Kết thúc năm tài chính 2023, kết quả kinh doanh chung của 75 doanh nghiệp bất động sản trên sàn tăng trưởng hơn 12% về doanh thu thuần và tăng hơn 8% về lợi nhuận ròng; lần lượt đạt trên 206.000 tỷ đồng và trên 53.640 tỷ đồng.

Trong đó, CTCP Vinhomes (Mã: VHM) tiếp tục là trụ đỡ của ngành khi đóng góp 50% tỷ trọng doanh thu và 62% lợi nhuận, tương ứng hơn 103.000 tỷ đồng và hơn 33.125 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính của các doanh nghiệp cho thấy số liệu về kết quả kinh doanh vẫn tích cực (64/75 doanh nghiệp lãi; 28/75 doanh nghiệp tăng trưởng lãi). Điều này phản ánh ngược lại so với thực trạng khó khăn chung trên toàn thị trường trong năm vừa qua và có nhiều lý giải khác nhau ở mỗi doanh nghiệp.

Bên cạnh hoạt động mở bán mới, lợi nhuận trong năm của doanh nghiệp được hỗ trợ từ doanh số bán hàng ở các kỳ kế toán trước và đến thời điểm đủ điều kiện ghi nhận vào doanh thu. Cũng cần lưu ý rằng, doanh thu và lợi nhuận trên báo cáo kết quả kinh doanh không đồng nghĩa với việc có dòng tiền thực tế về doanh nghiệp mà có thể được ghi nhận ở các khoản phải thu.

Không ít trường hợp doanh nghiệp bất động sản báo lãi nhưng không đến từ hoạt động kinh doanh chính mà từ các hoạt động khác (đánh giá chênh lệch tài sản, lãi hợp đồng hợp tác đầu tư...).

Thực tế dù báo lãi, tăng trưởng lãi nhưng dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản đều đang chịu áp lực lớn. Xét trong 6 doanh nghiệp lãi lớn nhất ngành, hai doanh nghiệp báo lãi nghìn tỷ là Becamex IDC và Sunshines Homes nhưng dòng tiền kinh doanh âm hàng nghìn tỷ đồng.

6 doanh nghiệp duy trì lãi ròng trên nghìn tỷ trong năm gồm: Vinhomes, Vincom Retail, Becamex IDC, Kinh Bắc, IDC và Sunshine Homes; giảm 2 doanh nghiệp so với năm 2022 (Phát Đạt và Khang Điền).

Vinhomes tiếp tục dẫn đầu lợi nhuận toàn ngành, đồng thời thiết lập mức đỉnh cao nhất trong lịch sử kinh doanh khi tăng trưởng 66% về doanh thu và tăng 15% về lợi nhuận so với năm 2022. Tài liệu của Vinhomes cho biết, doanh nghiệp đã hoàn tất bàn giao 9.800 căn hộ thấp tầng tại hai dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire và Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown.

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều thách thức, Vinhomes đã mở bán mới được 28.000 sản phẩm (giảm 7% so với cùng kỳ), ghi nhận tổng doanh số bán hàng theo hợp đồng năm khoảng 87.000 tỷ đồng (tương đương 3,6 tỷ USD), giảm 32% so với mức đỉnh vào năm 2022 khi ra mắt Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire với doanh số kỷ lục.

Tương tự, CTCP Vincom Retail (Mã: VRE) cũng thiết lập kỷ lục mới về kết quả kinh doanh khi doanh thu thuần đạt 9.791 tỷ đồng (tăng hơn 33%) và lãi ròng hơn 4.400 tỷ đồng (tăng gần 59%).

Mảng cho thuê tăng trưởng 13,6% về doanh thu và tăng 23,4% về lãi gộp, lần lượt đạt 7.796 tỷ đồng và 4.557 tỷ đồng. Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các TTTM đều đạt trên 80% với mức tăng trưởng từ 1,3 đến 1,6 điểm % trong năm; ngoại trừ Vincom+ có tỷ lệ lấp đầy 71,7%, giảm 1,8 điểm %. Tổng diện tích sàn thương mại tính đến cuối năm trên 1,7 triệu m2, không đổi so với năm trước đó.

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, Mã: BCM) vươn lên vị trí thứ 3 về lợi nhuận (tăng 2 bậc so với năm 2022) khi đạt trên 2.441 tỷ đồng, tăng gần 45% so với năm liền trước. 

Ở quý cuối năm, doanh thu và lợi nhuận của Becamex IDC cao đột biến (gấp 6 lần doanh thu và gấp 36 lần về lợi nhuận so với cùng kỳ), có thể được ghi nhận từ thương vụ chuyển nhượng dự án cho nhóm CapitaLand.

Theo các tài liệu được công bố trước đó, Becamex IDC đã nhận trước tiền đặt cọc 2.310 tỷ đồng của đối tác từ quý I/2022. Tại thời điểm cuối năm, doanh nghiệp không còn ghi nhận khoản mục này. Thay vào đó, bảng cân đối kế toán của Becamex IDC phát sinh khoản phải thu ngắn hạn 2.776 tỷ đồng từ bên nhận chuyển nhượng.

Tính đến cuối năm 2023, Becamex IDC là doanh nghiệp có vốn hóa cao nhất ngành (hơn 65.100 tỷ đồng), chỉ xếp sau Vinhomes (hơn 188.100 tỷ đồng) và quy mô tài sản trên 53.180 tỷ đồng. Và khi so sánh với hai chỉ số này, phần lợi nhuận trong năm của doanh nghiệp chưa tương xứng khi tương đương chưa đến 4% vốn hóa và chưa đến 6% tổng tài sản.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) cũng tăng thêm 2 bậc vươn lên vị trí thứ 4 trong bảng xếp hạng lợi nhuận ngành. BCTC hợp nhất cho thấy, doanh nghiệp đạt 5.645 tỷ đồng doanh thu thuần và khoảng 1.996 tỷ đồng lãi ròng, lần lượt gấp 6 lần về doanh thu và tăng 31% về lợi nhuận so với năm 2022

Một doanh nghiệp khác ở nhóm khu công nghiệp là Tổng Công ty IDICO - CTCP (Mã: IDC) đạt gần 7.240 tỷ đồng thu thuần và lãi ròng 1.393 tỷ đồng trong năm 2023, lần lượt giảm 3% và 21% so với cùng kỳ. Đây là doanh nghiệp duy nhất trong top lãi nghìn tỷ có kết quả kinh doanh giảm.

Riêng trong quý cuối năm, IDICO tăng trưởng 85% về doanh thu và 167% về lợi nhuận nhờ các hợp đồng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu một lần.

CTCP Phát triển Sunshine Homes (UPCoM: SSH) tiếp tục tăng trưởng ba chữ số cả về doanh thu và lợi nhuận trong năm qua khi lần lượt đạt 2.900 tỷ (tăng 238%) và 1.169 tỷ (tăng 276%).

Đây là doanh nghiệp đang đầu tư vào 6 dự án: (1) Sunshine Center (16 Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội); (2) Sunshine City (Bắc từ Liêm) do công ty con gián tiếp là CTCP Xây dựng Xuân Đỉnh làm chủ đầu tư; (3) Sunshine Palace (Hoàng Mai, Hà Nội) và (4) Sunshine Garden (Hai Bà Trưng, Hà Nội) do CTCP Sao Ánh Dương làm chủ đầu tư; (5) Sunshine Capital Tây Thăng Long do công ty con là CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân La làm chủ đầu tư; (6) biệt thự tại Khu dịch vụ và nhà ở thấp tầng Noble (Đông Anh, Hà Nội).

Tính đến cuối năm 2023, quy mô tài sản của Sunshine Homes trên 13.199 tỷ đồng, vượt nhiều doanh nghiệp như Văn Phú - Invest (Mã: VPI); TTC Land (Mã: SCR); An Gia (Mã: AGG); Hải Phát Invest (Mã: HPX); Văn Phú Invest (Mã: VPI)... Hơn 68% tài sản của doanh nghiệp là các khoản phải thu và đây là nguyên nhân chính dẫn đến dòng tiền kinh doanh âm nghìn tỷ.

Trong báo cáo vừa được phát hành, Bộ phận phân tích của CTCP Chứng khoán SSI đưa ra dự báo lợi nhuận trong năm năm 2024 của các doanh nghiệp niêm yết được dự báo có thể sẽ giảm ở cả những chủ đầu tư vốn hóa lớn và vừa. 

Dự báo này được đưa ra trên cơ sở doanh thu bất động sản thường được ghi nhận khi dự án đủ điều kiện bàn giao cho khách hàng, có nghĩa là doanh thu và lợi nhuận kỳ vọng năm 2024 phụ thuộc vào doanh thu chưa ghi nhận và theo tiến độ của từng dự án riêng của các chủ đầu tư, trong khi thị trường bất động sản đã chững lại từ nửa cuối năm 2022 và cả năm 2023.