10 vấn đề cần lưu ý khi mua nhà chung cư thương mại

17:00 21/10/2021 Theo dõi Doanh Nhân Việt Nam trên Doanh Nhân Việt Nam trên Google news
Chia sẻ

Làm sao để mua được một căn hộ chung cư vừa đảm bảo pháp lý vừa phù hợp với nhu cầu cá nhân không phải là câu chuyện đơn giản khi ngoài kia có rất nhiều sự vụ đã xảy ra mà quyền lợi của người mua bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Bài viết này sẽ nêu ra 10 vấn đề lưu ý cần thiết khi mua nhà chung cư thương mại mà người mua cần tìm hiểu để tránh các rủi ro pháp lý khi tham gia giao dịch này.

Hiện nay, nhu cầu mua nhà chung cư thương mại ngày càng tăng cao, đặc biệt là ở các đô thị lớn với diện tích đất hạn chế nhưng lượng dân cư đông đúc. Nhà chung cư thương mại có những ưu điểm so với nhà ở riêng lẻ như tính quy chuẩn hóa, tiện nghi, vừa túi tiền của người dân nếu so với việc mua đất làm nhà,… vì vậy mà việc mua bán nhà chung cư thương mại hiện nay vẫn đang sôi động. Tuy nhiên làm sao để mua được một căn hộ chung cư vừa đảm bảo pháp lý vừa phù hợp với nhu cầu cá nhân không phải là câu chuyện đơn giản khi ngoài kia có rất nhiều sự vụ đã xảy ra mà quyền lợi của người mua bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Bài viết này sẽ nêu ra 10 vấn đề lưu ý cần thiết khi mua nhà chung cư thương mại mà người mua cần tìm hiểu để tránh các rủi ro pháp lý khi tham gia giao dịch này.

1. Xác minh cẩn thận thông tin về chủ đầu tư

Tại Khoản 9, Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định: “Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.”

Như vậy, Chủ đầu tư là người có vốn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép xây dự án chung cư thương mại. Chủ đầu tư sẽ là người chịu trách nhiệm về pháp lý, chất lượng thi công và các vấn đề với căn hộ chung cư. Do vậy người mua cần tìm mua căn hộ có Chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu, có dự án bất động đã được mở bán đảm bảo các vấn đề pháp lý. Việc xác minh thông tin này có thể được tiến hành với các phương thức sau:

- Vào các trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện nơi Chủ đầu tư đăng ký trụ sở, Dự án đang thực hiện để kiểm tra Chủ đầu tư có hay không có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.

- Vào trang web của Chủ đầu tư để tìm hiểu các Dự án chủ đầu tư đang thực hiện, các đối tác chiến lược, hợp tác, thông tin Dự án cần tìm hiểu, tiến độ như thế nào, giấy tờ pháp lý đã đến đâu.

- Vào trang web của Cục thuế, Cổng thông tin đăng ký doanh nghiệp để kiểm tra tình hình hoạt động, nghĩa vụ tài chính, thuế của Chủ đầu tư.

- Tham khảo ý kiến của người dân xung quanh nơi thực hiện dự án đầu tư,…

2. Điều kiện để mở bán căn hộ chung cư

Đối với căn hộ chung cư đã có sẵn thì để tham gia giao dịch phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014, gồm: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với căn hộ chung cư đang hình thành trong tương lai, tức là tại thời điểm mở bán căn hộ đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, Chủ đầu tư vẫn có quyền bán căn hộ chung cư nhưng sẽ phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cụ thể:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Phải có văn bản của Sở Xây dựng về việc xác nhận chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán căn hộ chung cư.

Đối với các dự án đang được chủ đầu tư thế chấp tại các Ngân hàng để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng chung cư, nếu chủ đầu bán chung cư thì phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, trừ trường hợp bên mua và Ngân hàng nhận thế chấp đồng ý. Việc xác định căn hộ chung cư đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán được nêu rõ trong văn bản thông báo chung cư đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng nơi có chung cư.

Đồng thời, trước khi bán các căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao theo đúng tiến độ đã thỏa thuận. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao đúng tiến độ và bên mua đã có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

3. Tiến độ thanh toán đối với nhà chung cư hình thành trong tương lai

Đối với các căn hộ chung cư đã có sẵn, pháp luật cho phép các bên tự do thỏa thuận về tiến độ thanh toán. Tuy nhiên với các căn hộ hình thành trong tương lai, để tránh rủi ro cho người mua pháp luật có giới hạn mức thu tiền tối đa theo tiến độ thực hiện dự án đầu tư. Cụ thể, tại Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 như sau:

Việc mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai có thể thực hiện nhiều lần nhưng lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Do đó, khi mua nhà chung cư hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư hoặc thông qua bên môi giới, người mua cần lưu ý, đàm phán về tiến độ thanh toán trong hợp đồng, tránh việc ký vào các mẫu hợp đồng mua bán đã được soạn thảo sẵn có tiến độ thanh toán lên tới 95% giá trị căn nhà khi chưa bàn giao nhà.

4. Thời hạn sở hữu nhà chưng cư thương mại

Cần phân biệt thời hạn sử dụng đất để thực hiện dự án chung cư thương mại của chủ đầu tư và thời hạn sử dụng đất khi mua nhà chung cư của người mua.

Theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, đối với các dự án kinh doanh nhà ở đến bán, hoặc để bán kết hợp cho thuê, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư thực hiện được xác định theo thời hạn của dự án, thông thường không quá 50 năm. Tuy nhiên với người mua các căn hộ chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất trong các dự án này sẽ không bị giới hạn thời hạn sử dụng mà người mua sẽ được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Đối với thời hạn sử dụng nhà chung cư, tại Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 cũng có quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở”.

Khi hết thời hạn sử dụng đất theo dự án, nếu kết luận kiểm định chất lượng của chung cư đạt chất lượng thì người sử dụng chung cư sẽ được gia hạn để được tiếp tục sử dụng nhà chung cư theo thời hạn được ghi trong kết quả kiểm định chất lượng. Nếu kết quả kiểm định chất lượng không đạt yêu cầu thì xử lý như sau:

Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới. Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt

Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở. Chủ sở hữu nhà chung cư sẽ được bố trí chỗ ở tái định cư khi trong thời gian phá dỡ, sửa chữa nhà chung cư nếu có nhu cầu.

5. Lưu ý về hợp đồng mua bán nhà chung cư thương mại

Theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg, ngày 13/01/2012 thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc diện hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu. Pháp luật quy định chủ đầu tư phải có trách nhiệm đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng (CT&BVNTD) hoặc Sở Công Thương/Bộ Công thương) trước khi tiến hành ký kết với từng khách hàng. Việc ký kết hợp đồng đã được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ hạn chế rủi ro cho bên mua khi các nội dung các điều khoản đã được CT&BVNTD hoặc Sở Công Thương rà soát và phê duyệt.

Do vậy, người mua khi tiếp cận với các hợp đồng mua bán nhà chung cư thương mại mà Chủ đầu tư cung cấp thì cần thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra việc đáp ứng các điều kiện bán căn hộ của chủ đầu tư như tại mục 2 nêu trên.

b) Kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ đăng ký của các chủ đầu tư tại CT&BVNTD hoặc Sở Công Thương/Bộ Công thương qua các trang thông tin điện tử của cơ quan này hoặc yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp bằng chứng thể hiện đã hoàn thành trách nhiệm này.

c) Bên mua cần so sánh mẫu hợp đồng được cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng có thẩm quyền thông qua với mẫu hợp đồng do Chủ đầu tư cung cấp. Khi có sự khác biệt, phải yêu cầu bên bán áp dụng đúng mẫu đã được cơ quan có thẩm quyền thông qua để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

d) Người mua còn phải nghiên cứu kỹ các nội dung được Chủ đầu tư chú thích và cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khuyến cáo tại các phần để trống trong hợp đồng được thông qua, từ đó cân nhắc kỹ lưỡng trước khi giao kết nếu nội dung trong hợp đồng dự định ký kết bất lợi hơn những nội dung được cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khuyến cáo.

6. Lưu ý về quyền sử dụng phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong chung cư thương mại

Khác với nhà ở riêng lẻ, các căn hộ chung cư nằm trong một tòa nhà chung cư, trong đó có một số phần diện tích đất, một số công trình, cơ sở vật chất thuộc sở hữu chung của toàn thể người dân trong tòa chung cư này. Do vậy khi mua căn hộ chung cư người mua cần tìm hiểu về phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng trong chung cư thương mại.

i. Theo khoản 15 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này.”

Phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của người mua bao gồm phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán. Do đó, khi ký hợp đồng, người mua cần xem xét và kiểm tra kỹ phần diện tích sở hữu riêng trong căn hộ, bao gồm cả ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng. Người mua được quyền sở hữu, sửa chữa, trang trí trong diện tích sở hữu riêng của mình nhưng không được làm ảnh hưởng, hư hỏng tới phần sở hữu chung.

Trong khi đó, phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này (khoản 16 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

Tại Khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 quy định về Phần sở hữu chung bao gồm:

a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Người mua căn hộ được phép sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư như chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, cầu thang, hành lang, thang máy… nhưng không được làm hư hỏng, phá hủy phần sở hữu chung này. Trường hợp gây hư hỏng thì có nghĩa vụ bồi thường theo nội quy nhà chung cư và theo quy định pháp luật.

Khi ký hợp đồng, Bên mua cần lưu ý phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở nhằm xác định rõ ranh giới sử dụng chung, riêng, tránh các tranh chấp trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Khi phần sở hữu chung của nhà chung bị hư hỏng, Bên mua không có trách nhiệm chi tiền sửa chữa mà kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư thương mại được quy định tại Mục 9 bài viết này sẽ được sử dụng để sử chửa các hư hỏng.

7. Vấn đề mua bán chung cư thông qua đơn vị môi giới phân phối

Để mở rộng thị trường kinh doanh, các Chủ đầu tư thường tìm kiếm và ký kết hợp đồng với các nhà phân phối, nhà phân phối độc quyền để tăng nguồn khách hàng. Thông qua hợp đồng đặt cọc và phân phối, các nhà phân phối có nghĩa vụ tìm nguồn khách hàng, sau đó đại diện theo ủy quyền của Chủ đầu tư để ký hợp đồng đặt cọc, phiếu đăng ký mua sản phẩm, nhận tiền cọc, thanh toán từ khách hàng sau đó thanh toán lại cho Chủ đầu tư. Tuy nhiên rất nhiều trường hợp bên môi giới vi phạm hợp đồng môi giới như thu tiền khách hàng quá mức tiền thỏa thuận trong hợp đồng môi giới mặc dù chưa được bên Chủ đầu tư đồng ý, thu tiền nhưng chậm quyết toán, không quyết toán lại với Chủ đầu tư dẫn tới tranh chấp. Hoặc trường hợp dự án chưa được mở bán nhưng bên môi giới vẫn rao bán cho người dân.

Tranh chấp phát sinh giữa Chủ đầu tư và bên môi giới thường rất phức tạp bởi các tranh chấp này không chỉ giữa Chủ đầu và bên môi giới mà còn liên quan đến cả hàng ngàn khách hàng đã ký kết, đóng tiền vào dự án. Khách hàng cũng chính là bên chịu rủi ro pháp lý lớn nhất khi phát sinh loại tranh chấp này.

Do vậy để có thể an toàn pháp lý khi giao dịch mua các căn hộ chung cư thông qua đơn vị môi giới, phân phối, bên mua không chỉ kiểm tra về chủ đầu tư dự án, về dự án mà còn kiểm tra pháp lý nhà môi giới, phân phối; kiểm tra các thỏa thuận giữa chủ đầu tư và môi giới, sự ủy quyền của chủ đầu tư cho đơn vị môi giới… Trường hợp nhà phân phối được quyền thu tiền của bên mua, bên mua cần kiểm tra sự ủy quyền của chủ đầu tư, khi nộp tiền cần có sự xác nhận của chủ đầu tư…

8. Quy định pháp luật về hội nghị nhà chung cư

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 102 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự.” Hội nghị nhà chung cư gồm có hội nghị nhà chung cư lần đầu, hội nghị nhà chung cư thường niên và hội nghị nhà chung cư bất thường.

Hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao, Chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu. Hội nghị này sẽ bầu ra Ban quản trị nhà chung cư. Hội nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán); trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm này mà tòa nhà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao. Hội nghị lần đầu này sẽ bầu ra ban quản trị nhà chung cư để quản lý, vận hành nhà chung cư.

Hội nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức khi có có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hộ phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư bất thường tham dự. Hội nghị nhà chung cư bất thường sẽ được họp để giải quyết một trong các trường hợp sau đây: a) Bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường; b) Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản trị và bầu Ban quản trị mới; c) Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý theo quy định hoặc bầu thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quy định; d) Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; đ) Các trường hợp khác khi có đơn đề nghị của trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao.

Hội nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức mỗi năm một lần khi có tối thiểu 30% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hoặc có số lượng ít hơn do các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất. Đối với hội nghị thường niên của tòa nhà chung cư mà kết hợp quyết định các vấn đề liên quan tới bầu thay thế, miễn nhiệm, bãi nhiệm thành viên ban quản trị nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự.

9. Lưu ý về kinh phí bảo trì, vận hành chung cư thương mại

Kinh phí bảo trì, vận hành chung cư thương mại là khoản kinh phí mà Chủ đầu tư phải giao cho Ban quản lý nhà chung cư trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập để chi cho các hoạt động bảo trì khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả, xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ[1]....

Trên thực tế có rất nhiều dự án mà Chủ Đầu tư đã chây ì, chiếm dụng kinh phí bảo trì vận hành nhà chung cư, không chịu bàn giao kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư khi Ban quản lý nhà chung cư được thành lập. Điều này làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người mua do khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì, vân hành, các hư hỏng, trục trặc trong việc vận hành nhà chung cư sẽ không có kinh phí để thực hiện, đặc biệt là về lâu về dài.

Theo quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở, được hướng dẫn bởi Khoản 6 Điều 1 Nghị định 31/2021/NĐ-CP về kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư thì người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài (sau đây gọi chung là tổ chức tín dụng) đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà ở mua bán, thuê mua để nhận kinh phí bảo trì do người mua, thuê mua nhà ở, phần diện tích khác và Chủ đầu tư nộp theo quy định; khi mở tài khoản, Chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư. Trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định, Chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn.

Mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư, Chủ đầu tư phải lập một tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư của dự án đó; sau khi mở tài khoản, Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.

Do vậy trong quá trình sử dụng nhà chung cư, bên mua cần kiểm tra các vấn đề nêu trên để đảm bảo quyền lợi của mình.

10. Kiểm tra thực trạng, vị trí nhà chung cư để phù hợp với nhu cầu của bên mua

Khi mua căn hộ chung cư, người mua nên lựa chọn những căn hộ có đường xá di chuyển thuận lợi, gần trường học, bệnh viện, siêu thị, nơi làm việc… Đồng thời, tham khảo người dân xung quanh để tránh mua các dự án trên khu đất trước đây đã từng là nghĩa trang hoặc gần nghĩa nghĩa trang, bãi rác để đảm bảo lựa chọn một căn hộ chung cư ưng ý.

Các dự án nhà chung cư có vị trí gần sông, hồ, biển, khu dân cư không quá đông đúc, thoáng mát và gần trung tâm thành phố luôn là những vị trí được người mua săn đón.

Bên cạnh các tiện ích bên ngoài chung cư, các tiện ích bên trong tòa nhà chung cư như: bể bơi, vườn dạo bộ, khu tập thể dục, trung tâm thương mại, công viên, khu vui chơi trẻ em… cũng rất quan trọng để đảm bảo người mua có không gian thư giãn, giúp tăng chất lượng cuộc sống. Vì vậy, vấn đề này tuyệt đối không được bỏ qua.

Ngoài ra, khi nhận bàn giao nhà chung cư, người mua cần kiểm tra thực trạng nhà chung cư thật kỹ lưỡng đề tránh thiệt hại cho bản thân về sau. Trường hợp có trục trặc, sai sót thì ghi vào biên bản bàn giao và yêu cầu sửa chữa.

Đối với phần sở hữu riêng: cần kiểm tra hệ thống đèn trần, đèn nhà bếp, đèn ban công, đèn vệ sinh xem có hoạt động bình thường hay không. Cần dùng thử các tiện ích đi kèm cùng căn hộ như điều hòa, máy nóng lạnh, tủ lạnh, các vật dụng nhà vệ sinh để đảm bảo chúng hoạt động bình thường. Đối với phần thô thì cần quan sát tường nhà có bị nứt hay không, nếu nứt phải yêu cầu xử lý ngay tránh ngấm nước làm hỏng sơn tường. Kiểm tra hệ thống thoát nước của lan can, để tránh nước tràn vào nhà khi mưa gió. Kiểm tra hệ thống cửa sổ có hư hỏng, đóng mở có vấn đề gì hay không.

Đối với phần sở hữu chung: Người mua cần kiểm tra hệ thống Phòng cháy chữa cháy của tòa nhà để sử dụng hỏa hoạn. Hãy kiểm tra hộp cứu hỏa ở hành lang có vị trí gần căn hộ mình nhất để xem các thiết bị cơ bản như: vòi nước, búa chữa cháy... đã được trang bị chưa. Người mua nên nhờ nhân viên tòa nhà thử chuông báo cháy để kiểm tra, tránh sai sót khi cần sử dụng.

Thang máy là một thứ thường xuyên xử dụng trong phần chung của tòa nhà và thang máy cũng rất dễ xảy ra trục trặc gây nguy hiểm. Vì vậy, người mua cần kiểm tra  quá trình đóng mở cabin thang máy có bất thường không; Lúc bấm thang máy lên xuống có mở ra đúng tầng, đúng sảnh hay không, đảm bảo thang máy hoạt động bình thường.

Trên đây là các vấn đề lưu ý cơ bản khi mua các căn hộ chung cư thương mại. FDVN mong rằng sẽ có giá trị hữu ích với bạn. Trường hợp bạn có nhu cầu mua bán căn hộ chung cư mà chưa rõ pháp lý hãy liên hệ với FDVN để được hỗ trợ kịp thời và đảm bảo giảm thiểu tối đa các rủi ro có thể gặp phải khi thực hiện giao dịch này.

Luật sư Hà Hiền - Công ty Luật FDVN