Kết thúc phiên giao dịch cuối cùng trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán 2026, thanh khoản thị trường giảm mạnh so với các phiên gần đây do tâm lý thận trọng khi kỳ nghỉ dài ngày đã cận kề.

Đóng cửa phiên 13/2, VN-Index tăng 10 điểm lên 1.824,09 điểm. HNX-Index tăng 0,58 điểm lên 257,06 điểm và UPCoM-Index tăng 1,4 điểm lên 127,34 điểm. Toàn thị trường ghi nhận 571 triệu cổ phiếu khớp lệnh, với tổng giá trị giao dịch đạt 20.057 tỷ đồng.

Ở nhóm bất động sản, dòng tiền cho thấy sự phân hóa rõ nét khi sắc xanh và đỏ đan xen. Các cổ phiếu vốn hóa lớn tiếp tục đóng vai trò nâng đỡ chỉ số, trong khi nhiều mã tầm trung và đầu cơ điều chỉnh sâu, phản ánh tâm lý thận trọng vẫn bao trùm toàn ngành.

Trong nhóm Vingroup, chỉ riêng VIC giữ được sắc xanh khi tăng 0,63% lên 160.000 đồng/cổ phiếu. Ở nhóm vốn hóa lớn khác, DXG đóng cửa tại tham chiếu, trong khi KDH giảm 0,7%.

Trên sàn giao dịch HOSE, khối ngoại tiếp tục duy trì xu hướng mua ròng với giá trị 3.465 tỷ đồng. Dòng tiền tập trung mạnh vào nhóm bất động sản như KDH, VIC, PDR và DXG. Trong đó, mua ròng mạnh nhất cổ phiếu KDH với khối lượng gần 8 triệu đơn vị, giá trị mua ròng đạt 220,1 tỷ đồng.

Diễn biến hiện tại cho thấy khẩu vị nhà đầu tư vẫn dành sự quan tâm nhất định cho ngành bất động sản, đặc biệt từ khối ngoại. Tuy nhiên, dòng tiền có xu hướng chọn lọc, ưu tiên các doanh nghiệp vốn hóa lớn, nền tảng tài chính vững và có sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.

Năm 2026 phục hồi sau khủng hoảng

Theo VCBS, thị trường bất động sản năm 2026 có nhiều điểm tương đồng với giai đoạn phục hồi năm 2014 với môi trường vĩ mô ổn định hơn với lãi suất tăng chậm và lạm phát được kiểm soát. Đồng thời, tâm lý nhà đầu tư thận trọng, tập trung vào nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ.

Theo dự phóng của VCBS, thị trường phía Bắc được đánh giá là giai đoạn củng cố và tái cân bằng của thị trường khi giá bán đi ngang, thanh khoản có xu hướng cải thiện chọn lọc, tập trung vào các dự án pháp lý hoàn chỉnh và vị trí gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm.

Phân khúc nhà thấp tầng sẽ là một trong những điểm sáng nổi bật trong giai đoạn tới, do các yếu tố quy hoạch chiến lược và hạ tầng mở rộng tạo cơ hội định cư kết hợp di chuyển thuận lợi hơn so với hiện tại

Ở miền Nam, giá bán có xu hướng tăng nhẹ nhờ sự dịch chuyển dòng vốn từ phía Bắc. Tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng duy trì tích cực trong năm 2026. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô hạn chế và giá đã neo cao, dòng tiền đang chuyển dịch rõ nét sang khu vực ngoại thành và vùng ven.

Đồng Nai nổi lên nhờ hạ tầng cải thiện, đặc biệt là sân bay quốc tế Long Thành dự kiến đưa vào khai thác năm 2026 và dự án cầu Cát Lái giúp tăng kết nối với TP.HCM. Mặt bằng giá tại đây hiện thấp hơn khoảng 20–40% so với TP. Thủ Đức, tạo sức hút với cả nhà đầu tư và người mua ở thực.

Bên cạnh đó, Vũng Tàu đang trở thành “vùng trũng” đầu tư nhờ vào Cầu Cần Giờ, đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu, Tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành – Cần Giờ.

Khẩu vị chọn lọc, tâm lý "đãi cát tìm vàng"

Theo VCBS, sức hút của nhóm cổ phiếu bất động sản mục tiêu trong năm 2026 được cho là gắn chặt với tiến độ triển khai các dự án trọng điểm, đón đầu làn sóng đầu tư hạ tầng đang tăng tốc tại nhiều địa phương.

Những cái tên như The Solina, Bình Trưng Đông (Khang Điền); Canaria, Izumi City (Nam Long) hay Charm Villas (Tập đoàn Hà Đô) được đánh giá sở hữu lợi thế nổi trội nhờ vị trí đắc địa tại các khu vực trung tâm TP.HCM và Hà Nội – nơi quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm.

Tại “vùng trũng” đầu tư Vũng Tàu, Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HDC) đang đẩy nhanh tiến độ triển khai The Light City (giai đoạn 1), Ecohome và Biệt thự Đồi Ngọc Tước 2. Việc tập trung phát triển quỹ đất tại khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và du lịch được xem là động lực quan trọng hỗ trợ tăng trưởng của doanh nghiệp trong trung hạn.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ổn định, các dự án nói trên được kỳ vọng ghi nhận tốc độ hấp thụ tích cực, qua đó tạo nền tảng cho kết quả kinh doanh và triển vọng cổ phiếu trong chu kỳ phục hồi mới.

Trên cơ sở đó, VCBS khuyến nghị MUA đối với một số cổ phiếu gồm: KDH (giá mục tiêu 35.031 đồng/cp, tiềm năng tăng 23%), NLG (38.723 đồng/cp, tăng 30%), HDG (33.822 đồng/cp, tăng 26%) và HDC (27.342 đồng/cp, tăng 27%).

VCBS đánh giá mặt bằng định giá P/B đã điều chỉnh về vùng hợp lý hơn. Dù vậy, dư địa tăng giá trong thời gian tới được dự báo sẽ phân hóa rõ rệt, không còn lan tỏa trên diện rộng, đòi hỏi nhà đầu tư lựa chọn kỹ lưỡng từng doanh nghiệp.

TOD - “vũ khí” mới của thị trường Bên cạnh các dự án bất động sản “ăn theo” hạ tầng tại khu vực vùng ven, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) đang nổi lên như một động lực quan trọng, định hình xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong trung hạn. Động lực này càng trở nên rõ nét khi tháng 10/2025, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 318/NQ-CP về kế hoạch triển khai cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 188/2025/QH15 của Quốc hội, cho phép Hà Nội và TP.HCM lập dự án, đấu giá quỹ đất khu vực xung quanh các ga metro, depot theo mô hình TOD. Đây được xem là bước đi quan trọng trong việc thể chế hóa và thúc đẩy phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng.