Nhưng trong 2 phiên đấu giá gần đây tại Thanh Oai và Hoài Đức (Hà Nội), khi giá đất bị đẩy cao bất thường, khiến dư luận đang dấy lên nghi vấn về chiêu trò, “bài vở” của nhóm đầu cơ (hay gọi là cò) cố tình đẩy giá lên cao để trục lợi; làm ảnh hưởng đến lòng tin của người dân với các cuộc đấu giá. Qua đây cũng bộc lộ một số vấn đề bất cập; những bài học cần rút ra trong việc xác định giá khởi điểm cũng như quy trình, thủ tục tổ chức đấu giá đất.

Kỷ lục “tồi”

Có thể điểm lại ngắn gọn, ngày 10/8, phiên đấu giá 68 lô đất tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai đã thu hút hơn 1.500 người tham gia với 4.210 bộ hồ sơ đủ điều kiện. Đây là kỷ lục đấu giá đất từ trước tới nay trên địa bàn huyện. Nhu cầu lớn đã đẩy giá trúng của các lô đất tăng gấp 6 - 8 lần giá khởi điểm, trong đó lô cao nhất hơn 100 triệu đồng/1m2.

Khốc liệt hơn là phiên đấu giá xuyên đêm đối với 19 lô đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức ngày 19/8 với 517 người tham gia, đăng ký 1.100 bộ hồ sơ. Sau hàng chục vòng đấu, giá trúng cao nhất ở mức 133,3 triệu đồng/1m2, thấp nhất 91,3 triệu đồng/1m2, tăng gấp 12 - 18 lần giá khởi điểm. Hay tại huyện Đan Phượng, 85 lô đất ở các xã Đan Phượng, Hạ Mỗ và Phương Đình đưa ra đấu giá cuối tháng 7 cũng có giá trúng lên đến 99,2 triệu đồng/1m2 với 1.252 bộ hồ sơ…

Qua tìm hiểu tại huyện Thanh Oai và Hoài Đức, từ năm 2023 đến nay, 2 địa phương này mới tổ chức các phiên đấu giá quyền sử dụng đất. Do nhu cầu bị dồn nén, lại thêm thông tin tới đây sẽ siết chặt phân lô bán nền khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực nên đã tác động đến tâm lý các nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thật. Những người đầu cơ xem đây là cơ hội để lướt sóng kiếm lời, miễn là trúng đấu giá; còn những người có nhu cầu ở thật hay đầu tư lâu dài thì lo sợ giá đất tăng nên đổ xô mua hồ sơ để được quyền tham gia.

Ngoài kỷ lục về giá trúng và số lượng hồ sơ tham gia, phiên đấu giá ở huyện Hoài Đức đã tạo ra một kỷ lục mới ở khía cạnh khác khi 19 suất đất trải qua gần chục vòng đấu, với thời gian kéo dài từ 8h sáng ngày 19/8 đến gần 5h sáng ngày 20/8. Nhiều “đấu đất” và cả đơn vị tổ chức, quản lý căng thẳng, mệt mỏi khi phiên đấu giá kết thúc. Điều đáng chú ý, ngay sau khi các phiên đấu giá kết thúc, nhiều lô đất đã được các nhà đầu tư rao bán lại với mức chênh hàng trăm triệu đồng.

Các chuyên gia nhìn nhận, “kịch bản” phía sau hàng chục lô đất có giá trúng từ 90 đến hơn 130 triệu đồng/m2 ở Thanh Oai và Hoài Đức được coi như mồi nhử “gà”. Giới đầu cơ bằng mọi cách, kể cả phải đấu giá xuyên đêm để đẩy giá những lô đất lên mức trăm triệu đồng/1m2 thì mới bán chênh được từ 50 triệu đồng đến 300 - 400 triệu đồng những lô trúng sau giá rẻ hơn. Bài này của các “cò” giờ được nhìn nhận “xưa như trái đất”.

Đồng quan điểm trên, chị Nguyễn Thu Huyền, dân đầu tư tài chính chuyên nghiệp tại Hà Nội làm rõ hơn chiêu trò của “cò”. Chị Huyền lấy ví dụ, đất vùng ven đô, mua 1 suất giá trị 5 - 7 tỷ đồng, xây thêm căn nhà 1 - 2 tỷ đồng nữa; trong trường hợp không ở, đem cho thuê 5 - 7 triệu đồng/1 tháng còn không có người thuê thì hỏi giá trị thật nằm ở đâu? Ít ra khi định giá bất động sản, giá trị cho thuê lấy dòng tiền phải được 50 - 60% so với lãi gửi tiết kiệm, đó mới là giá trị thật.

“Chừng nào bỏ tiền ra mua đất 5 tỷ mà cho thuê được 15 triệu/1 tháng thì đây mới là giá trị thật của miếng đất. Chứ mua nhà đất xấp xỉ 10 tỷ đồng, cho thuê không nổi 5 triệu đồng/1 tháng thì tài sản đó thực tế chỉ đáng giá 3 - 5 tỷ đồng là cùng”, chị Huyền khẳng định.

Hiện nay, nhiều thông tin cho rằng, trước đó, “cò” đã ôm đất vùng ven khu vực đấu giá nên họ xác định bỏ giá cao để tạo mặt bằng giá mới, sau đó đẩy những hàng tồn kho với giá mềm hơn. Dù giá mềm hơn thì “cò” cũng hưởng lợi nhiều so với giá mua trước đây nhờ “nổ” phát súng kích giá đất đấu giá.

Loại nhà đầu tư “ảo”

Trước hiện tượng hàng trăm người dân chen nhau thức trắng đêm đấu giá, đẩy giá đất lên mức phi thực tế, Luật sư Nguyễn Thái Hoà (Hội viên Hội Luật gia Việt Nam) đánh giá, hành vi thao túng thị trường nhà đất tạo giá “ảo” rất nguy hiểm, ảnh hưởng trực tiếp đến người mua, không khác gì việc thao túng thị trường chứng khoán. Điều này khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch và không ổn định.

Để kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, ngày 21/8/2024, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Công điện số 82/CĐ-TTg chỉ đạo các cơ quan liên quan làm rõ hiện tượng bất thường trong đấu giá đất và những thông tin xung quanh việc có hay không “cò” đẩy giá tại Hà Nội. Điều này cho thấy sự điều hành, chỉ đạo "sát sao, thường xuyên, trực tiếp và cụ thể" của Thủ tướng Chính phủ trước những vấn đề "nóng" cần tháo gỡ nhằm giữ vững ổn định nền kinh tế vĩ mô.

Ngay sau đó, tại Công văn số 2781/UBND - TNMT ngày 22/8, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Trần Sỹ Thanh đã yêu cầu các sở, ngành và đơn vị liên quan kiểm tra, phát hiện và xử lý vi phạm pháp luật liên quan đến kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đang gây “nóng” dư luận.

Đáng chú ý, UBND thành phố Hà Nội đã đề nghị cơ quan Công an vào cuộc; song, để làm rõ nghi vấn tạo “bong bóng” giá đất, các đơn vị chức năng phải chờ khoảng 30 ngày sau khi hết hạn nộp tiền trúng đấu giá, xem có bao nhiêu trường hợp “bỏ của chạy lấy người” mới đủ căn cứ xác định “thổi” giá.

Có thể thấy, việc đấu giá đất dự kiến sẽ mang lại lợi ích trước mắt cho ngân sách địa phương, nhưng nếu không được quản lý chặt chẽ, có thể gây ra nhiều hậu quả tiêu cực. Với mục tiêu tạo một thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững, ngày 29/6/2024, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cho thấy quyết tâm rất cao trong việc thông qua dự án Luật sớm trước năm tháng so với kế hoạch. Từ đó, giúp nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý đất đai, lành mạnh hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Ở góc độ quản lý, trao đổi với phóng viên, lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, sau khi có ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội, Sở chủ trì làm việc với các bên liên quan tập trung rà soát lại toàn bộ quá trình đấu giá đất như: Căn cứ xác định giá khởi điểm, quy trình, thủ tục đấu giá đất…

Đề cập đến thông tin giá khởi điểm thấp là một trong những nguyên nhân để “cò” đất nhiễu loạn thị trường bất động sản, ông Nguyễn Anh Quân, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, Sở sẽ nghiên cứu, tham mưu UBND thành phố điều chỉnh giá khởi điểm và chỉ đạo thực hiện các biện pháp bảo đảm việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất chặt chẽ theo quy định pháp luật.

“Việc đặt cọc được xác định ngay từ đầu, người đấu giá sẽ phải cân nhắc rất kỹ trước khi trả giá. Đây là yếu tố đầu tiên mà Sở đang nghiên cứu nâng giá khởi điểm lên mức cao hơn cho phù hợp với thực tế và quy định, không để “cò” lợi dụng đấu giá làm méo mó thị trường bất động sản Thủ đô”, ông Nguyễn Anh Quân nhấn mạnh.

Một số chuyên gia cũng nêu ý kiến, với mức giá khởi điểm thấp (chỉ từ hơn 7 triệu đồng đến 12,5 triệu đồng/1m2 ở Thanh Oai và Hoài Đức), trong khi tiền đặt cọc chỉ bằng 20% giá trị lô đất chưa đủ sức ngăn ngừa tình trạng bỏ cọc khi trúng giá cao. Điểm bất hợp lý nữa ở cách thức tổ chức đấu giá tại một số địa phương có thể chưa phù hợp, khiến thời gian kéo dài cả ngày đêm nhưng kết quả lại “ảo”.

Các chuyên gia dự báo, từ nay đến cuối năm, đất đấu giá tiếp tục sôi động khi bảng giá đất mới chưa được áp dụng, việc xác định giá khởi điểm áp dụng theo khung giá của Nhà nước hiện nay sẽ thấp hơn nhiều so với loại hình đất khác. Vì vậy, để tránh rủi ro trước sức “nóng” của đất đấu giá nói riêng và các phân khúc nhà đất nói chung do ảnh hưởng, hệ luỵ của nhiều yếu tố, người dân cần tỉnh táo trước khi xuống tiền đầu tư hoặc có nhu cầu ở thực.

Bài 3: Thượng Hải (Trung Quốc) thay đổi quy trình