Theo chuyên viên phân tích Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), mặc dù thị trường bất động sản không chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chính sách thuế này, nhưng lại chịu tác động gián tiếp thông qua một số kênh như dòng vốn FDI vào Việt Nam; sản xuất, nhân sự, thu nhập; tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Theo đánh giá của VDSC, tác động này sẽ phân hóa theo từng phân khúc của ngành bất động sản, trong kịch bản Mỹ sẽ áp dụng chính sách thuế đối ứng lên Việt Nam.

Cụ thể, với bất động sản tại các TP cấp 1 (Hà Nội, TP HCM), trong ngắn hạn, mức độ hấp thụ sẽ phân hóa theo loại hình rõ rệt. Sản phẩm cao cấp trị giá lớn có thể chậm lại; trong khi các sản phẩm phân khúc trung cấp - bình dân vẫn sẽ giữ được mức độ hấp thụ tốt khi mặt bằng lãi suất thấp vẫn đang hỗ trợ thanh khoản cho ngành này.

Trong dài hạn, mức độ hấp thụ có thể hạ nhiệt dần nếu thu nhập dân cư suy giảm theo nền kinh tế chung.

Với bất động sản tại các thành phố vệ tinh, trong ngắn hạn, nhu cầu vẫn duy trì nhờ mặt bằng giá hợp lý, ngoài ra còn được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối và chính sách lãi suất ưu đãi. Trong dài hạn, nhu cầu ở thực tiếp tục duy trì nhờ chính sách giãn dân, cùng với hạ tầng hoàn thiện. Tuy nhiên, các thành phố vệ tinh cũng sẽ phụ thuộc vào sự phát triển của các khu công nghiệp lớn – thu hút lao động nhập cư và chuyên gia nước ngoài.

Phân khúc bất động sản khu công nghiệp và cụm công nghiệp được đánh giá chịu ảnh hưởng mạnh nhất.

Theo đó, trong ngắn hạn, thuế đối ứng cao khiến các doanh nghiệp FDI có tỷ trọng xuất khẩu sang Mỹ cao sẽ xem xét rút khỏi Việt Nam để tránh làm tăng chi phí, thay vào đó họ sẽ chuyển hướng sang các nước có mức thuế quan đối ứng thấp hơn. Điều này sẽ khiến nhu cầu nhân công giảm, đồng thời kéo theo cả hệ sinh thái dân cư và nhà ở xung quanh.

Còn trong dài hạn, phân khúc này được cho là sẽ suy yếu rõ nếu vốn FDI giảm mạnh và không có dòng vốn thay thế; lực lượng nhân công và chuyên gia ít đi sẽ khiến nhu cầu ở thực giảm đáng kể.

"Phân khúc khu công nghiệp bắt đầu chịu tác động sớm và sẽ bắt đầu trở nên rõ rệt từ năm 2026, khi các hợp đồng thuê mới suy giảm, các doanh nghiệp FDI có xu hướng dịch chuyển dần sang các quốc gia khác có lợi thế thuế hơn. Điều này sẽ kéo theo suy giảm nhu cầu tuyển dụng lao động mới và nhu cầu chỗ ở tại các khu vực lân cận khu công nghiệp, ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ của các dự án dân cư quanh khu công nghiệp", chuyên viên phân tích VDSC đánh giá.

Với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, được đánh giá sẽ không chịu ảnh thưởng nhiều trong ngắn hạn. Tuy nhiên, về dài hạn, tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng của chính sách thuế quan đến tăng trưởng kinh tế toàn cầu, tăng trưởng kinh tế sẽ chậm lại sẽ ảnh hưởng đến lượng khách du lịch đến Việt Nam.

Nhóm phân tích Chứng khoán MB (MBS Research) cũng đánh giá, bất động sản khu công nghiệp là một trong những nhóm ngành chịu tác động tiêu cực nhất trong kịch bản Mỹ sẽ áp dụng chính sách thuế đối ứng 46% lên Việt Nam.

Cụ thể, với một số mặt hàng (máy tính, máy móc, sản phẩm điện tử, linh kiện,thiết bị, dụng cụ) có giá trị xuất khẩu sang Mỹ cao, các doanh nghiệp sản xuất (chủ yếu là doanh nghiệp FDI từ Mỹ, Trung Quốc, Hong Kong) có thể chủ động dịch chuyển một phần sản xuất trong khâu hoàn thiện đóng gói sản phẩm sang các quốc gia bị đánh thuế đối ứng thấp hơn như Ấn Độ, Indonesia...  Điều này sẽ tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp và vận tải logistics.

Theo đó, một số chủ đầu tư khu công nghiệp có khả năng chịu ảnh hưởng gồm: Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã: KBC), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Mã: BCM), Tổng Công ty Viglacera - CTCP (mã: VGC), Tổng Công ty IDICO (mã: IDC), CTCP Sonadezi Châu Đức (Mã: SZC), CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (mã: SIP).

Chờ đợi kết quả đàm phán

Các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, nếu mức thuế đối ứng như đã công bố được áp dụng, chắc chắn thị trường bất động sản cũng sẽ đứng trước nhiều thách thức. Trong đó, bất động sản công nghiệp, vốn được coi là ngôi sao hy vọng, luôn giữ vững đà tăng trưởng là phân khúc nằm ngoài hiện trạng khó khăn chung của thị trường bất động sản, sẽ bị ảnh hưởng rõ rệt nhất.

Bởi nhiều nhà đầu tư vì mục đích né thuế, ưu tiên chọn Việt Nam là bến đậu sẽ cân nhắc lại chiến lược phát triển. Thay vì giữ nguyên hoặc mở rộng quy mô, họ sẽ tính đến phương án thu hẹp quy mô và tìm kiếm một bến đậu phù hợp hơn trong dài hạn.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp dự kiến đầu tư vào Việt Nam cũng sẽ cân nhắc, hoặc là tạm ngừng kế hoạch, hoặc cần thêm thời gian để “cân, đo, đong đếm” so sánh Việt Nam với các quốc gia khác phù hợp hơn.

Điều này sẽ ảnh hưởng thiếu tích cực tới kế hoạch triển khai, phát triển các khu công nghiệp mới, các giai đoạn tiếp theo của các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động.

Chưa kể việc tăng thuế, sẽ khiến giá bán của các sản phẩm, hàng hóa thuộc diện bị áp thuế tăng lên, làm giảm sức cạnh tranh của sản phẩm nhập khẩu từ Việt Nam, có thể khiến cho kết quả xuất khẩu bị ảnh hưởng.

Kéo theo đó là hàng loạt hệ lụy như các nhà máy, xí nghiệp phải giảm quy mô hoạt động, một lượng lớn người lao động bị mất việc làm. Như vậy, vô hình chung cũng khiến bất động sản đô thị gắn với các khu công nghiệp cũng sẽ hứng chịu các hệ quả tương đương.

Ngoài ra, VARS cho biết các doanh nghiệp FDI hiện đang hấp thụ một phần tương đối lớn diện tích văn phòng cho thuê (chủ yếu là hạng A). Nếu quy mô hoạt động của các doanh nghiệp này bị thu hẹp, chắc chắn nhu cầu về văn phòng giảm, khiến tỷ lệ hấp thụ phân khúc này giảm.

Cùng với đó, bất động sản nhà ở hướng đến đối tượng khách hàng là các chuyên gia nước ngoài, cũng sẽ bị ảnh hưởng. Do nhu cầu có xu hướng giảm nên giá bán/giá cho thuê sẽ được điều chỉnh. Tỷ lệ hấp thụ cũng sẽ có xu hướng giảm.

Với các phân khúc khác, tuy có chịu ảnh hưởng từ thách thức chung của nền kinh tế, xong VARS nhận định mức ảnh hưởng không nhiều và trực diện như ba phân khúc trên.

"Chúng ta vẫn đang chờ đợi một kết quả đàm phán hài hòa lợi ích giữa hai bên. Đây sẽ là kịch bản tốt nhất, giúp bình ổn mọi vấn đề, tránh gây “sốc nhiệt” tạm thời với nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, kể cả khi kịch bản đó không xảy ra, cũng không nên hoang mang, lo lắng thái quá, bởi từng bước đi của Chính phủ cho thấy sự chủ động ứng biến trong mọi tình huống", chuyên gia VARS nói.