Theo báo cáo cập nhật ngành bất động sản của Chứng khoán Vietcap, thị trường nhà ở trong 9 tháng năm 2026 tiếp tục chịu tác động từ mặt bằng lãi suất, ảnh hưởng đến tâm lý người mua và khả năng hấp thụ sản phẩm. Ước tính từ dữ liệu CBRE, tổng lượng giao dịch sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM, bao gồm cả phân khúc cao tầng và thấp tầng, giảm khoảng 30% so với cùng kỳ.

Vietcap kỳ vọng hoạt động giao dịch trên thị trường sơ cấp sẽ cải thiện trong quý IV/2026 nhờ yếu tố mùa vụ, khi đây thường là giai đoạn cao điểm của thị trường bất động sản.

Một số dự án được kỳ vọng đóng góp vào nguồn cung và doanh số trong giai đoạn cuối năm gồm Global Sportia (Hà Nội) của Vinhomes (VHM), Aqua City (Đồng Nai) của Novaland (NVL) và Eco Home 1 (TP.HCM) của Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC). Trong đó, NVL đã khởi động lại hoạt động bán hàng tại Aqua City từ ngày 31/10/2026.

Doanh số bán hàng và lợi nhuận phân hóa 

Theo bảng tiến độ doanh số bán hàng của các chủ đầu tư thuộc danh mục theo dõi của Vietcap, Vinhomes (VHM) tiếp tục là doanh nghiệp nổi bật trong nhóm bất động sản được Vietcap theo dõi. Trong 9 tháng đầu năm 2026, doanh số bán bất động sản của doanh nghiệp đạt khoảng 219.000 tỷ đồng, tăng 35% so với cùng kỳ và hoàn thành 75% dự báo cả năm của Vietcap.

Đáng chú ý, doanh số bán lẻ cải thiện mạnh trong quý III, đóng góp 81% tổng doanh số bán bất động sản trong quý và 39% doanh số lũy kế 9 tháng. Xét theo dự án, Green Paradise đóng góp khoảng 28% tổng doanh số, tiếp đến là Saigon Park với 27% và Global Gate Hạ Long với 25%.

Dù vậy, giá trị hợp đồng chưa ghi nhận tại cuối quý III của VHM đạt 185.600 tỷ đồng, giảm 6% so với quý trước và 17% so với cùng kỳ.

Nam Long (NLG) cũng ghi nhận doanh số bán bất động sản đạt 5.700 tỷ đồng trong 9 tháng, tăng 14% so với cùng kỳ và hoàn thành 49% dự báo cả năm. Các dự án đóng góp chính gồm Mizuki Park, Sol Garden, Izumi City và Southgate. Giá trị hợp đồng chưa ghi nhận đạt khoảng 13.000 tỷ đồng, trong đó riêng Southgate chiếm khoảng 60%.

Trong khi đó, Khang Điền (KDH) ghi nhận tín hiệu tích cực tại dự án Gladia Heights khi mở bán khoảng 500 căn hộ từ đầu tháng 8/2026, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 90% ngay trong ngày đầu tiên. Trong khi đó, The Privé của Đất Xanh đạt tỷ lệ tiêu thụ khoảng 50% tổng số sản phẩm tính đến cuối quý III.

Về kết quả kinh doanh, bức tranh lợi nhuận 9 tháng năm 2026 có sự phân hóa đáng kể, chủ yếu phụ thuộc vào tiến độ bàn giao dự án, hoạt động bán lô và các khoản thu nhập bất thường.

Trong nhóm doanh nghiệp lớn, VHM ghi nhận lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số (LNST sau lợi ích CĐTS) quý III đạt 23.146 tỷ đồng, gấp 5,5 lần cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, chỉ tiêu này đạt 71.381 tỷ đồng, gấp 5 lần cùng kỳ và tương đương 119% dự báo cả năm của Vietcap. Động lực chính đến từ hoạt động bán lô, đóng góp khoảng 79% doanh thu bất động sản cốt lõi trong 9 tháng.

Tương tự, Vingroup (VIC) ghi nhận LNST sau lợi ích CĐTS quý III đạt 22.354 tỷ đồng, gấp 35 lần cùng kỳ; lũy kế 9 tháng đạt 38.342 tỷ đồng, tăng 5,7 lần và hoàn thành 147% dự báo năm. Kết quả này được hỗ trợ bởi hoạt động bán lô bất động sản, lợi nhuận từ mảng khách sạn - nghỉ dưỡng và thu nhập tài chính từ chuyển nhượng VFTP cùng các khoản tài trợ của Chủ tịch.

Vincom Retail (VRE) tiếp tục duy trì tăng trưởng ổn định với lợi nhuận quý III đạt 1.522 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, doanh nghiệp đạt 4.737 tỷ đồng, tăng 25% và hoàn thành 85% dự báo cả năm.

Đáng chú ý, NVL ghi nhận LNST quý III đạt 1.119 tỷ đồng, lũy kế 9 tháng đạt 2.989 tỷ đồng, tương đương 171% dự báo cả năm của Vietcap. Kết quả tích cực chủ yếu nhờ bàn giao tại dự án Victoria Village và thu nhập tài chính tăng mạnh.

Trong khi đó, KDH đạt LNST 1.209 tỷ đồng trong 9 tháng, tăng 117% so với cùng kỳ và hoàn thành 79% dự báo năm. Tuy nhiên, riêng quý III, lợi nhuận doanh nghiệp giảm 25%, còn 176 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn do tiến độ bàn giao bất động sản thấp, trong khi chi phí tài chính và chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp gia tăng.

Cụ thể, HDC ghi nhận LNST quý III giảm 88%, còn 63 tỷ đồng; lũy kế 9 tháng đạt 163 tỷ đồng, giảm 73% và mới hoàn thành 52% dự báo năm. NLG cũng ghi nhận lợi nhuận quý III giảm 97%, còn 5 tỷ đồng; lũy kế 9 tháng đạt 128 tỷ đồng, giảm 64% và tương đương 18% dự báo cả năm.

Tại Bluemarq Group (DXG), LNST quý III đạt 15 tỷ đồng, giảm 84% so với cùng kỳ; lũy kế 9 tháng đạt 106 tỷ đồng, giảm 52%. Đất Xanh Services (DXS) thậm chí ghi nhận khoản lỗ 23 tỷ đồng trong quý III, dù lợi nhuận 9 tháng vẫn đạt 129 tỷ đồng, giảm 61% so với cùng kỳ.

Năm 2027 khó trăng trưởng đồng đều 

Đánh giá về triển vọng năm 2027, Vietcap cho rằng thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn phục hồi nhưng khó tăng trưởng đồng đều trên diện rộng. Những dự án có vị trí thuận lợi, mức giá phù hợp và chính sách bán hàng linh hoạt được kỳ vọng có lợi thế về khả năng hấp thụ.

Theo Vietcap, có 5 yếu tố hỗ trợ thị trường gồm nhu cầu nhà ở thực duy trì ổn định tại các dự án có vị trí tốt; chủ đầu tư tăng cường ưu đãi bán hàng; mặt bằng lãi suất được kỳ vọng ổn định trong năm 2027 sau xu hướng tăng trong năm 2026; đầu tư hạ tầng tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở dài hạn; cùng những sửa đổi pháp lý sắp tới giúp cải thiện môi trường phát triển bất động sản.

Về phía người mua, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, nền tảng tài chính ổn định và nhà đầu tư dài hạn sử dụng đòn bẩy ở mức vừa phải được dự báo tiếp tục là nguồn cầu chủ lực. Xu hướng lựa chọn có thể tập trung vào các dự án có tổng giá trị căn hộ thấp hơn, vị trí thuận lợi, tiềm năng khai thác cho thuê và điều khoản thanh toán linh hoạt.

Đối với các doanh nghiệp trong danh mục theo dõi gồm VHM, KDH, NLG, DXG, NVL và HDC, Vietcap kỳ vọng doanh số bán bất động sản năm 2027 được hỗ trợ bởi các đợt mở bán mới và những giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng sẽ khác nhau tùy thuộc vào tiến độ triển khai và mức nền doanh số của từng dự án.

Các dự án mới mở bán hoặc chuẩn bị mở bán được kỳ vọng tăng tốc, trong khi những dự án đã ghi nhận doanh số cao trong năm 2026 có thể tăng trưởng chậm hơn. Phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp tiếp tục đóng góp phần lớn vào giao dịch sơ cấp, còn nhà ở xã hội dự kiến chiếm tỷ trọng nhỏ hơn.

Về giá bán, trong kịch bản lãi suất ổn định, Vietcap dự báo giá bán trung bình ròng trên thị trường sơ cấp năm 2027 nhìn chung đi ngang so với năm 2026. Dù vậy, những dự án tại khu vực kém phát triển hơn có thể chịu áp lực lớn hơn, buộc chủ đầu tư tăng mức chiết khấu hoặc bổ sung ưu đãi để kích cầu.

Về định giá cổ phiếu bất động sản nhà ở, Vietcap cho rằng đợt điều chỉnh giá cổ phiếu của các chủ đầu tư nhà ở vốn hóa vừa đã cải thiện tương quan giữa tiềm năng tăng giá và rủi ro đầu tư, dù những lo ngại về lãi suất vẫn tiếp tục ảnh hưởng đến tâm lý thị trường.

Vietcap ưu tiên các chủ đầu tư có năng lực triển khai dự án tốt, sở hữu sản phẩm sẵn sàng đáp ứng nhu cầu ở thực và có vị trí thuận lợi. Trong đó, KDH và NLG tiếp tục là hai lựa chọn cổ phiếu hàng đầu, nhờ định giá hấp dẫn và triển vọng tăng trưởng lợi nhuận cốt lõi tương đối rõ nét.

Cụ thể, KDH được kỳ vọng hưởng lợi từ đà tăng trưởng doanh số bán bất động sản và hoạt động bàn giao dự án. Trong khi đó, lượng backlog chưa ghi nhận lớn của NLG sẽ là cơ sở hỗ trợ lợi nhuận trong năm 2027. Dù dự báo lợi nhuận năm 2026 của NLG có rủi ro điều chỉnh giảm, tiến độ bàn giao các dự án theo kế hoạch trong quý IV vẫn được kỳ vọng đóng góp tích cực vào kết quả kinh doanh cả năm.