Tìm cơ hội đầu tư giữa thời buổi khó khăn để không bị lỗ là bài toán đau đầu với nhiều nhà đầu tư BĐS. Do đó, những lời kêu gọi đầu tư với lãi suất cao vọt nhanh chóng thu hút sự chú ý.

 

Chẳng hạn, trên thị trường mới đây xuất hiện mô hình chào hàng hợp tác cho thuê phòng trọ. Theo lời giới thiệu của môi giới, nhà đầu tư chỉ cần góp vốn khoảng 40 triệu đồng để nhận lợi nhuận hàng tháng 1,2 triệu đồng trong 30 tháng và sau khi kết thúc hợp đồng sẽ hoàn vốn.

 

Ngoài ra, có một mô hình khác là nhà đầu tư sẽ bỏ ra 600 triệu sở hữu 15 phòng trọ. Hàng tháng, nhà đầu tư sẽ được trả mức lợi nhuận 18 triệu đồng, kéo dài trong 30 tháng. Vốn sẽ được hoàn khi kết thúc hợp đồng. Lợi nhuận mà chủ đầu tư cam kết cho các nhà đầu tư là 36%, hoặc là 25% khi nhà đầu tư thoái vốn sau 12 tháng. Như vậy, chỉ cần bỏ ra 40-600 triệu, sau 2,5 năm có thể thu về khoản lời 36-540 triệu. Đây là mức lợi nhuận hấp dẫn với nhiều người tại thời điểm này.

 

Vn Express dẫn lời chuyên gia tư vấn và nghiên cứu pháp lý nhà đất tại TP HCM, Nguyễn Tấn Phong khuyến cáo, trước khi xuống tiền tham gia vào mô hình nhà trọ cho thuê này, nhà đầu tư cần lưu ý 4 vấn đề sau.

 

Đầu tiên là so sánh tương quan giữa chi phí đầu vào và đầu ra. Vốn đầu tư được gọi là chi phí đầu vào quá thấp, chỉ có 40 triệu đồng trong khi lợi nhuận thu về (còn gọi là đầu ra) lại có biên độ quá cao, lên đến 25-36% theo cam kết. Sự bất hợp lý nằm ở chỗ, nếu đầu vào thấp làm sao có sản phẩm chất lượng cao để khai thác với biên lợi nhuận cao gấp nhiều lần lãi suất ngân hàng.

 

Kế đến, nếu biên lợi nhuận của mô hình đầu tư nhà trọ cho thuê tốt đến mức có thể đạt 36%, tại sao doanh nghiệp không vay ngân hàng để giảm chi phí tài chính vốn và tăng chỉ số sinh lời của dự án? Hiện nay mức lãi suất cho vay của nhà băng vẫn thấp hơn biên lợi nhuận 36% công ty cam kết trả cho nhà đầu tư

 

Nếu dự án thật sự tốt, an toàn và hấp dẫn, nhà băng đã không để vuột khách hàng tiềm năng. Tình huống loại trừ là dự án chưa đủ sức thuyết phục ngân hàng cho vay nên doanh nghiệp phải quay sang gọi vốn từ nhà đầu tư nhỏ lẻ với cam kết lợi nhuận ngất ngưỡng. Sự bất hợp lý này chỉ có thể đánh vào tâm lý hám lợi của những nhà đầu tư non kinh nghiệm, thiếu khảo sát thực tế.

 

Vấn đề thứ ba nhà đầu tư mô hình nhà trọ này cần lưu ý là không có dự án nhà cho thuê nào có thể đạt tỷ lệ lấp đầy thuận lợi 50-70% thời gian đầu đưa vào khai thác, càng khó đạt tỷ lệ lấp đầy khách thuê lý tưởng 80-100% trong lúc thị trường nhà cho thuê ở điều kiện bình thường. Huống chi hiện nay dịch bệnh diễn biến phức tạp, thị trường nhà cho thuê càng hạ giá và ế khách. Nếu tỷ lệ khách thuê lấp đầy dự án nhà trọ đạt dưới ngưỡng 30-35%, bên khai thác vận hành cho thuê sẽ bị lỗ vốn.

 

Ông Phong đánh giá, trong bối cảnh khó khăn của thị trường nhà cho thuê do tác động tiêu cực của dịch bệnh, mức cam kết biên lợi nhuận 36% có thể hiểu là mức không tưởng. Việc doanh nghiệp gọi vốn cam kết trả lãi khủng có thể vận hành theo cơ chế lấy tiền góp vốn của nhà đầu tư trước trả cho nhà đầu tư sau.

 

Điều cuối cùng nhà đầu tư phải cân nhắc trước khi tham gia mô hình gọi vốn này, theo ông Phong, là xem xét các điều khoản hợp đồng có cân bằng giữa nhà đầu tư và doanh nghiệp hay không. Hiện nay trên thị trường phổ biến loại hợp đồng góp vốn đầu tư, mời gọi hợp tác đầu tư có pháp lý khá lỏng lẻo.

 

Về bản chất là hình thức huy động vốn song tài sản không thuộc quyền sở hữu của người góp vốn, đất cũng không thuộc quyền sử dụng lâu dài của bên gọi vốn vì chỉ là đất thuê. Hình thức góp vốn này đánh trúng vào lòng tham của nhà đầu tư khi chào mời hùn vốn cực rẻ, lợi nhuận cực kỳ cao.

 

"Nhà đầu tư đừng quên rằng, lợi nhuận khủng thường đi đôi với rủi ro lớn. Sản phẩm càng hấp dẫn, mức độ thận trọng càng cao", ông Phong cho hay.

 

 

Ngoài đầu tư nhà trọ, một hình thức kêu gọi đầu tư khá mới lúc này là mô hình hợp tác kinh doanh hay đầu tư chung bất động sản.

 

Báo Tiền Phong từng phản ánh, một doanh nghiệp bất động sản mới đây đã tung ra chương trình tri ân đặc biệt. Khách hàng có thể chọn tham gia gói 1 tỷ đồng, 1,5 tỷ, 2 tỷ hoặc 3 tỷ đồng. Với mỗi gói, khách hàng sẽ được nhận lãi 35% trong 24 tháng, sau 42 tháng nhận tiền gốc hoặc bất động sản có giá trị tương đương cộng thêm nhiều ưu đãi hấp dẫn với giá trị tăng dần theo mức vốn bỏ ra. Chẳng hạn, khách hàng chọn gói 1 tỷ đồng sẽ được tặng xe VinFast Fadil. Gói 1,5 tỷ đồng được tặng xe Mazda 3. Gói 2 tỷ đồng được tặng xe Hyundai Santa Fe hoặc bất động sản có giá trị tương đương. Gói 3 tỷ đồng sẽ được tặng xe Mercedes hoặc căn chung cư trị giá gần 2 tỷ đồng.

 

Hay một mô hình khác là đầu tư chung sau khi chia dư án thành nhiều phần. Nhà đầu tư dựa vào số vốn của mình có thể tham gia từ tiền triệu đến tiền tỷ. Doanh nghiệp sẽ ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng. Trong thời gian hợp tác, nhà đầu tư có thể tự mua bán, thỏa thuận chuyển nhượng phần bất động sản đó cho người khác. Doanh nghiệp sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng cho hai bên. Hết thời hạn, nếu nhà đầu tư chưa chuyển nhượng được thì sẽ được tất toán hợp đồng, cộng thêm mức lãi suất như đã cam kết trước đó. Trong trường hợp doanh nghiệp bán được bất động sản thì sẽ chia khoản lời cho các nhà đầu tư tham gia.

 

Về mô hình đầu tư này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, đây là một hình thức huy động vốn tham gia vào thị trường bất động sản. Mô hình này đã được nhiều người nhắc đến trước đó. Nhưng tại Việt Nam, hiện tại vẫn chưa có quy định nào xoay quanh mô hình này do đó sẽ ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Một số đơn vị thậm chí lập lờ giữa việc mua chung bất động sản với cổ phần, cổ phiếu.

 

Đặc biệt với bản thân khách hàng, nếu có xảy ra rủi ro liên quan đến dự án BĐS như dự án chưa hoàn tất thủ tục, có vấn đề về pháp lý thì không có quy định nào có thể bảo vệ được người mua 1 phần BĐS đó.“Luật Kinh doanh BĐS, luật Nhà ở hiện nay đều chỉ bảo vệ người mua BĐS hoàn chỉnh và đứng tên sở hữu hoặc mua cổ phiếu thì có luật Chứng khoán bảo vệ. Trong khi đó người mua 1 phần BĐS là dở hàng hóa, dở cổ phiếu thì không có quy định hay cơ quan nào bảo vệ nên rủi ro rất cao”, ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ thêm và cũng cho rằng cơ quan quản lý nên xem xét, nghiên cứu về mô hình hoạt động này.

 

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, một trong những chiêu thức các doanh nghiệp áp dụng để che đi những hạn chế về pháp lý là cam kết mua lại sản phẩm. Rủi ro cũng sẽ xảy ra khi nhà đầu tư góp vốn kinh doanh hoặc mua trái phiếu vào những dự án kém hiệu quả, doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ. Do đó, nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo, đặc biệt khi dịch bệnh đang khiến nền kinh tế chung gặp nhiều khó khăn.

 

Xem thêm: Những rủi ro khi tham gia mua chung bất động sản thông qua app