FDI công nghệ cao tiếp tục là động lực tăng trưởng của bất động sản KCN và cao su

Trong 5 tháng đầu năm 2026, Việt Nam ghi nhận hơn 14,5 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới, tăng 55,6% so với cùng kỳ năm trước, theo VPBankS. Đáng chú ý, dòng vốn mới tiếp tục tập trung vào các lĩnh vực công nghệ cao như điện tử, bán dẫn và trung tâm dữ liệu.

Nhiều dự án quy mô lớn đã được triển khai, tiêu biểu như nhà máy sản xuất chip bán dẫn của Samsung Việt Nam Semiconductor với tổng vốn đầu tư hơn 4 tỷ USD, dự án sản xuất bảng mạch điện tử cao cấp FCBGA của Samsung Điện cơ trị giá gần 1,3 tỷ USD và dự án trung tâm dữ liệu Evolution của liên doanh các nhà đầu tư Singapore với tổng vốn 509 triệu USD.

Bên cạnh đó, các tập đoàn công nghệ lớn như Intel, Lite-On, Amkor, LG và Cooler Master cũng đang lên kế hoạch mở rộng hoạt động tại Việt Nam, cho thấy sức hấp dẫn ngày càng lớn của Việt Nam trong chuỗi cung ứng điện tử và bán dẫn toàn cầu.

Theo VPBankS, dòng vốn FDI đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc, tập trung vào những lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như điện tử, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI), trung tâm dữ liệu và nhà xưởng xây sẵn.

Triển vọng này được hỗ trợ bởi đà tăng trưởng mạnh của thị trường bán dẫn toàn cầu. Theo Tổ chức Thống kê Thương mại Chất bán dẫn Thế giới (WSTS), nhu cầu bán dẫn tiếp tục gia tăng nhờ sự bùng nổ của hạ tầng AI và các nền tảng điện toán tăng tốc. WSTS dự báo doanh số bán dẫn toàn cầu có thể đạt khoảng 1.500 tỷ USD trong năm 2026 và tiếp tục tăng lên 1.900 tỷ USD vào năm 2027.

VPBankS đánh giá Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI công nghệ cao nhờ lợi thế vị trí địa lý, môi trường chính trị ổn định, chiến lược phát triển ngành bán dẫn quốc gia cùng hệ sinh thái doanh nghiệp điện tử, công nghệ ngày càng hoàn thiện.

Bên cạnh các yếu tố nền tảng, những chính sách hỗ trợ đầu tư cũng đang được đẩy mạnh. Chính phủ đang thúc đẩy cải cách thủ tục hành chính, triển khai cơ chế “luồng xanh” tại một số địa phương nhằm rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ cho các dự án quy mô lớn. Cùng với Quỹ hỗ trợ đầu tư, Nghị định 20/2026/NĐ-CP và Nghị quyết 10-NQ/TW về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới.

Nhờ triển vọng tích cực của dòng vốn FDI, VPBankS dự báo hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp sẽ tiếp tục cải thiện. Trong ngắn hạn, diện tích đất KCN bàn giao trong quý 2/2026 dự kiến duy trì ở mức tương đương các quý trước và chưa ghi nhận sự bứt phá rõ rệt. Tuy nhiên, từ nửa cuối năm, tiến độ triển khai dự án được cải thiện cùng áp lực chi phí đầu vào hạ nhiệt sẽ tạo điều kiện để hoạt động bàn giao tăng tốc.

Song song đó, ngành cao su cũng được hưởng lợi gián tiếp từ xu hướng mở rộng quỹ đất KCN. Theo đó, nguồn thu từ đền bù đất và thanh lý cây cao su được kỳ vọng tiếp tục đóng góp đáng kể vào lợi nhuận của các doanh nghiệp cao su trong giai đoạn 2026 – 2028.

Riêng trong năm 2026, các dự án như KCN Bắc Tân Uyên 1, KCN VSIP III cùng ba dự án KCN trọng điểm tại Đồng Nai được kỳ vọng mang lại nguồn thu đền bù lớn. Đặc biệt, quý II/2026 được dự báo là giai đoạn cao điểm khi các doanh nghiệp tiếp tục nhận tiền bồi thường từ dự án Bắc Tân Uyên 1, trong khi VSIP III dự kiến chi trả khoảng 1.050 tỷ đồng tiền đền bù còn lại và các dự án KCN tại Đồng Nai bắt đầu ghi nhận các khoản bồi thường.

Giai đoạn 2027 – 2028, ngoài các khoản đền bù còn lại từ các dự án hiện hữu, những dự án hạ tầng giao thông, nông nghiệp công nghệ cao và khai thác bauxite tại Đồng Nai được kỳ vọng sẽ tiếp tục tạo ra nguồn thu mới cho các doanh nghiệp cao su.

Mặc dù triển vọng trung và dài hạn của ngành bất động sản KCN và cao su được đánh giá tích cực, VPBankS cho rằng các doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với một số thách thức trong ngắn hạn. Giá dầu và chi phí vật liệu xây dựng tăng trong giai đoạn đầu năm 2026 đã tạo áp lực lên chi phí giải phóng mặt bằng, san lấp và đầu tư hạ tầng tại nhiều dự án KCN mới.

Bên cạnh đó, rủi ro từ các chính sách thuế quan của Mỹ vẫn cần được theo dõi. Tuy nhiên, VPBankS đánh giá các chính sách thuế tiềm năng theo Mục 301 liên quan đến lao động cưỡng bức sẽ không gây ảnh hưởng đáng kể đến dòng vốn FDI trong các lĩnh vực điện tử, bán dẫn và công nghệ cao – những ngành được kỳ vọng tiếp tục dẫn dắt làn sóng đầu tư mới vào Việt Nam.

Cổ phiếu KCN còn dư địa tăng giá

Trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu cao su có diễn biến tích cực hơn so với nhóm bất động sản KCN nhờ được hỗ trợ bởi mặt bằng giá cao su duy trì ở mức cao và triển vọng ghi nhận nguồn thu từ đền bù chuyển đổi đất.

Trong khi đó, nhiều cổ phiếu KCN đã điều chỉnh về vùng giá thấp hơn hoặc tương đương đầu năm do tâm lý thận trọng trước các rủi ro thuế quan và những biến động của kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên, VPBankS cho rằng mặt bằng định giá hiện nay vẫn hấp dẫn trong bối cảnh dòng vốn FDI công nghệ cao tiếp tục gia tăng và ít chịu tác động từ các rào cản thương mại.

Theo đó, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tại khu vực miền Bắc, nơi có lợi thế thu hút các tập đoàn điện tử, bán dẫn tiếp tục được đánh giá cao. VPBankS ưu tiên các cổ phiếu KBC, VGC và IDC nhờ vị trí quỹ đất thuận lợi, khả năng đón đầu xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc và sự hiện diện của hệ sinh thái công nghệ.

Bên cạnh đó, BCM cũng được đánh giá tích cực nhờ liên doanh VSIP sở hữu quỹ đất lớn trên cả nước và định hướng phát triển các KCN bền vững, phù hợp với nhu cầu của các nhà đầu tư công nghệ cao.

Dựa trên tiềm năng tăng giá, VPBankS đánh giá SIP là cổ phiếu có dư địa tăng mạnh nhất trong nhóm nghiên cứu, với mức tăng kỳ vọng 58,3%, tương ứng giá mục tiêu 81.200 đồng/cổ phiếu. Với mức P/B dự phóng năm 2026 đạt 2,32 lần, VPBankS dự báo lợi nhuận ròng của SIP có thể đạt 1.499 tỷ đồng, tăng 13,3% so với năm trước.

Động lực tăng trưởng của SIP đến từ việc SIP sở hữu quỹ đất cho thuê lớn và phần lớn đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, giúp giảm thiểu rủi ro từ biến động giá nguyên vật liệu và nhiên liệu.

Ngoài ra, vị trí các dự án của SIP được hưởng lợi từ sự phát triển của hệ thống hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành chuẩn bị đi vào hoạt động và tuyến cao tốc TP.HCM – Mộc Bài dự kiến khởi công vào tháng 7/2026. Doanh nghiệp cũng duy trì nền tảng tài chính vững mạnh nhờ dòng tiền ổn định từ các mảng điện, nước và tiện ích KCN, đồng thời hưởng lợi từ lượng tiền gửi và cho vay nội bộ lớn trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao.

Đứng thứ hai về tiềm năng tăng giá là BCM với mức tăng kỳ vọng 47,5%, tương ứng giá mục tiêu 78.600 đồng/cổ phiếu. VPBankS dự phóng P/B năm 2026 của BCM đạt 2,2 lần, trong khi lợi nhuận ròng ước đạt 2.832 tỷ đồng, giảm 19,1% so với cùng kỳ.

Theo VPBankS, BCM đang đẩy mạnh đưa các dự án bất động sản dân cư vào kinh doanh. Quỹ đất dân cư tại Bình Dương được kỳ vọng hưởng lợi từ nhu cầu gia tăng sau khi địa phương này sáp nhập với TP.HCM và hạ tầng khu vực tiếp tục được đầu tư mạnh mẽ.

Bên cạnh đó, quỹ đất KCN do BCM trực tiếp quản lý dự kiến mở rộng nhờ các dự án KCN Cây Trường và KCN Bàu Bàng mở rộng giai đoạn 2 có thể bắt đầu cho thuê từ cuối năm 2026. Liên doanh VSIP tiếp tục được xem là động lực tăng trưởng dài hạn khi liên tục mở rộng quỹ đất trên cả nước theo mô hình KCN bền vững, phù hợp với nhu cầu của các nhà đầu tư FDI công nghệ cao.

Đối với SZC, VPBankS đưa ra mức giá mục tiêu 33.400 đồng/cổ phiếu, tương ứng tiềm năng tăng giá 44,6%. P/B dự phóng năm 2026 đạt 1,24 lần, trong khi lợi nhuận ròng ước đạt 292 tỷ đồng, giảm 15,3% so với cùng kỳ.

KCN Châu Đức được đánh giá có lợi thế về vị trí và mức giá thuê cạnh tranh. Tuy nhiên, hoạt động cho thuê mới của SZC hiện chưa cho thấy sự phục hồi rõ rệt. Trong dài hạn, khu đô thị Châu Đức với quy mô gần 500 ha được xem là động lực tăng trưởng quan trọng khi dự án đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý điều chỉnh chủ trương đầu tư và đã hoàn tất hơn 80% công tác đền bù giải phóng mặt bằng.

Ngoài các cổ phiếu trên, VPBankS cũng đánh giá nhiều mã khác còn dư địa tăng giá đáng kể như KBC với mức tăng kỳ vọng 25%, IDC khoảng 24%. Ở nhóm cao su, PHR được kỳ vọng tăng hơn 16%, trong khi DPR có tiềm năng tăng giá khoảng 6,1%.