Ngày 22/9/2026, Công ty TNHH Đầu tư Starbay Hà Nội công bố thông tin bất thường về việc đại diện người sở hữu trái phiếu chấp thuận giải chấp một phần tài sản bảo đảm của lô trái phiếu STA12601.

Theo công bố, tài sản được giải chấp là 125 triệu cổ phần của CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Phú Quốc (DPQC), vốn là một phần tài sản bảo đảm ban đầu của lô trái phiếu. Trước đó, doanh nghiệp cùng các bên liên quan đã hoàn tất việc thế chấp và đăng ký biện pháp bảo đảm đối với quyền tài sản phát sinh từ dự án thành phần 2 theo các văn kiện trái phiếu vào ngày 6/8/2026.

Starbay Hà Nội cho biết việc giải chấp được thực hiện theo đúng điều kiện, trình tự và thủ tục liên quan. Doanh nghiệp cũng khẳng định việc thay đổi tài sản bảo đảm không làm ảnh hưởng bất lợi đến khả năng thanh toán gốc và lãi của lô trái phiếu.

Lô trái phiếu STA12601 là đợt huy động vốn đầu tiên của Starbay Hà Nội, được phát hành hoàn tất ngày 25/06/2026 với tổng giá trị 2.780 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, đáo hạn ngày 25/06/2029 và lãi suất cố định 10,5%/năm.

Nợ phải trả tăng hơn 6 lần, đòn bẩy tài chính gia tăng

Theo báo cáo tài chính, doanh nghiệp ghi nhận lỗ sau thuế gần 58 tỷ đồng trong nửa đầu năm, trong khi cùng kỳ năm trước vẫn đạt lợi nhuận hơn 13 tỷ đồng. Khoản lỗ này khiến lỗ lũy kế tăng lên hơn 77 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, quy mô tài sản và nguồn vốn của doanh nghiệp tăng mạnh. Tại ngày 30/6/2026, vốn chủ sở hữu ghi nhận hơn 4.833 tỷ đồng, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2025.

Tuy nhiên, tốc độ gia tăng của nợ phải trả lớn hơn đáng kể. Tổng nợ phải trả tăng từ gần 1.354 tỷ đồng lên hơn 8.105 tỷ đồng, tương đương tăng khoảng 500%, tức gấp gần 6 lần chỉ sau một năm.

Trong cơ cấu nợ, doanh nghiệp phát sinh gần 2.468 tỷ đồng dư nợ trái phiếu, bên cạnh khoản nợ phải trả khác gần 5.638 tỷ đồng.

Sự gia tăng nhanh của nghĩa vụ nợ khiến các chỉ số đòn bẩy tài chính thay đổi rõ rệt. Hệ số nợ phải trả trên tổng tài sản tăng từ 0,3 lần lên 0,63 lần, trong khi nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu tăng từ 0,42 lần lên 1,68 lần.

Liên quan đến hệ sinh thái MIK Group, định hướng mở rộng đầu tư bất động sản

Starbay Hà Nội được thành lập năm 2018 với lĩnh vực hoạt động chính là kinh doanh bất động sản. Ban đầu, doanh nghiệp thuộc sở hữu của CTCP Starbay Việt Nam với vốn điều lệ 500 tỷ đồng.

Cuối năm 2018, Starbay Hà Nội chuyển sang sở hữu của CTCP Tập đoàn MIK Group Việt Nam (MIK Group), đồng thời tăng vốn điều lệ lên 1.121 tỷ đồng. Đến cuối năm 2023, vốn điều lệ tiếp tục được nâng lên 3.250 tỷ đồng.

Từ giữa năm 2024, chủ sở hữu Starbay Hà Nội chuyển sang CTCP Phát triển Nhà Phú Quốc. Người đại diện pháp luật là ông Vũ Kim Toán, người từng giữ nhiều vị trí quản lý tại các doanh nghiệp trong hệ sinh thái MIK Group.

Theo báo cáo xếp hạng tín nhiệm của VIS Rating công bố tháng 6/2026, Starbay Hà Nội hoạt động theo mô hình holding với ba công ty con, tập trung vào lĩnh vực đầu tư và phân phối bất động sản.

Thông qua Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng An Thịnh và Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ ANC Sài Gòn, doanh nghiệp chủ yếu thực hiện đầu tư thứ cấp, mua sản phẩm từ các chủ đầu tư lớn như MIK Group, Vinhomes để phân phối ra thị trường.

Giai đoạn 2023-2025, doanh thu Starbay Hà Nội duy trì khoảng 1.000-1.200 tỷ đồng/năm, chủ yếu đến từ hoạt động phân phối biệt thự tại dự án Vinhomes Global Gate và shophouse tại dự án Imperia Grand Đức Hòa. VIS Rating dự báo biên EBITDA hợp nhất của doanh nghiệp có thể duy trì quanh mức 20% trong giai đoạn 2024-2027.

Trong giai đoạn 2026-2028, Starbay Hà Nội dự kiến tiếp tục mở rộng đầu tư thông qua các công ty con tại một số dự án nhà ở do MIK Group phát triển tại Hà Nội. Ngoài ra, doanh nghiệp có kế hoạch đầu tư khoảng 2.600 tỷ đồng thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) với CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Phú Quốc để tham gia dự án Grand World Phú Quốc, với kỳ vọng hoàn vốn và tạo lợi nhuận sau khoảng 34 tháng khi dự án hoàn thành.

Tuy nhiên, VIS Rating cũng đánh giá hoạt động kinh doanh của Starbay Hà Nội vẫn phụ thuộc lớn vào các chủ đầu tư và đối tác phân phối. Doanh nghiệp hiện chưa xây dựng hệ thống bán hàng, marketing nội bộ mà chủ yếu sử dụng mạng lưới của đối tác, giúp mở rộng khả năng tiếp cận sản phẩm nhưng đồng thời làm giảm tính chủ động và gia tăng rủi ro phụ thuộc nguồn hàng.