Sợi dây trói buộc

Lãi suất tăng cao có tác động bất ngờ đối với thị trường nhà đất Mỹ. Thay vì khiến giá nhà sụp đổ - giống như những gì xảy ra với bất động sản thương mại - đà đi lên của lãi vay thế chấp mua nhà (mortgage rate) đang giúp giá nhà bật tăng.

Hiệp hội Chuyên viên Địa ốc Quốc gia Mỹ (NAR) cho biết giá trung vị của một căn nhà sẵn có đã leo lên mức 419.300 USD vào tháng 5, cao hơn hẳn con số 270.000 USD ghi nhận trong giai đoạn trước đại dịch.

Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng bất thường trên là hiệu ứng “khóa chặt” - khoản vay thế chấp từ thời lãi suất siêu thấp đang trói buộc các chủ sở hữu với căn nhà họ đang ở. Đây là hậu quả không ai lường được trước của kỷ nguyên tiền rẻ.

Ông Jim Egan, chuyên gia nhà đất của Morgan Stanley, cho biết 2/3 khoản vay thế chấp mua nhà chưa thanh toán tại Mỹ có lãi suất dưới 4%. Nếu những chủ nhà đó muốn rời đi, họ sẽ phải trả lãi vay thế chấp mới gần 7% cho kỳ hạn 30 năm. Kể từ cuối thập niên 1980, chưa bao giờ mức chênh lệch lại lớn đến vậy.

Hiệu ứng “khóa chặt” càng trở nên mạnh mẽ hơn bởi hầu hết người mua nhà chọn lãi vay cố định. Hơn 90% các khoản vay mua nhà mới trong những năm gần đây có lãi suất cố định trong 30 năm. Trước khi thị trường nhà đất Mỹ sụp đổ vào năm 2008, tỷ lệ này chỉ vào khoảng 67%, tờ Wall Street Journal (WSJ) cho biết.

Người đang sở hữu nhà không muốn rời đi, dẫn đến việc số nhà được rao bán trên thị trường sụt giảm. Nguồn cung hạn hẹp kéo giá nhà lên cao hơn nữa, làm giảm số người có khả năng mua nhà.

Nền kinh tế chịu đòn đau

Thị trường nhà đất bị đóng băng vì lãi suất cao đi kèm với hậu quả kinh tế. Các khoản chi gắn liền với doanh số nhà ở đã sụt giảm.

Thường thì mọi người sẽ chịu khó bỏ tiền để sửa sang nhà trước khi rao bán hoặc vung tay để cải tạo chúng sau khi chuyển đến. Nhưng khi ít người chịu bán và không mấy người có khả năng mua nhà, lẽ dĩ nhiên các khoản chi này cũng giảm sút.

Các chuyên gia xử lý giao dịch như luật sư và môi giới nhà đất ngày càng rỗi việc. Cùng với việc xây dựng nhà mới, những hoạt động này thường chiếm khoảng 3 - 5% GDP Mỹ, theo ước tính của Hiệp hội Xây dựng Nhà Mỹ.

Mặt tích cực là hàng triệu hộ gia đình chốt được lãi vay thấp có thể thoải mái đem tiền đi tiêu, bởi trung bình giá trị nhà của họ đã tăng thêm 119.000 USD trong 4 năm qua. Có thể đây là một trong những lý do chi tiêu tiêu dùng của Mỹ vẫn bền bỉ bất chấp lãi suất gia tăng, cản đường Fed trong cuộc chiến chống lạm phát.

Ngoài Fed, đối tượng khác đang bị thị trường nhà ở “ngáng chân” là thị trường lao động. Các ứng viên sẽ ngần ngại chấp nhận việc làm ở bang khác nếu họ phải hy sinh chi phí nhà ở thấp.

Nghiên cứu của các nhà kinh tế tại Đại học California Irvine và UC Berkeley ước tính rằng hiệu ứng “khóa chặt” đã khiến 660.000 người ngần ngại chuyển đến vùng khác trong 12 tháng tính đến tháng 6/2023.

Theo ông Craig Picken, đồng sáng lập công ty tuyển dụng nhân sự cấp cao trong lĩnh vực hàng không vũ trụ Northstar Group, việc kết nối doanh nghiệp với ứng viên phù hợp đã trở nên khó khăn hơn. Nguyên nhân là khi người lao động chuyển nhà, họ và doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với các chi phí tài chính mà cả hai đều không muốn gánh.

Một trong những tác động khác của hiệu ứng “khóa chặt” là các căn nhà mới của Mỹ đang nhỏ đi. Nhà được xây dựng trong năm 2023 nhỏ hơn 5% so với những căn được xây hai năm trước đó. Các công ty xây dựng đang cố giữ cho giá nhà phải chăng nhất có thể, đổi lại, người mua sẽ phải chấp nhận ít diện tích hơn.

Các rắc rối do hiệu ứng “khóa chặt” gây ra sẽ còn kéo dài đến bao giờ? Ông Thomas Ryan, nhà kinh tế tại Capital Economics, nghĩ rằng lãi suất vay thế chấp sẽ cần giảm về gần 5% để nguồn cung nhà ở bắt đầu bình thường trở lại.

Hầu hết các chuyên gia dự báo rằng lãi suất vay thế chấp kỳ hạn 30 năm cuối năm 2025 sẽ vào khoảng 6%. Nhưng khi đó, khoảng 2/3 chủ sở hữu nhà vẫn sẽ có lãi vay thế chấp thấp hơn 2 điểm % so với lãi suất hiện hành. Nói gọn lại, thị trường nhà ở kỳ lạ nhất nước Mỹ trong ba thập kỷ sẽ không sớm được cải thiện.