Tại phiên thảo luận Tổ chiều 19/8, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết Nghị quyết 21 đặt ra những định hướng lớn, không chỉ giới hạn ở việc sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, những luật có tác động hoặc liên quan trực tiếp đến các định hướng này phải được rà soát, sửa đổi đồng bộ, theo Cổng TTĐT Quốc hội.   

Dẫn ví dụ, Thủ tướng cho biết Quốc hội đã thảo luận về Luật Đầu tư công, Luật Ngân sách nhà nước, tới đây Chính phủ cũng đang xây dựng định hướng chính sách để sửa các luật về thuế.

Nhiều vấn đề liên quan đến tài chính đất đai không thể quy định cụ thể hết trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản mà phải được xử lý trong các luật về thuế. Các vấn đề như giá đất, điều tiết phần chênh lệch địa tô, hay cơ chế tài chính để khuyến khích đưa đất vào sản xuất, sử dụng, không để đất bỏ hoang, đều cần được nghiên cứu bổ sung trong quá trình sửa đổi các luật thuế...

Ở giai đoạn hiện nay, Chính phủ trình Quốc hội các định hướng chính sách lớn. Trên cơ sở ý kiến của đại biểu Quốc hội, các cơ quan sẽ tiếp tục hoàn thiện để tại kỳ họp tới có thể trình dự thảo chi tiết hơn.

Đề cập những vấn đề lớn trong sửa đổi Luật Đất đai, Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo tinh thần Nghị quyết 21, cần giảm bớt các tầng nấc quy hoạch, tiến tới trong phạm vi địa phương chỉ còn một quy hoạch và một kế hoạch sử dụng đất.

Hiện nay, hệ thống quy hoạch gồm quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch đô thị và nông thôn, các quy hoạch ngành, quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương. Việc tích hợp các loại quy hoạch sẽ tạo thuận lợi cho địa phương trong tổ chức thực hiện.

Tuy nhiên, Thủ tướng lưu ý phải đồng thời xây dựng cơ chế, tiêu chí và điều kiện chặt chẽ, không để xảy ra tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, làm thay đổi mục tiêu sử dụng đất. Mặt khác, quy định không thể quá cứng nhắc, bởi thực tiễn phát triển luôn đặt ra những yêu cầu mới.

Một vấn đề lớn khác là tiếp tục hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Phải bảo đảm công khai, minh bạch, có cạnh tranh, lựa chọn được nhà đầu tư đủ năng lực và có kế hoạch sử dụng đất hiệu quả. Phải quy định rõ trường hợp nào thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp nào đấu thầu dự án có sử dụng đất và trường hợp nào được giao trực tiếp cho nhà đầu tư.

Cùng với đó, quy định rõ phương thức tính và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Có những dự án quy mô lớn, nhà đầu tư cần biết rõ sẽ nộp tiền một lần hay hằng năm để tính toán chi phí và phương án tài chính. Nếu cơ chế không công khai, minh bạch, nhà đầu tư sẽ khó xác định được hiệu quả dự án.

Thủ tướng cho rằng, một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là giá đất, đồng thời đặt vấn đề phải trả lời rõ vì sao giá nhà cao. Nếu giá đất được xác định ở mức quá cao thì đây sẽ trở thành chi phí đầu vào của các dự án và của nền kinh tế. Khi đó, chi phí đất đai sẽ được chuyển vào giá thành sản phẩm. Bên cạnh đó còn chi phí vốn vay, trong khi thủ tục giao đất, triển khai dự án kéo dài. Tất cả các yếu tố này cộng dồn sẽ đẩy giá sản phẩm cuối cùng, trong đó có giá nhà, lên cao.

Nhà nước thu bao nhiêu từ đất thì cuối cùng phần chi phí đó cũng sẽ được chuyển vào giá bán, cùng với tất cả các chi phí khác đi kèm. Do đó, vấn đề này phải được giải quyết một cách đồng bộ.

Thủ tướng nêu rõ, Nhà nước phải quyết định giá đất trên cơ sở dữ liệu, bằng phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; đồng thời kết nối, liên thông dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành. Nhà nước phải phát huy vai trò quản lý, điều tiết đối với đất đai thì mới có thể kiểm soát được các chi phí đầu vào.

“Chỉ với các biện pháp tổng thể như vậy chúng ta mới có thể kiểm soát được chi phí đầu vào, qua đó kiểm soát giá nhà, giá đất và giá sản phẩm đầu ra. Tất cả những chi phí đó phải được tính toán rõ ràng và có những biện pháp cụ thể trong luật hoặc trong các văn bản hướng dẫn thi hành luật để giảm thiểu chi phí. Đây là vấn đề rất quan trọng, quyết định việc chúng ta có thể trả lời được câu hỏi thị trường nhà ở, thị trường bất động sản có phát triển minh bạch, bền vững hay không. Khi đã nhận diện được những vấn đề đó thì phải cụ thể hóa bằng các quy định trong luật”, Thủ tướng cho biết.

Đối với cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thủ tướng nhấn mạnh đây là nhóm chính sách rất quan trọng, liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, doanh nghiệp. Theo Nghị quyết 21, cần chuyển từ tư duy chỉ bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Chính sách phải hướng tới bảo đảm điều kiện sống của người dân sau khi thu hồi đất tốt hơn trước. Tư duy này cần được cụ thể hóa thành các cơ chế, chính sách phù hợp trong dự thảo luật.

Liên quan đến việc sửa đổi Luật Nhà ở, Thủ tướng nhấn mạnh một định hướng quan trọng là Nhà nước tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có chỗ ở hợp pháp, đồng thời từng bước chuyển từ tư duy người dân nhất thiết phải sở hữu một căn nhà sang bảo đảm có nơi ở ổn định, lâu dài. Muốn thực hiện được điều đó, một trong những nhiệm vụ quan trọng nhất là phát triển mạnh nhà ở cho thuê và các loại hình nhà ở phục vụ những nhóm đối tượng có nhu cầu.

Theo định hướng, hệ thống nhà ở sẽ được phân định thành các loại hình khác nhau, trong đó chú trọng phát triển nhà ở cho thuê. Các loại nhà ở, dù thuộc phân khúc nào, cũng phải đáp ứng đầy đủ tiêu chí, điều kiện về chất lượng, bảo đảm điều kiện sống của người dân.

Thủ tướng cho rằng, nguồn lực của Nhà nước không thể đáp ứng toàn bộ nhu cầu về nhà ở của công nhân, học sinh, sinh viên, người lao động, cán bộ, công chức và các nhóm đối tượng khác. Do đó, phải huy động nhiều nguồn lực xã hội cùng tham gia.

Nhà nước có thể đầu tư quỹ nhà ở rồi trực tiếp vận hành hoặc thuê tư nhân vận hành cho thuê; đồng thời tạo cơ chế để khu vực tư nhân đầu tư phát triển nhà ở cho thuê. Các hợp đồng thuê có thể dài 10 năm, 15 năm, 20 năm hoặc lâu hơn, với những cam kết rõ ràng để người dân có thể yên tâm về chỗ ở. Để thu hút doanh nghiệp tham gia, cần nghiên cứu các chính sách phù hợp về đất đai, tài chính và khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn, qua đó hình thành quỹ nhà ở cho thuê đủ lớn, có chất lượng và hạ tầng đồng bộ.

Về thời hạn sử dụng nhà chung cư, Thủ tướng cho rằng cần giải thích và quy định rất rõ, rất minh bạch để người dân và thị trường yên tâm. Không công trình nào có thể sử dụng vĩnh viễn, mà đến một thời hạn nhất định phải được kiểm định về chất lượng và độ an toàn.

Nếu sau kiểm định công trình vẫn bảo đảm an toàn thì được tiếp tục sử dụng. Nếu không còn bảo đảm an toàn thì phải cải tạo, xây dựng lại để bảo vệ tính mạng, tài sản của người dân. Tuy nhiên, điều đó hoàn toàn không đồng nghĩa khi hết thời hạn sử dụng công trình thì quyền tài sản của người sở hữu căn hộ cũng chấm dứt.

“Quyền tài sản gắn với căn nhà phải được pháp luật bảo vệ. Việc xây dựng mới phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”, Thủ tướng nhấn mạnh. Do đó, dự thảo luật cần thể hiện rõ ràng cả hai yêu cầu: tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn của công trình phải được tuân thủ nghiêm túc; quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu phải được pháp luật bảo đảm.

Liên quan đến định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, theo Thủ tướng, yêu cầu quan trọng nhất là phát triển thị trường công khai, minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững. Thông tin phải được công khai để có thể kiểm tra, giám sát. Khuyến khích giao dịch qua sàn, thanh toán qua ngân hàng và hạn chế sử dụng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản.

Một nhiệm vụ quan trọng khác là xây dựng và vận hành hệ thống thông tin bất động sản, kết nối, liên thông với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành về quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và các lĩnh vực có liên quan. Phải hình thành hệ thống dữ liệu đủ đầy, đồng bộ để Nhà nước có công cụ quản lý và điều tiết kịp thời trước những diễn biến của thị trường.

“Các cơ quan đang cố gắng nghiên cứu các biện pháp, trong đó đặc biệt nhấn mạnh việc có cơ chế bảo đảm để bên yếu thế trong các giao dịch phải được pháp luật bảo vệ”, Thủ tướng cho biết thêm.