14.000 tỷ đồng trái phiếu được huy động trong hai tháng, lô mới phục vụ dự án Hạ Long Xanh

Theo thông tin gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), CTCP Phát triển Bất động sản Hưng Long vừa hoàn tất phát hành lô trái phiếu HULL12602 với tổng giá trị 7.000 tỷ đồng, tiếp tục bổ sung một lượng vốn lớn cho kế hoạch đầu tư bất động sản của doanh nghiệp.

Theo đó, ngày 28/8/2026, BĐS Hưng Long đã phát hành 70.000 trái phiếu HULL12602, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương ứng tổng giá trị phát hành 7.000 tỷ đồng.

Lô trái phiếu có kỳ hạn 84 tháng kể từ ngày phát hành, tương ứng thời gian đáo hạn dự kiến vào tháng 8/2033. Theo phương án được Saigon Ratings công bố ngày 26/8/2026, đây là trái phiếu doanh nghiệp không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản bảo đảm và áp dụng cơ chế lãi suất kết hợp giữa cố định và thả nổi.

Trong 4 kỳ tính lãi đầu tiên, lãi suất cố định ở mức 10,6%/năm. Từ các kỳ tiếp theo, lãi suất bằng 4%/năm cộng lãi suất tham chiếu, nhưng không thấp hơn 10,6%/năm. Lãi suất tham chiếu được xác định trên cơ sở bình quân lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng dành cho khách hàng cá nhân tại MB, VPBank, ACB và Techcombank.

Theo Saigon Ratings, toàn bộ số tiền thu được từ đợt phát hành HULL12602 sẽ được BĐS Hưng Long sử dụng cho mục đích nhận chuyển nhượng và đầu tư phát triển “Dự án Thành phần” thuộc Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh.

Đợt huy động vốn diễn ra trong bối cảnh BĐS Hưng Long đang xúc tiến nhận chuyển nhượng một phần dự án Hạ Long Xanh. Theo tài liệu doanh nghiệp, ngày 26/6/2026, BĐS Hưng Long và liên danh nhà đầu tư gồm Tập đoàn Vingroup - CTCP và CTCP Vinhomes đã ký hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh.

Báo cáo xếp hạng tín nhiệm của Saigon Ratings cho biết phần diện tích mà BĐS Hưng Long dự kiến nhận chuyển nhượng nằm trong phân khu thấp tầng của Hạ Long Xanh, tại các khu vực thuộc phường Tuần Châu, Đông Mai và Hà An, tỉnh Quảng Ninh. Saigon Ratings gọi phần diện tích này là “Dự án thành phần” hoặc “Phần dự án chuyển nhượng”.

Tổ chức xếp hạng cũng cho biết BĐS Hưng Long hiện là đối tác hợp tác kinh doanh chiến lược với CTCP Tập đoàn Masterise. Trong đánh giá của Saigon Ratings, quá trình triển khai Dự án Thành phần được kỳ vọng có sự tham gia, hỗ trợ từ các nguồn lực thuộc hệ sinh thái Masterise, đồng thời hưởng lợi từ kinh nghiệm đầu tư, quản lý và vận hành của các đối tác liên quan tới dự án.

Tuy nhiên, Saigon Ratings cũng lưu ý hoạt động kinh doanh của Hưng Long đang trong giai đoạn đầu. Hồ sơ kinh doanh của doanh nghiệp được đánh giá ở mức rủi ro 4/6, trong khi hồ sơ tài chính ở mức rủi ro 5/6. Hệ số nợ vay/EBITDA được dự báo duy trì ở mức tương đối cao, bình quân khoảng 4,6 lần trong giai đoạn dự báo.

Một trong những điểm đáng chú ý của lô HULL12602 là quy mô tài sản bảo đảm. Theo báo cáo của Saigon Ratings, tổng giá trị tài sản bảo đảm theo chứng thư thẩm định đạt hơn 29.953 tỷ đồng, tương đương khoảng 427,9% tổng giá trị trái phiếu dự kiến phát hành.

Tài sản bảo đảm trước thời điểm phát hành bao gồm các quyền tài sản, khoản phải thu phát sinh từ hoặc liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng; tài khoản thương mại, số dư trên tài khoản và các tài khoản tiền gửi liên quan; cùng các quyền, lợi ích, khoản bồi hoàn và khoản thanh toán phát sinh từ các tài sản này.

Sau khi hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng dự án, Hưng Long cam kết trong vòng 15 ngày làm việc, hoặc một thời hạn khác được tổ chức nhận tài sản bảo đảm chấp thuận, bổ sung hoặc thay thế tài sản bảo đảm bằng động sản và quyền tài sản liên quan đến Phần Dự án chuyển nhượng.

Dù giá trị định giá tài sản bảo đảm lớn hơn nhiều quy mô lô trái phiếu, Saigon Ratings chỉ đánh giá tỷ lệ thu hồi tài sản ở mức trung bình và không nâng bậc xếp hạng cho HULL12602.

Theo tổ chức này, một phần tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai nên giá trị thực tế phụ thuộc đáng kể vào tiến độ đầu tư, hoàn thiện thủ tục pháp lý, khả năng triển khai xây dựng, kết quả bán hàng và diễn biến thị trường bất động sản. Nếu dự án chậm tiến độ, sức tiêu thụ thấp hơn kỳ vọng hoặc thị trường diễn biến bất lợi, giá trị có thể thu hồi từ tài sản bảo đảm có thể thấp hơn đáng kể so với giá trị thẩm định ban đầu.

Trước đó, ngày 30/6/2026, BĐS Hưng Long cũng đã phát hành thành công lô trái phiếu HUL32601 trị giá 7.000 tỷ đồng. Lô trái phiếu này có kỳ hạn 12 tháng, dự kiến đáo hạn ngày 30/6/2027 và lãi suất phát hành 10%/năm.

Như vậy, chỉ trong khoảng hai tháng, doanh nghiệp đã huy động tổng cộng 14.000 tỷ đồng từ kênh trái phiếu.

Nâng vốn điều lệ từ 20 tỷ đồng lên 6.520 tỷ đồng trong 1 năm

Về tình hình tài chính, quy mô vốn và nợ của BĐS Hưng Long tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026. Tính đến ngày 30/6, vốn chủ sở hữu ghi nhận hơn 6.546 tỷ đồng, tăng 312 lần so với hơn 21 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Doanh nghiệp báo lãi sau thuế gần 25 tỷ đồng, gấp gần 5 lần cùng kỳ.

Cùng thời điểm, nợ phải trả tăng từ 73 triệu đồng lên hơn 18.795 tỷ đồng. Trong đó, khoản phải trả khác ở mức hơn 11.858 tỷ đồng, còn dư nợ từ phát hành trái phiếu hơn 6.937 tỷ đồng.

BĐS Hưng Long được thành lập vào tháng 5/2024 với tên ban đầu là CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nhật Minh, trụ sở tại phường Hồng Gai, tỉnh Quảng Ninh và hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Vốn điều lệ ban đầu ở mức 20 tỷ đồng, trong đó Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội sở hữu 98%, ông Dương Đình Phú và bà Trần Thị Huế mỗi người nắm 1%.

Đầu tháng 6/2026, doanh nghiệp đổi tên thành CTCP Phát triển Bất động sản Hưng Long. Sau nhiều lần điều chỉnh vốn, đến lần đăng ký thay đổi ngày 25/6/2026, vốn điều lệ đạt 6.520 tỷ đồng, gấp 326 lần mức ban đầu. Cơ cấu cổ đông tại thời điểm này không được thể hiện trong thông tin đăng ký doanh nghiệp được công bố.

Cổ đông sáng lập lớn nhất của Hưng Long là Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội, doanh nghiệp được thành lập tháng 5/2019. Đến cuối tháng 3/2026, vốn điều lệ của pháp nhân này đạt 10.700 tỷ đồng, với cơ cấu sở hữu gồm ông Hồ Thanh Bảo nắm 99,989% và bà Trần Thị Minh Hiếu nắm 0,011%.

Phương Đông Hà Nội từng xuất hiện tại một số thương vụ bất động sản đáng chú ý. Năm 2019, UBND TP Hà Nội cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ - Vinhomes Park (Vinhomes Smart City) từ CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn. Đến năm 2024, Tập đoàn Bitexco công bố việc chuyển nhượng 100% vốn góp tại Công ty TNHH Saigon Glory cho Bất động sản Phương Đông Hà Nội. Saigon Glory là chủ đầu tư dự án Khu tứ giác Bến Thành, còn được biết đến với tên The Spirit of Saigon.