Theo thống kê từ 74 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng tiền thu từ đi vay đạt khoảng 348.396 tỷ đồng, tăng 63,4% so với mức 213.193 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, chỉ tiêu tiền thu từ đi vay phản ánh lượng vốn doanh nghiệp nhận được trong kỳ, không phải phần tăng ròng của dư nợ, bởi song song với vay mới, các doanh nghiệp cũng thực hiện trả nợ với quy mô lớn.

Vingroup (VIC) đứng đầu về lượng tiền thu từ đi vay với hơn 187.230 tỷ đồng, chiếm hơn một nửa quy mô vay mới của nhóm khảo sát. Vinhomes (VHM) xếp sau với gần 100.993 tỷ đồng.

Khoảng cách giữa hai doanh nghiệp này với phần còn lại khá lớn. Sunshine Group (KSF) ghi nhận gần 11.922 tỷ đồng tiền thu từ đi vay; Becamex IDC (BCM) khoảng 6.615 tỷ đồng; Novaland (NVL) gần 5.914 tỷ đồng; Khang Điền (KDH) khoảng 5.910 tỷ đồng và Kinh Bắc (KBC) hơn 5.721 tỷ đồng.

Dư nợ ngân hàng tăng gần 71.000 tỷ đồng

Cùng với lượng vốn vay mới tăng mạnh, số dư nợ vay ngân hàng của nhóm doanh nghiệp khảo sát cũng đi lên.

Tại ngày 30/6/2026, tổng dư nợ ngân hàng của 74 doanh nghiệp đạt khoảng 619.192 tỷ đồng, tăng 70.899 tỷ đồng, tương đương 12,9% so với mức 548.293 tỷ đồng đầu kỳ.

Dù vậy, tốc độ tăng tài sản còn cao hơn mức tăng dư nợ ngân hàng. Tổng tài sản của nhóm khảo sát tăng từ khoảng 2,886 triệu tỷ đồng đầu kỳ lên gần 3,445 triệu tỷ đồng cuối tháng 6, tương ứng mức tăng 19,4%.

Theo đó, tỷ trọng dư nợ ngân hàng trên tổng tài sản giảm từ khoảng 19% đầu kỳ xuống còn khoảng 18% tại ngày 30/6.

Như vậy, xét về giá trị tuyệt đối, quy mô vay ngân hàng của ngành tiếp tục mở rộng, nhưng nếu đặt trong tương quan với tài sản, mức độ đòn bẩy của toàn nhóm chưa tăng tương ứng. Bức tranh này cho thấy việc đánh giá sức khỏe tài chính cần được thực hiện ở từng doanh nghiệp thay vì chỉ nhìn vào số dư nợ tuyệt đối.

6 doanh nghiệp có dư nợ ngân hàng lớn nhất gồm Vingroup, Vinhomes, Kinh Bắc, Novaland, Khang Điền và Sunshine Group có tổng dư nợ khoảng 562.676 tỷ đồng, chiếm gần 90,9% tổng dư nợ ngân hàng của 74 doanh nghiệp khảo sát.

Trong đó, Vingroup dẫn đầu với khoảng 355.756 tỷ đồng nợ vay ngân hàng tại cuối tháng 6, tăng hơn 17.255 tỷ đồng so với đầu kỳ.

Vinhomes đứng thứ hai với khoảng 114.068 tỷ đồng, tăng hơn 26.316 tỷ đồng. Đây cũng là doanh nghiệp ghi nhận mức tăng dư nợ ngân hàng lớn nhất trong nhóm khảo sát.

Kinh Bắc và Novaland có quy mô khá tương đồng, lần lượt khoảng 31.354 tỷ đồng và 31.328 tỷ đồng. Khang Điền ghi nhận khoảng 15.138 tỷ đồng, trong khi Sunshine Group ở mức hơn 15.033 tỷ đồng.

Riêng ba doanh nghiệp Vinhomes, Vingroup và Khang Điền đã ghi nhận mức tăng dư nợ khoảng 56.907 tỷ đồng, tương đương hơn 80% phần gia tăng dư nợ ngân hàng của toàn bộ nhóm khảo sát.

Xét tỷ trọng trên tổng tài sản, mức độ sử dụng vốn ngân hàng giữa các doanh nghiệp cũng khác biệt đáng kể. Dư nợ ngân hàng của Kinh Bắc tương đương khoảng 42,3% tổng tài sản, trong khi Khang Điền ở mức 38,4% và Vingroup khoảng 27,2%.

Tỷ lệ tại Novaland và Sunshine Group quanh mức 12%, còn Vinhomes khoảng 10,3%.

Điều này cho thấy cùng nằm trong nhóm có dư nợ lớn nhưng mức độ phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng không giống nhau, do quy mô tài sản của từng doanh nghiệp có sự chênh lệch rất lớn.

Vốn vay đi cùng quá trình mở rộng dự án

Việc gia tăng vay nợ tại một số doanh nghiệp diễn ra trong bối cảnh các chủ đầu tư tiếp tục triển khai quỹ đất và dự án quy mô lớn.

Điển hình như tại Kinh Bắc, trong 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp thu về hơn 5.720 tỷ đồng từ đi vay, trong khi dư nợ ngân hàng cuối kỳ tăng gần 3.922 tỷ đồng so với đầu năm, lên hơn 31.354 tỷ đồng.

Thuyết minh BCTC của KBC cho thấy danh mục vay có sự tham gia của nhiều tổ chức tín dụng như TPBank, PVcomBank, VietinBank, VIB và VPBank. Lãi suất của các khoản vay được công bố có biên độ khá rộng, từ khoảng 5% đến 13,1%/năm, tùy từng hợp đồng, kỳ hạn và tài sản bảo đảm.

Tài sản, quyền tài sản và dòng tiền liên quan đến nhiều dự án của Kinh Bắc được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản tín dụng, trong đó có các dự án tại Nam Sơn - Hạp Lĩnh, Tràng Duệ và Tràng Cát.

Riêng phần vay ngắn hạn và các khoản vay dài hạn đến hạn thanh toán được trình bày trong một thuyết minh của KBC có tổng giá trị khoảng 2.404 tỷ đồng, cho thấy doanh nghiệp vẫn phải bố trí một lượng tiền đáng kể cho các nghĩa vụ đến hạn trong thời gian tới.

Khang Điền cũng ghi nhận sự gia tăng mạnh của nguồn vốn ngân hàng. Dư nợ tăng từ khoảng 1.802 tỷ đồng đầu kỳ lên hơn 15.138 tỷ đồng cuối tháng 6 theo số liệu tổng hợp, trong khi tiền thu từ đi vay trong 6 tháng đạt hơn 5.910 tỷ đồng.

Giai đoạn 2025-2026, doanh nghiệp tiếp tục tập trung phát triển cụm dự án tại khu vực Bình Trưng - Cát Lái, trong đó có dự án Gladia by the Waters và Gladia Heights. (Khang Điền)

Sự gia tăng vay nợ trong trường hợp này diễn ra đồng thời với việc mở rộng quy mô tài sản. Tổng tài sản KDH tăng từ hơn 34.074 tỷ đồng lên gần 39.471 tỷ đồng trong 6 tháng.

Tuy nhiên, không phải toàn bộ nhu cầu vốn hiện nay của doanh nghiệp bất động sản đều xuất phát từ việc mở rộng dự án mới.

Tại Novaland, dư nợ ngân hàng tăng từ khoảng 27.181 tỷ đồng đầu kỳ lên 31.328 tỷ đồng cuối tháng 6, tương ứng tăng hơn 15%.

Trong khi đó, doanh nghiệp thu về gần 5.914 tỷ đồng từ đi vay và đã chi khoảng 5.525 tỷ đồng để trả nợ gốc trong 6 tháng.

Bên cạnh nhu cầu vốn để tiếp tục triển khai các dự án, Novaland vẫn trong quá trình cơ cấu các nghĩa vụ tài chính hình thành từ giai đoạn trước.

Trong tháng 6/2026, doanh nghiệp đạt thỏa thuận với các trái chủ về việc tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi quốc tế và gia hạn thời gian đáo hạn đến tháng 7/2028. Theo Novaland, việc này giúp giảm áp lực thanh toán ngắn hạn và cải thiện tính linh hoạt dòng tiền. (Novaland Group)

Cùng thời điểm, tập đoàn tiếp tục triển khai và ghi nhận bàn giao tại các dự án như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Victoria Village và The Grand Manhattan. Tại ngày 30/6, riêng hàng tồn kho của Novaland ở mức gần 157.712 tỷ đồng, chiếm phần lớn tổng tài sản. 

Trường hợp Novaland cho thấy áp lực tài chính của một doanh nghiệp bất động sản có thể đến đồng thời từ hai phía: nhu cầu vốn để hoàn thiện dự án đang triển khai và nghĩa vụ xử lý, tái cấu trúc các khoản nợ cũ.

Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp đã giảm dư nợ ngân hàng trong nửa đầu năm. DIC Group (DIG) giảm khoảng 916 tỷ đồng, từ hơn 2.237 tỷ xuống còn khoảng 1.322 tỷ đồng.

Hà Đô (HDG) giảm khoảng 340 tỷ đồng, Nam Long (NLG) giảm khoảng 336 tỷ đồng, Khải Hoàn Land (KHG) giảm gần 318 tỷ đồng, Becamex IDC giảm khoảng 239 tỷ đồng và Vincom Retail giảm khoảng 166 tỷ đồng.

Diễn biến trái chiều giữa các doanh nghiệp cho thấy xu hướng chung của ngành không đồng nghĩa tất cả chủ đầu tư đều gia tăng đòn bẩy. Trong khi một số doanh nghiệp đẩy mạnh tiếp cận vốn để mở rộng quy mô đầu tư, một nhóm khác đang chủ động giảm nghĩa vụ vay hoặc hạn chế phát sinh khoản vay mới.

Một số doanh nghiệp trong danh sách khảo sát thậm chí không ghi nhận dư nợ vay đáng kể tại cuối kỳ như TCH, D2D, TIP, TIX, NDN, HAR, BAX, PV2 và D11.

Gần 170.000 tỷ đồng được dùng để trả nợ gốc

Sức ép tài chính không chỉ thể hiện ở quy mô dư nợ mà còn nằm ở lượng tiền doanh nghiệp phải bố trí để thanh toán nghĩa vụ trong kỳ.

Trong nửa đầu năm, 74 doanh nghiệp khảo sát đã chi khoảng 169.870 tỷ đồng để trả nợ gốc. Vingroup là doanh nghiệp có dòng tiền trả nợ lớn nhất, lên tới khoảng 92.056 tỷ đồng. Vinhomes đứng sau với hơn 32.155 tỷ đồng, Sunshine Group khoảng 12.146 tỷ đồng, Novaland hơn 5.525 tỷ đồng và Becamex IDC gần 4.270 tỷ đồng.

Ngoài trả gốc, nhóm doanh nghiệp này còn chi tổng cộng khoảng 18.183 tỷ đồng tiền lãi vay. Vinhomes có lượng tiền lãi vay đã trả lớn nhất với hơn 6.316 tỷ đồng, tiếp đến là Vingroup khoảng 2.709 tỷ đồng, Novaland gần 2.697 tỷ đồng, Sunshine Group khoảng 1.486 tỷ đồng và Becamex IDC khoảng 1.200 tỷ đồng.

Số tiền lãi thực trả trong 6 tháng tương đương khoảng 2,9% quy mô dư nợ ngân hàng tại cuối kỳ.

Tuy nhiên, tỷ lệ này không thể được hiểu trực tiếp là lãi suất bình quân của ngành. Dòng tiền trả lãi chịu ảnh hưởng bởi thời điểm giải ngân, lịch trả nợ, cơ cấu vay ngân hàng - trái phiếu và việc vốn hóa chi phí đi vay vào giá trị dự án hoặc hàng tồn kho.

Thực tế tại Kinh Bắc cho thấy các khoản vay riêng lẻ có lãi suất trải từ khoảng 5% đến trên 13%/năm.

Bức tranh nửa đầu năm 2026 cho thấy nguồn tín dụng vẫn đóng vai trò quan trọng đối với hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước trong năm nay tiếp tục điều hành tín dụng theo hướng hỗ trợ các động lực tăng trưởng và triển khai các cơ chế liên quan đến chính sách tín dụng ưu đãi, trong đó Nghị định 157/2026 về cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại có hiệu lực từ ngày 1/7. (Ngân hàng Nhà nước Việt Nam)

Dù vậy, đối với bất động sản, khả năng tiếp cận vốn mới chỉ là một phần của bài toán. Điều quan trọng hơn là khả năng chuyển vốn vay thành dự án hoàn thiện, sản phẩm bàn giao và dòng tiền bán hàng.

Với người mua nhà, biến động lãi suất tín dụng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả. Khi chi phí vay tăng, sức mua có thể bị ảnh hưởng, qua đó tác động đến tốc độ hấp thụ sản phẩm và dòng tiền của chủ đầu tư.

Nhìn tổng thể, tiền thu từ đi vay của 74 doanh nghiệp đã tăng hơn 63% trong nửa đầu năm, trong khi dư nợ ngân hàng tăng gần 13% lên hơn 619.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức tăng này tập trung chủ yếu tại một số doanh nghiệp lớn và không kéo tỷ lệ nợ ngân hàng trên tổng tài sản của toàn nhóm đi lên.

Trong bối cảnh thị trường tiếp tục phục hồi nhưng sự phân hóa còn lớn, khả năng kiểm soát đòn bẩy, quản lý lịch đáo hạn và tạo dòng tiền từ dự án sẽ tiếp tục là yếu tố quan trọng quyết định sức khỏe tài chính của từng doanh nghiệp bất động sản.