Anh Hải Thanh chia sẻ, hiện anh đang có nhu cầu muốn bán nhà do không có khả năng trả tiền lãi lẫn gốc, cần tiền để trang trải nợ nần. Dù vậy, do nhà của anh Thanh đang được thế chấp ở ngân hàng, do ngân hàng cầm hết các giấy tờ nên anh Thanh không biết liệu mình có thể bán căn nhà này không và nếu có thì thủ tục ra sao.

 

 

Theo luật sư Nguyễn Hùng (Công ty Luật Thiên Mã, Hà Nội), trong một số trường hợp, các cá nhân hoặc tổ chức vẫn có quyền nhận chuyển nhượng nhà đang thế chấp tại ngân hàng và/hoặc làm thủ tục sang tên quyền sở hữu nhà và sử dụng đất nếu được ngân hàng thông qua. Điều này thể hiện tại khoản 4, điều 718 Bộ luật Dân sư 2005, bên thế chấp có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng thuận.

 

Trong trường hợp chuyển nhượng được chấp thuận của ngân hàng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở đang thế chấp, bên mua nhà sẽ thanh toán toàn bộ tiền nợ gốc và lãi của khoản vay, sau đó làm thủ tục giải chấp lấy sổ đỏ từ ngân hàng ra. Bên ngân hàng sẽ trao trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (sổ đỏ) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên bán để bên bán giao cho bên mua.

 

Khoản tiền trả cho ngân hàng thường là khoản do người mua nhà, đất ứng. Do đó, trước khi nộp tiền cho ngân hàng, các bên nên ký kết hợp đồng đặt cọc và thảo luận việc ứng tiền trước để đảm bảo chuyển nhượng tài sản là quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất sau khi được ngân hàng giải chấp.

 

 

Trường hợp chuyển nhượng thứ hai là khi bên vay thay thế biện pháp bảo đảm, hay đưa ra tài sản khác bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ để thực hiện giao dịch mua bán. Bên vay sẽ hoàn thành nghĩa vụ trả nợ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm/ tài sản như trên cho ngân hàng. Sau đó, ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ đồng thời ra thông báo giải chấp, chủ sử dụng đất lúc này sẽ làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

 

Sau khi làm xong các thủ tục trên, hai bên mua và bán sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng. Khi làm thủ tục này, người bán và người mua cần chuẩn bị những giấy tờ như CMND, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu đã kết hôn, trích lục ly hôn và sổ đỏ của ngôi nhà chuyển nhượng.

 

Các bên cũng cần chuẩn bị lệ phí để nộp một số khoản tiền như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ nhà đất ở chi cục thuế quận, huyện sau đó đem tới bộ phận một cửa ở Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để tiến hành thủ tục sang tên.

 

Bộ phận một cửa ở phòng đăng ký đất đia quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở TN&MT sẽ gửi phiếu hẹn nhận kết quả hồ sơ hành chính sau khi nhận đủ bộ hồ sơ hợp lệ do hai bên nộp. Sau khoảng 1 tháng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất sẽ được cấp.