Từ sau Tết Nguyên đán, thanh khoản thị trường bất động sản, nhất là căn hộ đã có sự cải thiện rõ nét.Tình hình kinh doanh trong quý cuối năm 2023 và đầu năm nay của một số doanh nghiệp đã khởi sắc hơn. Các doanh nghiệp lần lượt công bố dự án mới, lên kế hoạch tung sản phẩm ra thị trường với kỳ vọng có thể đón đầu chu kỳ phục hồi.

Tuy nhiên, với đánh giá thị trường còn nhiều rủi ro tiềm ẩn, nhiều lãnh đạo của nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn tỏ ra thận trọng trong kế hoạch triển khai dự án và lựa chọn phân khúc sản phẩm phù hợp để ra hàng.

Thống kê từ báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết (chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở) cho thấy, tổng giá trị tồn kho tại thời điểm cuối tháng 3/2024 hơn 286.000 tỷ đồng (tương đương khoảng hơn 11,4 tỷ USD), tăng gần 4% so với cuối năm 2023 (hơn 276.000 tỷ đồng).

Trong đó, tồn kho của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) tăng nhẹ lên gần 141.000 tỷ đồng, chiếm gần 60% tổng giá trị tài sản,chủ yếu ở các đại dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và Aqua City. Giá trị bất động sản để bán đang xây dựng chiếm gần 132.000 tỷ và hơn 9.100 tỷ là bất động sản để bán đã hoàn thành.

Giá trị hàng tồn kho này đã được Novaland dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay là 57.798 tỷ đồng. Tổng chi phí lãi vay được vốn hóa trong kỳ là 1.488 tỷ đồng (năm 2023 là 6.368 tỷ đồng).

Tồn kho của CTCP Vinhomes (Mã: VHM) cũngtăng nhẹ 6% lên hơn 58.700 tỷ đồng, gồm các chi phí tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển tại dự án như Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 và một số dự án khác.

Từ cuối năm ngoái, Vinhomes đã mở bán thành công các sản phẩm tại Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 và Vinhomes Grand Park. Các dự án này tiếp tục đóng góp chính vào doanh thu khi Vinhomes hoàn tất bàn giao nhà cho khách hàng.

Chiếm hơn 75% tổng tài sản của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) là hàng tồn kho, tương ứng 20.491 tỷ đồng (tăng 9%). Các dự án đang xây dựng chiếm giá trị tồn kho lớn gồm: Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (gần 6.700 tỷ); Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.427 tỷ); Bình Trưng - Bình Trưng Đông (3.744 tỷ); Khang Phúc - Khu định cư Phong Phú 2 (1.664 tỷ); Khang Phúc – An Dương Vương (1.368 tỷ); Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A (1.425 tỷ)…

Tương tự, chiếm tới 63% tổng tài sản của CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) là hàng tồn kho, ghi nhận gần 18.051 tỷ, tăng nhẹ 4%. Trong đó, Izumi là dự án ghi nhận giá trị tồn kho lớn nhất với khoảng 8.565 tỷ đồng, tiếp đến là Waterpoint giai đoạn 1 (3.769 tỷ đồng), Akari (1.910 tỷ đồng), Waterpoint giai đoạn 2 (1.700 tỷ đồng), Cần Thơ (1.378 tỷ đồng). Trong đó, dự án Cần Thơ đã hoàn tất bán hàng và đang chờ hoàn tất thủ tục cuối cùng để đủ điều kiện ghi nhận doanh thu ngay trong năm nay.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) ghi nhận 12.300 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho (tăng nhẹ so với cuối năm ngoái). Đây chủ yếu là chi phí xây dựng dở dang tại các dự án như The EverRich 2 (hay còn gọi là River City, gần 3.598 tỷ), Thuận An 1 và Thuận An 2 (2.423 tỷ), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ), Phước Hải (1.526 tỷ), The EverRich 3 (877 tỷ)…

Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã: DIG) đang tồn kho 6.784 tỷ đồng (tăng gần 4%), chủ yếu nằm ở các dự án: Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (hơn 2.000 tỷ), Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (hơn 1.400 tỷ), Khu dân cư P4 Hậu Giang (hơn 900 tỷ), Khu du lịch Long Tân (hơn 600 tỷ)…

Hàng tồn kho của CTCP Đầu tư Văn Phú – Invest (Mã: VPI) tăng nhẹ lên 3.746 tỷ đồng, chiếm 31% tổng tài sản, chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án: The Terra Bắc Giang (1.508 tỷ đồng), Vlasta Thủy Nguyên (1.765 tỷ đồng), Song Khê – Nội Hoàng (206 tỷ đồng)… Tồn kho bất động sản thành phẩm không đáng kể, chủ yếu tại dự án Vlasta Sầm Sơn (hơn 64 tỷ).

Ngược lại, giá trị hàng tồn kho tại thời điểm cuối tháng 3 của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) giảm nhẹ so với cuối năm 2023, ghi nhận hơn 14.000 tỷ. Trong đó, phần lớn là bất động sản dở dang 11.151 tỷ và tồn kho bất động sản thành phẩm giảm nhẹ về 2.254 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (Mã: TCH) ghi nhận giá trị hàng tồn kho giảm 3% với cuối năm ngoái, với 9.906 tỷ đồng. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chiếm gần 7.796 tỷ đồng (dự án Đỗ Mười gần 4.937 tỷ, Hoàng Huy Green River 1.581 tỷ, Hoàng Huy New City hơn 931 tỷ, Hoàng Huy Commerce – tòa H1 gần 308 tỷ…). Ngoài ra, tồn kho là bất động sản thành phẩm tại dự án Hoàng Huy Commerce – tòa H1 gần 1.646 tỷ.

Giá trị tồn kho tại các dự án của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG) ghi nhận gần 1.230 tỷ đồng, chiếm 14% tài sản, giảm 39% so với đầu năm. Trong đó, dự án Westgate còn 606 tỷ (đầu năm 1.379 tỷ), The Standard (291 tỷ), Signial (233 tỷ), The Sóng (57 tỷ)…

Nhìn chung, tồn kho bất động sản tiếp tục tăng ở các doanh nghiệp lớn đầu ngành do tăng chi phí liên quan trực tiếp đến các dự án, các sản phẩm đa phần có giá trị cao (vài chục tỷ đồng mỗi sản phẩm) hoặc đã bàn thành công nhưng chưa hoàn tất bàn giao nên chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, lợi nhuận. Các dự án đã hoàn thiện pháp lý sẵn sàng ra hàng cũng như các dự án đang được doanh nghiệp đẩy mạnh triển khai xây dựng kỳ vọng sẽ tăng nguồn cung cho thị trường trong thời gian tới.