14 nghìn tỷ đồng trái phiếu

Spirit of Saigon được biết tới là dự án khu văn phòng – thương mại – dịch vụ - căn hộ ở - khách sạn 6 sao, nằm ngay vị trí đắc địa tại trung tâm TP. HCM tại khu tứ giác Bến Thành, có 4 mặt tiền là Phạm Ngũ Lão, Phó Đức Chính, Lê Thị Hồng Gấm, Calmette và đối diện chợ Bến Thành. Chính vì vậy, dự án còn được nhiều người gọi với cái tên thuần việt là “Tứ giác Bến Thành”.

Dự án có tổng vốn đầu tư 500 triệu USD, ban đầu được Bitexco dự kiến hoàn thành vào năm 2017, tuy nhiên chỉ xây dựng được phần hầm giai đoạn 2012 – 2013 rồi “đắp chiếu” một thời gian dài.

Năm 2018, xuất hiện nhiều thông tin về việc Bitexco chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác. Đồn đoán càng thêm có cơ sở khi Bitexco tháng 6/2018 thành lập công ty con Công ty TNHH Saigon Glory, đồng thời chuyển chủ đầu tư dự án sang pháp nhân này.

Việc Bitexco không còn đứng tên là công ty mẹ của Saigon Glory một lần nữa dấy lên giả thiết tập đoàn của anh em ông Vũ Quang Hội không còn nhà nhân tố chính tại khu đất vàng 8.600m2 đối diện chợ Bến Thành.

Từ giữa năm 2020, khi Saigon Glory bắt đầu phát hành trái phiếu, tập đoàn mẹ Bitexco đã thế chấp 100% phần vốn của Saigon Glory tại Techcombank khối Ngân hàng bán buôn miền Nam. Tới cuối tháng 1/2021, Saigon Glory tiếp tục thế chấp toàn bộ dự án The Spirit of Saigon tại Techcombank khối KHDN quy mô vừa. Theo thống kê, Saigon Glory đã phát hành khoảng 10.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 – 5 năm để huy động vốn.

Tiếp đến, tháng 2/2021, Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội thông tin, Cty CP Đầu tư Smart Dragon đã phát hành 19 triệu trái phiếu tương ứng với 1.900 tỷ đồng vào ngày 20/1. Ngày đáo hạn là 20/1/2024.

Với kỳ hạn ba năm, trái phiếu sẽ được bảo đảm bởi các tài sản của công ty phát sinh từ các hợp đồng liên quan đến việc nhận chuyển nhượng một phần tài sản thuộc dự án The Spirit of Saigon; các tài sản liên quan đến một phần của dự án Spirit of Saigon và các tài sản bổ sung/thay thế khác thuộc sở hữu của Smart Dragon.

Lãi trái phiếu sẽ được thanh toán vào ngày cuối cùng của mỗi kỳ tính lãi và ngày đáo hạn/ngày trái phiếu được mua lại trước hạn. Gốc trái phiếu sẽ được trả vào cuối kỳ.

Trong khi đó, một doanh nghiệp khác là Cty Phát triển Bất động sản Nhật Quang trong ngày cũng cho biết đã huy động thành công 2.150 tỷ đồng trái phiếu với tài sản thế chấp cũng là dự án Spirit of Saigon.

Ai thực sự đứng sau?

Việc nhiều doanh nghiệp cùng góp vốn để đầu tư không có gì lạ lẫm trong giới xây dựng BĐS. Điều đáng kinh ngạc, là 2 doanh nghiệp đổ 4 nghìn tỷ đồng trái phiếu vào dự án gần như không có tên trên “bản đồ” doanh nghiệp BĐS.

Theo Cổng thông tin đăng ký doanh nghiệp, Nhật Quang được thành lập từ năm 2014. Đến đầu năm 2021, công ty mới tăng vốn điều lệ ban đầu từ 500 tỷ đồng lên 1.950 tỷ đồng. Trong đó, ông Hứa Kiến Quốc (người Hoa) là Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc công ty. Hai thành viên HĐQT là ông Tăng Quảng Phát (người Hoa) và bà Nguyễn Thị Minh Hải.

Trong khi đó, Smart Dragon được thành lập từ năm 2015 với vốn điều lệ ban đầu là 380 tỷ đồng. Đến tháng 12/2020 thì tăng vốn lần đầu lên 876 tỷ đồng. Chủ doanh nghiệp này là một người gốc Hoa, ông Hoắc Anh Quân.

Điều đáng chú ý là trong cơ cấu cổ đông sáng lập của Smart Dragon và Công ty Nhật Quang đều có nhân tố là CTCP Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Sài Gòn Star cùng nắm 49% vốn. Sài Gòn Star có vốn điều lệ 980 tỷ đồng do ông Lê Hữu Tâm là người đại diện pháp luật.

Rất nhiều người tò mò, ai thực sự là người đứng sau 2 doanh nghiệp này đổ tiền vào đầu tư dự án Spirit of Saigon. Một cái tên được giới BĐS đồn đoán là Tập đoàn Masterise.

Tập đoàn này tiền thân là Công ty Đầu tư Thảo Điền (Thảo Điền Investment) đổi tên. Thảo Điền Investments được thành lập vào năm 2007 và ghi dấu trên thị trường bất động sản Việt Nam bằng dự án Khu dân cư cao cấp Masteri Thảo Điền năm 2014.

Với thương hiệu con là Masterise Homes, những năm qua, doanh nghiệp này phát triển thêm nhiều dự án như M-One Nam Sài Gòn, Masteri An Phú, M-One Gia Định, Millennium, tập trung phân khúc nhà cao cấp và nhà hạng sang.

Sự trỗi dậy của Masterise Homes dần xuất hiện khi vào tháng 3/2021, những biển quảng cáo mang thương hiệu Masterise Homes đã bắt đầu xuất hiện tại dự án Spirit of Saigon. Tiếp sau đó, Spirit of Saigon đã được đổi tên thành One Central HCM.

Năm 2021 cũng đánh dấu việc Masterise Homes chính thức Bắc tiến ra thị trường Hà Nội với 2 dự án là Masteri Waterfront và Masteri West Heights. Hai dự án này đều xây dựng trong lõi các đại đô thị do Tập đoàn Vin Group phát triển trước đó là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

Tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư

Theo Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam 3 tháng đầu năm 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển sôi động, thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp là rất lớn. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh về cả giá trị phát hành và lãi suất.

Riêng tháng 3/2021, các doanh nghiệp đã có tổng cộng 19 đợt phát hành trái phiếu với tổng giá trị 8.035 tỷ đồng. Doanh nghiệp bất động sản tiếp tục dẫn đầu về giá trị phát hành với 5.460 tỷ đồng, tương đương 68%. Một số công ty bất động sản huy động trái phiếu với giá trị lớn như Cty CP Phát triển Bất động sản Nhật Quang (2.150 tỷ đồng), Cty CP Đầu tư Smart Dragon (1.900 tỷ đồng)...

Thông tin từ Bộ Xây dựng, trong quý II/2021, nhóm trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong nước, nhóm các doanh nghiệp BĐS đứng ở vị trị thứ hai với tổng giá trị phát hành đạt 4.950 tỉ đồng và nổi bật là các doanh nghiệp bất động sản như: đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng trong nước với tổng giá trị 500 tỉ đồng của Công ty cổ phần Glexhomes; đợt phát hành ra công chúng giá trị 1.500 tỷ đồng của TCty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC).

Ngoài ra, trong quý có 2 đợt phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế gồm: Tập đoàn Vingroup (500 triệu USD) và trái phiếu xanh của Công ty Cổ phần Bất động sản BIM (200 triệu USD).

Bộ Xây dựng đánh giá, vào cuối Quý II/2021 trái phiếu phát hành của các doanh nghiệp phát hành tăng cao, trong đó nhóm ngành bất động sản thể hiện nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu lớn.

Tuy nhiên, Vụ Tài chính ngân hàng (Bộ Tài chính) cũng có khuyến cáo nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ rủi ro khi quyết định đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.

Nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ các điều kiện, điều khoản của trái phiếu và tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành.

Đặc biệt cần hết sức thận trọng khi quyết định mua trái phiếu của doanh nghiệp có tình hình tài chính kém, kinh doanh thua lỗ, doanh nghiệp phát hành không có tài sản đảm bảo.

Nhà đầu tư cá nhân cũng nên thận trọng với việc chào mời và cam kết của các tổ chức phân phối trái phiếu, trong đó có việc xác nhận nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, không mua trái phiếu doanh nghiệp chỉ vì lãi suất cao và rủi ro cho nhà đầu tư cũng sẽ tiềm ẩn lớn khi thị trường BĐS có biến động tiêu cực.