Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới” diễn ra sáng 12/5 tại TP HCM, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng, trong khi nhu cầu thực của người dân vẫn rất lớn.

Trong phần thảo luận “Gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực” tại Hội thảo, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong quý I/2026, thị trường có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng hơn 7.000 căn.

Theo bà Hằng, nhu cầu ở thực hiện rất lớn nhưng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân vẫn còn hạn chế. Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đưa nội dung phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở sửa đổi nhằm tạo hành lang pháp lý thúc đẩy phân khúc này.

Đại diện cơ quan quản lý cũng cho biết một trong những vấn đề lớn của thị trường hiện nay là mặt bằng giá bất động sản đang vượt xa thu nhập của phần lớn người dân. Nguyên nhân không chỉ đến từ giá đất và chi phí đầu vào, mà còn liên quan đến tình trạng đầu cơ, “thổi giá” và thiếu minh bạch thông tin thị trường.

Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng đang triển khai hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản, dự kiến vận hành đồng bộ từ ngày 1/7 tới. Hệ thống sẽ công khai thông tin pháp lý dự án, quy hoạch, giao dịch và giá giao dịch bất động sản nhằm tăng tính minh bạch, hạn chế đầu cơ và giảm hiện tượng tăng giá bất hợp lý.

Bên cạnh đó, bài toán pháp lý tiếp tục là “điểm nghẽn” lớn của thị trường. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện còn khoảng 4.500 dự án bất động sản vướng pháp lý, với tổng quy mô vốn hơn 3 triệu tỷ đồng. Đến nay, cơ quan chức năng đã tháo gỡ được hơn 1.000 dự án, qua đó giải phóng khoảng 800.000 tỷ đồng nguồn lực cho thị trường.

Ở góc độ chính sách, Chính phủ cũng đã nới điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội theo hướng phù hợp hơn với thực tế thu nhập tại đô thị. Mức thu nhập tối đa để được mua nhà ở xã hội hiện được nâng lên khoảng 35-50 triệu đồng/tháng tùy trường hợp, thay vì mức 15-30 triệu đồng như trước đây.

Dưới góc nhìn chuyên gia, theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, thị trường hiện tồn tại “khoảng trống lớn” ở phân khúc nhà ở dành cho nhóm người có thu nhập từ 20-40 triệu đồng/tháng.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng để kéo giảm giá nhà và tăng nguồn cung, cần đồng bộ nhiều giải pháp như cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, điều hành tín dụng hợp lý và hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

“Muốn tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà, trước hết phải cải thiện quy trình cấp phép, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án”, ông Lực nhấn mạnh.

Chuyên gia này cũng đề xuất sớm đưa Quỹ nhà ở quốc gia và các quỹ đầu tư tín thác vào vận hành nhằm bổ sung nguồn lực cho thị trường. Đồng thời, chính sách cần hướng tới cả hai phía: hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án và hỗ trợ tài chính cho người mua nhà.

Là người trực tiếp đầu tư dự án, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông, cho biết phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn có sức cầu rất lớn nhưng nguồn cung đang thiếu hụt nghiêm trọng vì nhiều rào cản kéo dài.

Theo ông Phúc, nếu trước đây căn hộ vừa túi tiền có giá khoảng 1-3 tỷ đồng thì hiện nay mặt bằng giá đã tăng lên khoảng 2-5 tỷ đồng/căn. “Có sản phẩm phù hợp gần như không cần bán cũng hết hàng”, ông nói.

Tuy nhiên, để phát triển dòng sản phẩm này, doanh nghiệp buộc phải dịch chuyển ra khu vực vùng ven do gần như không còn khả năng tạo quỹ đất giá hợp lý tại khu vực trung tâm TP HCM.

Lãnh đạo Phú Đông cho rằng dù quỹ đất vùng ven còn nhiều nhưng việc tìm được khu đất phù hợp quy hoạch, có giá hợp lý và đủ điều kiện phát triển dự án không hề dễ dàng. Trong khi đó, quá trình hoàn thiện pháp lý có thể kéo dài 3-5 năm, khiến nguồn cung ngày càng hạn chế.

Đồng thời, ông Phúc đánh giá sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông đang mở ra cơ hội lớn cho thị trường nhà ở vừa túi tiền tại các khu vực vùng ven TP HCM. Xu hướng giãn dân ra phía Đông, phía Tây và phía Bắc TP HCM ngày càng rõ nét nhờ hệ thống giao thông được cải thiện, giúp rút ngắn thời gian di chuyển.

Theo CEO Phú Đông, trong bối cảnh người trẻ ngày càng ưu tiên sống tại căn hộ, doanh nghiệp bất động sản không chỉ cạnh tranh về giá mà còn phải chú trọng chất lượng sống, tiện ích và khả năng vận hành dự án sau bàn giao.

“Một khu đô thị muốn hấp dẫn phải có kết nối giao thông thuận tiện, đầy đủ tiện ích sống, pháp lý minh bạch và được vận hành tốt sau khi cư dân vào ở”, ông Phúc nói.