Lợi nhuận giảm sâu 

Sau kiểm toán, lợi nhuận nhiều doanh nghiệp bất động sản "bốc hơi" rất nhiều so với báo cáo tài chính tự lập, điển hình như CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR). Kết quả kinh doanh 2024 của Phát Đạt sau kiểm toán, lợi nhuận sau thuế hợp nhất doanh nghiệp chỉ còn vỏn vẹn 155,3 tỷ đồng, giảm mạnh tới 70% so với mức gần 523 tỷ đồng trước kiểm toán. Với mức lãi này, Phát Đạt cũng giảm tới 77% so với kết quả năm 2023 và chỉ hoàn thành khoảng 18% kế hoạch năm 2024.

Tương tự, doanh thu thuần cũng bị điều chỉnh giảm sâu từ 2.017 tỷ đồng xuống chỉ còn 822 tỷ đồng sau kiểm toán, giảm gần 59%.

Sau kiểm toán, lãnh đạo Phát Đạt lý giải rằng thị trường bất động sản còn khó khăn, việc đầu tư của công ty vào các dự án bất động sản chưa được thuận lợi. Công ty điều chỉnh giảm doanh thu từ dự án Bắc Hà Thanh từ 1.837 tỷ đồng xuống 639 tỷ đồng, tương đương giảm 65,25% theo quyết định của HĐQT về việc thông qua chủ trương điều chỉnh doanh thu, lợi nhuận sau thuế 2024 dựa trên nguyên tắc và tinh thần cẩn trọng.

Bên cạnh đó, báo cáo tài chính kiểm toán cũng cho thấy cấu trúc tài sản của Phát Đạt tính đến cuối năm 2024 với nhiều điểm đáng chú ý. Theo đó, hàng tồn kho đang chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản PDR, lên tới 14.077 tỷ đồng (tăng gần 1.900 tỷ so với đầu năm), tương đương gần 59% tổng tài sản.

Ngoài ra, các khoản phải thu ngắn hạn cũng ở mức cao, gần 6.900 tỷ đồng, chiếm khoảng 29% tổng tài sản.

Tương tự, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã: KBC) cũng là một trong những doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tụt sâu sau kiểm toán. Kết thúc năm 2024, Kinh Bắc công bố báo cáo tài chính hợp nhất năm với lợi nhuận sau thuế đạt 460 tỷ đồng, đạt 11,5% kế hoạch lợi nhuận năm. Tuy nhiên, sau khi được soát xét bởi Công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam, lãi sau thuế trong năm qua của Kinh Bắc đã giảm 37 tỷ đồng, chỉ còn 423 tỷ đồng.

Theo giải trình của doanh nghiệp, nguyên nhân chủ yếu do khoản mục lợi nhuận từ công ty liên kết giảm từ 57 tỷ đồng (trong báo cáo tự lập) xuống chỉ còn 16 tỷ đồng (sau kiểm toán), tương ứng giảm 72%. Kết quả này khiến năm 2024 của Kinh Bắc trở nên buồn hơn khi ghi nhận mức giảm sâu hơn về lãi sau thuế so với năm trước (giảm tới 81%).

Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG) cũng có mùa kiểm toán buồn khi ghi nhận sự gia tăng mạnh của chi phí quản lý, từ 353 tỷ đồng (báo cáo tự lập) lên 446 tỷ đồng (sau kiểm toán), tương đương tăng 26%. Đặc biệt là sự gia tăng của khoản lỗ khác, từ 41 tỷ đồng (báo cáo tự lập) lên tới 258 tỷ đồng (sau kiểm toán), tương đương tăng gấp 5,3 lần.

Điều này khiến lợi nhuận ròng năm 2024 của Hà Đô giảm mạnh 40%, từ mức 576 tỷ đồng (báo cáo tự lập) về mức 348 tỷ đồng (sau kiểm toán). Với kết quả này, công ty chỉ hoàn thành 78% kế hoạch lợi nhuận năm.

Hà Đô cho biết sự gia tăng của chi phí và khoản lỗ khác là do công ty căn cứ trên tình trạng pháp lý của dự án điệnX mặt trời Hồng Phong 4 và thực tế thu hồi công nợ, từ đó đánh giá và tạm ước tính ảnh hưởng đến tiền bán điện và ghi nhận dự phòng trên báo cáo tài chính hợp nhất.

Lỗ càng thêm lỗ

Nhiều doanh nghiệp địa ốc khác còn ghi nhận khoản lỗ lớn sau kiểm toán như CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (mã: TDH). Trong báo cáo tự lập năm 2024, lỗ sau thuế của Nhà Thủ Đức là 288 tỷ đồng, nhưng sau kiểm toán, số lỗ đã tăng thêm 6%, lên tới 304 tỷ đồng, đánh dấu năm lỗ nặng thứ hai trong lịch sử doanh nghiệp (chỉ sau năm 2021).

Theo lãnh đạo doanh nghiệp, nguyên nhân là do chi phí quản lý trong năm của Nhà Thủ Đức đã tăng 5% từ 340 tỷ đồng (trong báo cáo tự lập) lên 356 tỷ đồng (sau kiểm toán) vì tăng chi phí dự phòng. Xét từ năm 2020 tới nay, Nhà Thủ Đức đã có 4 năm lỗ, chỉ trừ 2022 lãi ròng chưa đến 5 tỷ đồng. Tính đến hết năm 2024, công ty lỗ lũy kế 1.056 tỷ đồng, khiến vốn chủ sở hữu bị bào mòn chỉ còn 70 tỷ đồng.

Tương tự, CTCP Tập đoàn Danh Khôi (mã: NRC) cũng đang rơi vào cảnh tương tự khi BCTC hợp nhất kiểm toán năm 2024 ghi nhận khoản lỗ ròng lên đến hơn 137 tỷ đồng, cao gấp đôi so với mức lỗ hơn 63 tỷ đồng trong báo cáo tự lập trước đó của doanh nghiệp này.

Một trong những yếu tố quan trọng dẫn đến kết quả trên là do chi phí quản lý doanh nghiệp tăng mạnh. Cụ thể, chi phí quản lý sau kiểm toán đã tăng 40%, lên gần 82 tỷ đồng, so với báo cáo tự lập. Chủ yếu đến từ việc chi phí dự phòng tăng từ gần 36 tỷ đồng lên hơn 56 tỷ đồng. Đồng thời, Danh Khôi không còn ghi nhận khoản lãi khác 47 tỷ đồng mà thay vào đó là khoản lỗ hơn 7 tỷ đồng.

Ngoài ra, còn khoản lỗ khác do phát sinh hơn 53 tỷ đồng chi phí tổn thất dự án Bình Đăng (Saigon Metro Mall) sau kiểm toán. Dự án này do NRC mua lại từ CTCP Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5 (SG5). Tuy nhiên, công trình hiện đang bị tạm ngưng vì SG5 chưa xin được Giấy phép xây dựng phần thân dự án...

Trái với những doanh nghiệp giảm lợi nhuận sau kiểm toán, CTCP Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (mã: HBC) lại đón tin vui. Doanh nghiệp này vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2024. Theo đó, sau kiểm toán, doanh thu của HBC tăng thêm 46 tỷ đồng, đạt 6.421 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế tăng 111 tỷ đồng, lên 963 tỷ đồng so với báo cáo tự lập. Với kết quả tự lập sau kiểm toán, công ty đã hoàn thành 59,5% kế hoạch doanh thu và 222% kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024.

Xét về cơ cấu, phần lớn doanh thu năm 2024 của Xây dựng Hòa Bình đến từ các hợp đồng xây dựng với tỷ trọng lên đến 80,7%, đạt 5.180 tỷ đồng. Tính đến thời điểm cuối năm 2024, tổng doanh thu lũy kế của hợp đồng xây dựng đang thực hiện được ghi nhận của công ty đạt 15.697 tỷ đồng.

Theo giải trình từ phía Xây dựng Hòa Bình, nguyên nhân đến từ việc chi phí quản lý doanh nghiệp giảm mạnh nhờ hoàn nhập chi phí trích lập dự phòng phải thu. Trong năm 2024, công ty đã tăng cường hiệu quả trong công tác thu hồi nợ, đồng thời giảm bớt được chi phí lương và chi phí liên quan nhờ việc tái cơ cấu nhân sự.

Hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa công bố báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán nhưng dự đoán sẽ có nhiều biến động về lợi nhuận.