Đồng Nai: `Dự án` Star New City thực chất là chỉ là khu đất nông nghiệp đang xin tách thửa

21:25 28/12/2020 Theo dõi Doanh Nhân Việt Nam trên Doanh Nhân Việt Nam trên Google news
Chia sẻ

Một dự án được gọi với cái tên "hoành tráng" là Star New City tại Đồng Nai đang được quảng cáo với nhiều lời có cánh để rao bán thực chất là một khu đất nông nghiệp do cá nhân đứng tên đang làm thủ tục xin tách thửa

Gần đây, trên số trang thông tin điện tử tổng hợp,thương mại điện tử như: batdongsan.com.vn, chotot.com... xuất hiện nhiều thông tin quảng cáo, rao bán một dự án có tên thương mại là "Dự án Star New City" (tên gốc dự án là Khu dân cư An Viễn) tại Đồng Nai, do Công ty TNHH BĐS Đất Việt làm chủ đầu tư, Công ty cổ phần đầu tư phát triển BĐS Đất Trung Nam tiếp thị và phân phối độc quyền. Theo những lời giới thiệu này thì  với quy mô dự án hơn 3,3 ha, hiện đã được phân thành 244 lô đất nền có diện tích 80 – 150m2, vị trí tại tờ bản đồ số 5 thửa 4160, xã An Viễn, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. 
 
Đồng Nai: `Dự án` Star New City thực chất là chỉ là khu đất nông nghiệp đang xin tách thửa - ảnh 1
 
Đồng Nai: `Dự án` Star New City thực chất là chỉ là khu đất nông nghiệp đang xin tách thửa - ảnh 2
Đồng Nai: `Dự án` Star New City thực chất là chỉ là khu đất nông nghiệp đang xin tách thửa - ảnh 3 
Một số hinh ảnh, thông tin về cái cái gọi là dự án "Star New City" đang được quảng cáo, chào bán trên nhiều sàn thương mại điện tử, mạng xã hội.  
 
Theo nội dung một số bài quảng quảng cáo này thì đây là dự án đầu tư đất nền, pháp lý minh bạch, đất thổ cư 100%, có sổ đỏ riêng thành nền, mở bán giai đoạn 1 (150 lô nền) mức giá bán dao động chỉ từ 16 – 18 triệu đồng/m2.
 
Dự án này còn được quảng cáo với nhiều tiện ích khác như: hạ tầng hoàn thiện gồm điện âm, nước thoát, đường bê tông nhựa rộng 6 - 8m...vị trí đắc địa thuận lợi cho giao thương đi lại bởi nằm ngay mặt tiền đường Phùng Hưng, gần chợ, gần trường, gần 4 khu công nghiệp và gần sân bay...
 
Đồng Nai: `Dự án` Star New City thực chất là chỉ là khu đất nông nghiệp đang xin tách thửa - ảnh 4
 Một số mẩu quảng cáo cho rằng Dự án do công ty TNHH BĐS Đất Việt làm chủ đầu tư?
 

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của Phóng viên Doanh Nhân Việt Nam, khu đất được gọi là dự án này chưa hề được cơ quan chức năng phê duyệt để trở thành một dự án bất động sản. Theo hồ sơ pháp lý của cơ quan chức năng Đồng Nai, đây lại là một khu đất nông nghiệp do một cá nhân là ông Nguyễn Ngọc Hồ đứng tên chủ sử dụng và đang xin hợp thửa, tách thửa. 

Theo tài liệu mà Phóng viên Doanh Nhân Việt Nam có được thì: Ngày 22/6/2019, ông Nguyễn Ngọc Hồ có đơn xin hợp 4 thửa số 2222, 2224, 2223 và 495 tờ bản đồ số 5 thành thửa 4160 (có diện tích 33.215,9m2, trong đó đất ở chỉ chiếm 3,6% diện tích tức 1.200m2 còn lại vẫn là đất cây lâu năm). Mục đích của việc hợp thửa này là để tạo thành khu đất vuông vắn thuận tiện cho đầu tư hạ tầng. 

Ngay sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hợp thửa thì ông Nguyễn Ngọc Hồ lại có đơn xin tách thửa đối với thửa đất số 4160 này. Bởi đến thời điểm hiện tại, tại khu đất có đặt biển báo công trình với nội dung thông báo khu đất đang khởi công công trình xây dựng hạ tầng khu tách thửa đính kèm sơ đồ tách thửa và văn bản số 1232/UBND-QLĐT ngày 7/2/2020 của UBND huyện Trảng Bom về việc chấp thuận phê duyệt hồ sơ thiết kế hạ tầng kĩ thuật theo mặt bằng tổng thể để thực hiện tách thửa của ông Nguyễn Ngọc Hồ.
 
Theo nội dung Công văn số 1232/UBND-QLĐT ngày 7/2/2020 của UBND huyện Trảng Bom có ghi rõ : “UBND huyện Trảng Bom đã chấp thuận chủ trương cho ông Nguyễn Ngọc Hồ được thi công xây dựng 7 đoạn đường giao thông phục vụ lưu thông trong nội bộ khu đất (quy mô chiều dài khoảng 1.110,7m diện tích đất giao thông khoảng 8.103,6m2) đồng thời kết nối với tuyến đường hiện hữu tại phía Đông Bắc và Tây Bắc khu đất cụ thể: Kết cấu đường giao thông bê tông nhựa nóng, dày 5cm. Bề rộng đường từ 6 – 8m, trong đó (đường 8m có mặt đường bê tông nhựa nóng rộng 6m, lề đường 2 bên mỗi bên 1m, vỉa hè lát gạch Terrazo; đường 7m có mặt đường bê tông nhựa rộng 6m, lề đường một bên rộng 1m, vỉa hè lát gạch Terrazo đường 6m có mặt đường rộng 5m, lề đường mỗi bên rộng 1m, vỉa hè lát gạch Terrazo). Các lớp phối theo thứ tự: Cấp phối đá dăm Macadam dày 30cm, độ chặt K>=0,98; nền đất đầm chặt, dày 30cm, độ chặt K>=0,98.”
 
Đồng Nai: `Dự án` Star New City thực chất là chỉ là khu đất nông nghiệp đang xin tách thửa - ảnh 5
 
Thông báo công khai tại khu đất chỉ là làm hạ tầng khu tách thửa
 
Như vậy, theo đúng quy định của pháp luật thì đến khi hạ tầng được nghiệm thu thì khu đất này sẽ được tách thành 21 thửa. Sau đó chủ đất sẽ tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng tất cả các thửa đất mới được tách sang đất ở tại nông thôn và tiếp tục thực hiện tách thửa lần 2 theo quy định tại Quyết định 22/2020/QĐ-UBND ký ngày 08/06/2020 của UBND tỉnh Đồng Nai để tạo thành các thửa đất mới diện tích không dưới 80m2.
 
Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, khu đất vẫn chưa được nghiệm thu hạ tầng nên 21 thửa mà ông Hồ tách từ thửa 4160 chưa đủ điều kiện để tách thành thửa. Vì vậy, mọi hành vi chào bán, sang nhượng, cho tặng các thửa đất nhỏ này đều là sai quy định pháp luật. 
 
Đồng Nai: `Dự án` Star New City thực chất là chỉ là khu đất nông nghiệp đang xin tách thửa - ảnh 6
Đồng Nai: `Dự án` Star New City thực chất là chỉ là khu đất nông nghiệp đang xin tách thửa - ảnh 7
 Đồng Nai: `Dự án` Star New City thực chất là chỉ là khu đất nông nghiệp đang xin tách thửa - ảnh 8
Đồng Nai: `Dự án` Star New City thực chất là chỉ là khu đất nông nghiệp đang xin tách thửa - ảnh 9
Hình ảnh thực tế tại khu đất xin tách thửa của ông Nguyễn Ngọc Hồ. 
 
Vậy mà, trên nhiều phương tiện thông tin đại chúng, khu đất chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý để tách thửa này lại được "phong" là dự án Star New City hay Khu dân cư An Viễn là hoàn toàn không đúng sự thật; Và các cá nhân tổ chức nào đăng tải thông tin dối trá, quảng cáo, mua bán là vi phạm nghiêm trọng pháp luật. 

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, muốn đầu tư kinh doanh bất động sản dưới hình thức “phân lô, bán nền” thì bắt buộc phải lập dự án. Dự án này phải tuân thủ các bước sau: Bước 1, lập hồ sơ thiết lập dự án (Xin phép quy hoạch 1/500); bước 2, duyệt quy hoạch 1/500; bước 3, hoàn thiện hạ tầng; bước 4, hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (trong đó có tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tiền đo vẽ bản vẽ tách thửa và xin tách thửa để ra sổ…). Còn chủ trương tách thửa theo Quyết định 22/2020/QĐ-UBND là đối với các loại đất do cá nhân chủ sở dụng.  
 
Do đó, các đối tượng thực hiện hành vi tự ý phân lô bán nền sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định của Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính Phủ. Bên cạnh đó, có thể bị truy cứu trách nhiệm tội trốn thuế và tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 200 và Điều 174, BLHS 2015 sửa đổi bổ sung 2017. 
 

Chiêu lách luật tinh vi

Luật sư Phạm Duy Hiển, Văn phòng luật sư Phạm Duy phân tích những dấu hiệu sai phạm và bình luận về động cơ của chủ sử dụng khu đất tại sao lại xin thực hiện nhiều lần tách thửa mà không chuyển mục đích sử dụng sang đất ở trước để tách một lần với khu đất rộng 33.215,9m2?
 
Mục đích của Quyết định 03/2018/QĐ-UBND và Quyết định 22/2020/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai là để tạo điều kiện cho các chủ sử dụng đất có diện tích nhỏ lẻ dễ dàng trong quá trình chuyển nhượng, tặng cho cho con cái, người thân. Và theo quy định tại khoản 5, Điều 4, Quyết định 03/QĐ-UBND thì đối với đất ở có diện tích trên 2.000m2 muốn tách thửa  bắt buộc phải lập dự án đầu tư trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định vừa tốn thời gian, thủ tục vừa phức tạp bởi phải thông qua các bước như: Bước 1, lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư. Bước 2, lập quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng phương án kiến trúc theo Luật quy hoạch đô thị; bước 3, duyệt quy hoạch 1/500; bước 4, hoàn thiện hạ tầng; bước 5, hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (trong đó có tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tiền đo vẽ bản vẽ tách thửa và xin tách thửa để ra sổ…).
 
Như vậy, sau khi tách lần một thành các thửa có diện tích tối thiểu 1.000m2 sau đó xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì chủ đầu tư sẽ không cần phải thông qua bước lập dự án tốn nhiều thời gian này.
 
Thứ ba, chủ khu đất muốn tận dụng tối đa quỹ đất bởi một khi đã lập dự án thì mật độ thi công xây dựng chỉ còn tối đa 50% diện tích, trong khi tách thửa thì mật độ thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ lên đến 80% theo quy định tại bảng 2,6, Quyết định 04/QĐ-BXD. 
 
                                                                                                                         Đông Loan