Trên thị trường 6 tháng đầu năm qua, theo CBRE, số căn hộ tiêu thụ tại TP HCM đã giảm 78% so với cùng kỳ (svck) và giảm 69% so với nửa cuối 2022 còn khoảng 2.300 căn trong bối cảnh nguồn cung giảm 72% svck và giảm 2% so với nửa cuối 2022 (khoảng 4.100 căn).

Tỷ lệ hấp thụ nửa đầu 2023 chỉ ở mức 59%, tức giảm 11 điểm % svck và giảm mạnh 133 điểm % so với nửa cuối năm ngoái. Theo VNDIRECT, tỷ lệ giảm đáng kể vì trong hơn 4.100 căn được cung cấp trên thị trường, sản phẩm ở phân khúc căn hộ cao cấp chiếm hơn 70%.

Giá sơ cấp trung bình căn hộ tại TP HCM cũng ghi nhận giảm lần đầu tiên kể từ 2018 (giảm 4,8% svck) trong quý II/2023. Phân khúc cao cấp và hạng sang giảm 4 - 6% svck trong khi phân khúc khác ghi nhận mức tăng 2 - 4% svck trong quý vừa qua. Giá thứ cấp của BĐS liền thổ đi ngang so với quý I trong quý II/2023.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến sự sụt giảm đáng kể, lần lượt giảm 52% svck và 41% so với nửa cuối 2022 còn 3.900 căn, tương ứng mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Lượng tiêu thụ theo đó cũng sụt giảm 63% svck và 27% so với nửa cuối 2022 còn 4.000 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ nửa đầu 2023 ghi nhận duy trì ở mức cao 109%, tức tăng 22 điểm % so với nửa cuối 2022.

Theo nhóm phân tích, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội không thay đổi đáng kể so với quý trước ở tất cả phân khúc trong quý II/2023, ngoại trừ phân khúc trung cấp ghi nhận tăng 10% so với quý trước và tăng 15% svck. Trong khi giá thứ cấp trung bình cho cả BĐS liền thổ và căn hộ đều ghi nhận mức tăng 8% so với quý I/2023.

Kỳ vọng thị trường BĐS sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10-11%. 

Theo đó, VNDIRECT cho rằng lãi suất giảm là một trong những yếu tố quan trọng giúp thị trường dần “rã đông”. Nhóm phân tích cho biết, áp lực chi phí lãi vay của các doanh nghiệp phát triển BĐS đã phần nào hạ nhiệt. Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại đã tiếp tục giảm 20 điểm cơ bản trong tháng 7/2023, dao động từ 6% - 7%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển BĐS.

VNDIRECT nhận thấy lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực BĐS vẫn ở mức cao 13 - 14%. Nhóm phân tích cho rằng thị trường BĐS sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10-11%.

Trong thời gian qua, VNDIRECT chỉ ra rằng các doanh nghiệp phát triển BĐS có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua các khoản nợ. Theo báo cáo, các doanh nghiệp phát triển BĐS đang có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao. Tổng giá trị hàng tồn kho và người mua trả tiền trước lần lượt giảm 3,9% và 13,2% so với đầu năm. Điều này là dễ hiểu trước tình trạng gián đoạn của hoạt động xây dựng và bán hàng do diễn biến ảm đạm của thị trường BĐS.

Nhìn chung, nhóm phân tích đánh giá các doanh nghiệp BĐS hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011 - 2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường BĐS trong 2011 - 2013. Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn trên, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao như năm 2011. Các hệ số về khả năng thanh khoản đang đã được cải thiện nhẹ trong quý II/2023.

Bên cạnh đó, một yếu tố quan trọng khác mà nhóm phân tích cho rằng sẽ góp phần giúp thị trường ấm lên là việc Nhà nước đã có những động thái tích cực trong giải quyết các vấn đề về pháp lý. Tuy nhiên nhóm phân tích vẫn chờ đợi những chính sách quyết liệt hơn để từ đó kỳ vọng thị trường ấm lên vào nửa cuối 2024.

Cụ thể, TP HCM đặt mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho 50 dự án BĐS trong năm 2023. Thành phố hiện đang có 156 dự án BĐS được phát triển bởi 121 chủ đầu tư hiện đang chờ giải quyết vướng mắc (trong đó khoảng 70% có liên quan đến vấn đề pháp lý). Khi tháo gỡ được rào cản pháp lý của các dự án trên, TP HCM dự kiến sẽ có khoảng 4.000 - 5.000 căn hộ được mở bán giúp giảm bớt áp lực nguồn cung như hiện tại.

VNDIRECT tin rằng Luật Đất đai 2023 được thực hiện đúng tiến độ và sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024, đánh dấu bước ngoặt lớn đối với lĩnh vực BĐS khi giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi trong giai đoạn 2024 - 2025. Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách (tác động đến: kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cấp) để hỗ trợ thị trường, tuy nhiên những nỗ lực cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa để hỗ trợ thị trường hồi phục một cách tốt nhất, nhằm thúc đẩy những phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực của người mua nhà.

Ngoài ra, báo cáo cho thấy các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) đã và đang định hướng thị trường. Thị trường hiện nay đang diễn ra tình trạng mất cân đối cung cầu, đặc biệt thừa cung ở phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung ở phân khúc bình dân, trung cấp.

VNDIRECT nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân bằng lại cung cầu, bên cạnh gói tín dụng ưu đãi cho các dự án NƠXH, chính phủ đã cam kết đến năm 2030 sẽ xây dựng hơn 1 triệu căn NƠXH và nhà ở cho công nhân để đáp ứng nhu cầu của phân khúc nhà bình dân và nhà cho người có thu nhập thấp.

Các doanh nghiệp lớn có xu hướng tham gia xây dựng NƠXH trên khắp Việt Nam. Theo nhóm phân tích, NƠXH có thể trở thành phương án “cứu cánh” dòng tiền cho các nhà phát triển BĐS với gói tín dụng lãi suất thấp. Gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng giống như “cơn mưa giữa trời nắng hạn”, có thể giải tỏa khó khăn cho người mua nhà. Từ đó, VNDIRECT cho rằng nhiều doanh nghiệp phát triển BĐS sẽ tận dụng việc tham gia phân khúc này để hỗ trợ cho dòng tiền doanh nghiệp. Từ đầu năm đến nay, nhiều doanh nghiệp BĐS lớn như Hưng Thịnh, Vinhomes, Novaland, Becamex IDC, Hòa Bình… đã công bố xây dựng hàng trăm nghìn căn NƠXH, nhà ở bình dân cho công nhân và người thu nhập thấp.