60 triệu/m2, ở miền Trung khoảng 14 - 54 triệu/m2, TP HCM và các tỉnh lân cận khoảng 15 - 55 triệu/m2 và miền Tây khoảng 11 - 34 triệu/m2.

Ngoài ra, Dat Xanh Services cho biết trong quý vừa qua, tình trạng bán cắt lỗ bất động sản nhà ở thứ cấp đã giảm mạnh.

Luật mới với cuộc chơi mới  

Bên cạnh sự thay đổi về giá bán bất động sản, quý III còn ghi nhận những chuyển biến tích cực hơn về niềm tin thị trường thông qua số lượt tìm kiếm, tìm hiểu thông tin dự án, tham quan nhà mẫu liên tục tăng. Các yếu tố khách quan như bão lũ, thiên tai, tháng Ngâu có tác động đến hành vi của khách hàng, song chỉ diễn ra trong ngắn hạn.

Tính chung 9 tháng đầu năm nay, số doanh nghiệp địa ốc quay lại hoạt động tăng 39,7%, số doanh nghiệp thành lập mới tăng 1,4%, quy mô vốn bình quân trên mỗi doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tăng 10,8% so với cùng kỳ. Về tình hình nhân sự, số lao động trong lĩnh vực này cũng tăng 2,3%.

Từ tháng 8/2024, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã chính thức hiệu lực sớm. Theo Dat Xanh Services, sự kiện này đã tạo ra bối cảnh mới, cuộc chơi mới cùng những kỳ vọng mới cho thị trường.

Nhìn lại quá khứ, thị trường có giai đoạn phát triển nóng, thiếu kiểm soát. Một số thực trạng tồn tại như xuất hiện nhiều chủ đầu tư không đảm bảo năng lực tài chính để triển khai dự án, thu tiền khách hàng khi chưa hoàn thiện pháp lý, nhiều trường hợp chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng nhưng không triển khai...

Ngoài ra, còn xảy ra việc chủ đầu tư mở rộng quỹ đất, hình thành nhiều sản phẩm đầu cơ, thanh khoản thấp, mang tính trào lưu, lướt sóng dẫn đến nhiều dự án chậm triển khai, bỏ hoang, xuống cấp, ảnh hưởng quyền lợi của người mua.

Đến hiện tại, đơn vị nhận định đây là giai đoạn siết chặt, thanh lọc. Theo đó, các chủ đầu tư tập trung nguồn lực để từng bước tháo gỡ vướng mắc pháp lý tồn đọng, thay vì đầu tư dàn trải. Thị trường được điều chỉnh, định vị lại phân khúc phù hợp với nhu cầu thực tế. Những doanh nghiệp yếu kém sẽ dần rời thị trường do không trụ được trước các áp lực về tài chính.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ: "Các khó khăn trong thời gian vừa qua cũng chính là sự sàng lọc của cuộc chơi. Thị trường chỉ còn lại những doanh nghiệp đủ năng lực. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải cùng liên doanh, liên kết để có đủ sức phát triển và tồn tại.

Khi các luật được thực thi, doanh nghiệp sẽ không thể "tay không bắt giặc", việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Các nhà đầu tư phải là người làm thật chơi thật. Việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ không thể xảy ra khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực".

Song cũng theo vị này, hơn 2 tháng qua (tính từ khi các luật mới hiệu lực) là khoảng thời gian chưa nhiều để các quy định mới có thể thực thi nhanh chóng. Rất nhiều khó khăn của doanh nghiệp địa ốc đang chờ được tháo gỡ, cởi trói.

"Hiện nay, chúng tôi có nhiều cơ hội tiếp cập với các địa phương thì nhận thấy, nhiều nơi còn bỡ ngỡ trong việc thực thi pháp luật, nên tỷ lệ công việc được xử lý rất ít ỏi. Ví dụ như các dự án đền bù giải phóng mặt bằng, họ phản ánh là phải đền bù 100% mới được giải phóng mặt bằng nhưng điều này rất khó khiến nhiều dự án bị cản trở. Ngoài ra còn có các vấn đề khác như đấu giá, đấu thầu, tính tiền sử dụng đất...

Mong rằng thời gian tới, các quy định mới của luật sẽ được phổ biến và có hướng dẫn cụ thể để nhanh chóng được áp dụng triển khai. Điều này rất cần sự quan tâm và chung tay của các bộ liên quan", ông Đính nói tại hội nghị ngày 15/10 của VNREA.