Nguồn cung căn hộ vẫn eo hẹp, lợi nhuận ngành BĐS có thể đã chạm đáy

Trong quý I/2024, thống kê từ CBRE cho thấy nguồn cung căn hộ tại Hà Nội tăng 11% so với cùng kỳ 2023 nhưng giảm 29,6% so với quý liền trước. Tại TP HCM, nguồn cung căn hộ giảm 83% cùng kỳ và giảm 44,7% so với quý liền trước, chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ đã mở bán trong năm 2023. 

Cơ cấu nguồn cung mới có sự ngược chiều: trong khi xu hướng "bán những sản phẩm thị trường cần” được đẩy mạnh tại TP HCM thì các sản phẩm trung cao vẫn chiếm phần lớn tại Hà Nội. Do vậy, trong quý I, tỷ trọng nguồn cung cao cấp chỉ còn chiếm 17% tại thị trường TP HCM (so với 90% năm 2022 và 84% năm 2023) trong khi vẫn chiếm 70% tại thị trường Hà Nội (so với 52% năm 2022 và 75% năm 2023). 

Về mặt bằng giá, chênh lệch giá bán trung bình tại Hà Nội và TP HCM đang thu hẹp đáng kể. Theo BSC, có 3 yếu tố dẫn dắt giá bán tại Hà Nội bắt kịp TP HCM: (1) tương đồng với tỷ trọng nguồn cung cao cấp, (2) chi phí phát triển dự án cao hơn trong môi trường pháp lý mới được đẩy sang người mua nhà, và (3) dòng tiền đầu tư dịch chuyển từ khu vực HCM lên Hà Nội do không có sản phẩm.

Nguồn cung eo hẹp cũng tác động lớn đến tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong quý đầu năm. Tính đến 4/5/2024, thống kê của Chứng khoán BIDV (BSC) cho thấy các doanh nghiệp thuần bất động sản (theo phân ngành ICB cấp 2) niêm yết trên HoSE đã công bố lợi nhuận sau thuế (LNST) sau lợi ích cổ đông thiểu số (CĐTS) giảm 84% so với cùng kỳ. Nếu loại trừ đóng góp từ các doanh nghiệp thuộc Vingroup do các khoản thu nhập bất thường từ bán buôn và thoái vốn, LNST-CĐTS trong quý I/2024 của các doanh nghiệp bất động sản trên HoSE giảm 27%.

Một thống kê của Chứng khoán Yuanta cũng cho thấy nhóm bất động sản là nhóm ghi nhận doanh thu và lợi nhuận giảm mạnh nhất trong quý I/2024. Cụ thể, trong khi doanh thu toàn thị trường quý I tăng 3,4% thì doanh thu nhóm bất động sản giảm mạnh 49,3%. Lợi nhuận sau thuế toàn thị trường quý I tăng 12% thì lợi nhuận nhóm BĐS giảm mạnh gần 83%. 

Nhóm phân tích BSC cho rằng mức giảm lợi nhuận trong quý I vừa qua tương đồng với “điểm trũng” của hoạt động bán hàng cùng kỳ 2023. Như vậy lợi nhuận của ngành bất động sản có thể đã chạm đáy trong quý đầu năm 2024.  

3 yếu tố kỳ vọng sớm 'mở khóa' nguồn cung BĐS, làm giảm giá nhà trung bình

Dự báo cho tháng tiếp theo, nhóm phân tích kỳ vọng Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/7/2024 được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ “cởi trói” nguồn cung cho thị trường theo hướng tháo gỡ được nhiều khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp bất động sản khi các quy định rõ ràng, chi tiết hơn, tạo điều kiện cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ thông qua, phê duyệt các dự án đang “đóng băng”. 

Theo đó, BSC nhận thấy một số nội dung thay đổi chính sẽ tác động rất lớn đến nguồn cung bất động sản nếu Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm.

Đầu tiên là nội dung xác định giá đất, thủ tục đóng tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác. Cụ thể, Luật Đất đai sửa đổi quy định mang tính nguyên tắc, xác định rõ nội hàm và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (bao gồm so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất và thặng dư). 

Thứ hai là phương pháp tiếp cận quỹ đất và thực hiện dự án nhà ở thương mại: cơ hội tiếp cận quỹ đất trở nên công bằng đối với tất cả các doanh nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp có nền tảng tài chính và năng lực triển khai tốt. Cho phép thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất ở và đất khác. 

Cuối cùng là xác định rõ vai trò của các cấp quản lý và việc giải phóng mặt bằng dự án, bàn giao cho doanh nghiệp sau khi trúng thầu: yêu cầu đảm bảo tái định cư và bồi thường trước khi tiến hành thu hồi đất. Quy định ưu tiên các khu đô thị đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, nên mặc dù chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng có khả năng tăng lên nhưng BSC kỳ vọng tương lai sẽ giảm thiểu các khiếu nại trong công tác thu hồi đất và đảm bảo đúng tiến độ giao đất triển khai dự án.

Nhìn chung, với sự kết hợp của 4 yếu tố bao gồm (1) hệ thống pháp luật đồng bộ, đặc biệt là thống nhất công tác xác định giá đất và cách tiếp cận quỹ đất thông qua đấu giá, đấu thầu, (2) hoàn thiện quy hoạch chung của các địa phương, (3) năng lực áp dụng và hiểu biết về pháp lý dự án của các chủ thể liên quan được nâng cao, (4) tập trung mở bán các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực/khu vực có hạ tầng phát triển tương xứng; BSC kỳ vọng tình trạng trì trệ của thị trường bất động sản hiện nay sẽ sớm có chuyển biến tích cực.

Tỷ lệ hấp thụ dự báo sẽ đạt mức cao do nhu cầu ở thực của người mua nhà luôn duy trì mạnh mẽ, cùng với kỳ vọng độ lệch pha cung – cầu được thu hẹp nhờ giao thông kết nối được cải thiện, chính sách bán hàng ưu đãi tiếp tục được đẩy mạnh và môi trường lãi suất duy trì ở mức thấp. 

Tuy nhiên, nhóm phân tích cho rằng giá nhà trung bình sẽ giảm khi tỷ trọng nhà ở vừa túi tiền – nhà ở xã hội tăng lên trong khi nền giá của từng phân khúc vẫn được duy trì vì nhu cầu nhà ở tại các thị trường cấp 1 và 1,5 vẫn rất lớn nhưng quỹ đất và năng lực triển khai của các doanh nghiệp còn hạn chế, nhất là sau giai đoạn đầy khó khăn của thị trường.

Nhìn chung, dựa trên các yếu tố thuận lợi như tình hình bán hàng cải thiện trong quý II/2023, nguồn cung sắp được tung ra thị trường trong thời gian tới, BSC tin rằng lợi nhuận của ngành bất động sản xét về giá trị tuyệt đối sẽ bắt đầu đà phục hồi từ quý II tới đây.