Thị trường bất động sản nhà ở đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất

Trong phân tích vừa công bố, VNDirect nhận định đã có những tín hiệu phục hồi rõ nét trên thị trường bất động sản nhà ở trong quý III. Cụ thể, trong riêng quý III, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 3.000 căn hộ mới được mở bán, giảm 8,9% so với cùng kỳ nhưng tăng 65% so với quý trước. Bên cạnh đó, 3.160 căn hộ được ghi nhận đã bán trong kỳ, tăng 42% so với năm trước. Nhu cầu mua nhà, được thể hiện bởi số căn hộ bán được, tiếp tục vượt nguồn cung mới trong ba tháng liên tiếp.

Thị trường TP HCM chứng kiến nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh trong quý III với mức mức tăng 31% so với cùng kỳ, đạt 3.625 căn. Mặt khác, khoảng 2.650 căn hộ đã được bán trong quý III, tăng 78%. Mức tăng trưởng so với cùng kỳ của nguồn cung mới phản ánh kết quả tích cực từ những nỗ lực của chính quyền thành phố trong việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án (theo HOREA, 44/148 dự án bị vướng mắc pháp lý đã được gỡ vướng, tính đến ngày 15/11).

Một yếu tố hỗ trợ khác là lãi suất cho vay đã giảm về mức dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư, khi tín dụng kinh doanh bất động sản vào thời điểm cuối tháng 9 đã tăng mạnh 22% kể từ đầu năm (đạt gần 990.000 tỷ đồng), mức tăng trưởng cao nhất kể từ tháng 12/2021. Tín dụng tiêu dùng bất động sản giảm 1,2% kể từ đầu năm, đạt 1,75 triệu tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2023, phản ánh tâm lý thận trọng vẫn hiện hữu ở phía người mua nhà.

VNDirect cho rằng nhu cầu sẽ mạnh hơn trong các tháng tới khi mà mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã giảm đáng kể từ vùng đỉnh (và có tiềm năng tiếp tục giảm sâu hơn nữa), lãi suất cho vay mua nhà thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại đang ở quanh mức 11%/năm (từ mức 13 - 14%/năm vào cuối năm 2022).

Sự tác động của các luật mới sẽ rõ ràng hơn kể từ năm 2025

Sau các kỳ họp của Quốc hội khóa XV về dự thảo sửa đổi 3 luật có tác động mạnh đối với thị trường bất động sản (bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản) trong tháng 6 và tháng 10, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã được thông qua trong tháng 11, trong khi Luật Đất đai mới dự kiến sẽ được thông qua sau kỳ họp tiếp theo của Quốc hội trong năm 2024. Do việc thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản cần có sự đồng bộ với các quy định trong Luật Đất đai sửa đổi, hai luật này dự kiến sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025.

Đối với Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, từ các điều chỉnh trong luật mới cũng như từ các kiến nghị của Ủy ban Thường vụ Quốc hội lên Chính phủ, các chủ đầu tư sẽ được yêu cầu phải chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng. Điều này sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà và đảm bảo môi trường phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản về dài hạn. Bên cạnh đó, VNDirect tin rằng các yêu cầu chặt chẽ này sẽ giúp tạo lợi thế cạnh tranh tốt hơn cho các doanh nghiệp đầu ngành như Vinhomes. 

Theo đó, công ty chứng khoán kỳ vọng Luật Đất đai mới sẽ được thông qua theo đúng kế hoạch và bắt đầu có hiệu lực kể từ năm 2025, từ đó khơi thông nguồn cung dự án mới qua việc giải quyết được các điểm nghẽn pháp lý.

Các ‘đại dự án’ tiếp tục là động lực tăng trưởng doanh số ký bán mới trong giai đoạn 2024 - 2025

Bên cạnh các yếu tố hỗ trợ từ vĩ mô, việc triển khai các dự án đúng tiến độ đã được chứng minh của Vinhomes cũng là yếu tố khiến VNDirect cho rằng doanh số bán mới sẽ quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng khi thị trường bất động sản dần hồi phục trong giai đoạn 2024 - 2025.

Công ty Chứng khoán dự báo doanh số ký bán mới trong năm 2024 của Vinhomes sẽ tăng hơn 29% so với năm trước, ước đạt 91.600 tỷ đồng, được đóng góp chủ yếu bởi ba đại dự án dự kiến được mở bán là Vinhomes Vũ Yên (877 ha, Hải Phòng), Vinhomes Cổ Loa (385 ha, Hà Nội), Vinhomes Wonder Park (133 ha, Hà Nội); cũng như từ các căn thấp tầng còn lại tại hai dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3,..

Cho năm 2025, ước tính doanh số ký bán mới sẽ đạt 144.200 tỷ đồng, tăng 58% so với cùng kỳ, nhờ có thêm sự đóng góp từ các dự án Vinhomes Hạ Long Xanh (5.545 ha, Quảng Ninh), Vinhomes Long Beach (2.870 ha, TP HCM) và Vinhomes International University Town (924 ha, TP HCM).

Theo đó, VNDirect kỳ vọng doanh thu chuyển nhượng bất động sản của Vinhomes trong năm 2024 sẽ tăng 10% so với năm 2023, đạt 104.100 tỷ đồng và lên 122.600 tỷ đồng trong năm 2025, tăng 17.8%. Đồng thời, VNDirect dự báo lợi nhuận ròng trong hai năm sẽ đạt mức tăng trưởng lần lượt 15,1% và 32,3%, đạt 43.500 tỷ đồng trong năm 2024 và 57.600 tỷ đồng trong năm 2025.

Ngoài ra, VNDirect cho rằng áp lực ngắn hạn lên tình hình tài chính của Vinhomes đến từ việc thực hiện các nghĩa vụ nợ là không đáng kể, do công ty đã củng cố khả năng thanh toán tốt hơn trong khi gia tăng vay nợ.