Hạ tầng và thông tin lên thành phố kích hoạt làn sóng tăng giá

Sau khi Quốc hội thông qua nghị quyết sắp xếp đơn vị hành chính, Đồng Nai chính thức vận hành theo mô hình thành phố trực thuộc Trung ương từ ngày 30/4/2026. Thông tin này nhanh chóng tạo hiệu ứng tích cực lên thị trường địa ốc, đặc biệt tại các khu vực được xem là hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch và hạ tầng giao thông.

Không chỉ mang yếu tố nâng cấp đơn vị hành chính, Đồng Nai còn là một trong những địa phương có tốc độ đầu tư công mạnh nhất khu vực phía Nam. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang đồng loạt triển khai như sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3, Vành đai 4, cầu Đồng Nai 2, cầu Cát Lái cùng các tuyến metro kết nối sân bay...

Trên các nền tảng mạng xã hội, nhiều môi giới và nhà đầu tư liên tục đăng tải thông tin về việc người dân “dừng bán”, “neo giá”, dự báo giá đất sẽ tăng 20-30%, thậm chí 50% chỉ trong thời gian ngắn sau khi Đồng Nai lên thành phố.

Trước những thông tin trên, PV đã khảo sát thực tế một số khu vực, cho thấy giá đất đã có biến động rõ rệt.

Tại Long Thành, một số dự án đất nền, nhà phố quanh khu vực gần sân bay được chào bán phổ biến từ 35-45 triệu/m2,tăng khoảng 10-20% so với cuối năm 2025. Một số vị trí tại các tuyến đường kết nối sân bay được rao trên 50 triệu đồng/m2, song mức giao dịch thực tế thấp hơn đáng kể.

Ở Nhơn Trạch, giá đất dân cư tại các xã gần cầu Cát Lái và khu công nghiệp dao động khoảng 25-35 triệu đồng/m2, tăng 8-15% so với đầu năm. Một số khu tái định cư hoặc đất ven các trục đường lớn được đẩy lên mức 35-45 triệu đồng/m2, chủ yếu qua hoạt động đầu cơ thứ cấp.

Trong khi đó, tại Biên Hòa, giá đất ở khu vực trung tâm như đường Cách Mạng Tháng 8, Phạm Văn Thuận, Võ Thị Sáu hiện dao động 60-120 triệu đồng/m2, tăng trung bình khoảng 5-10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá rao tăng mạnh nhưng không phát sinh giao dịch

Dù mặt bằng giá có xu hướng đi lên, giới chuyên gia cho rằng phần lớn mức tăng hiện nay vẫn diễn ra trên các bảng rao bán hoặc qua hoạt động môi giới, thay vì phản ánh sự bùng nổ giao dịch thực tế.

Theo thông tin từ các sàn giao dịch địa phương, lượng giao dịch thành công chỉ tăng nhẹ và chủ yếu tập trung ở các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí gần công trình hạ tầng trọng điểm.

Một môi giới chuyên bán đất tại khu vực Long Phước, Phước Thái và vùng ven Nhơn Trạch cho biết, sau thông tin Đồng Nai lên thành phố, nhiều khu vực đã được đẩy giá thêm 200-500 triệu đồng mỗi nền chỉ trong khoảng hai tuần.

Anh Dương Thanh Hoàng, môi giới có gần 10 năm hoạt động tại Nhơn Trạch, nhận định mỗi khi xuất hiện thông tin liên quan đến sân bay Long Thành hoặc thay đổi địa giới hành chính, nhiều nhóm đầu cơ lập tức tận dụng để “tạo sóng”. “Hiện nay nhiều lô đất chỉ tăng trên giấy, người mua thực rất ít xuống tiền”, anh Hoàng cho biết.

Một môi giới khác tại Long Thành thì cho biết, nhiều chủ đất đang “neo giá” theo kỳ vọng quy hoạch. Có những nền đất đầu năm được rao khoảng 2,4 tỷ đồng nhưng sau thông tin Đồng Nai lên thành phố đã tăng lên 2,8-3 tỷ đồng, dù gần như không phát sinh giao dịch.

Trong khi đó, tại khu vực Bình Phước cũ như Đồng Xoài, Chơn Thành hay Bình Long, mặt bằng giá đất gần như không biến động đáng kể so với cuối năm 2025, thanh khoản vẫn ở mức thấp.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com, đến tháng 4/2026, giá bất động sản tại Đồng Nai phổ biến quanh mức 45-90 triệu đồng/m2, tăng khoảng 16% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, căn hộ là phân khúc tăng mạnh nhất với biên độ khoảng 10-13%.

Tuy nhiên, báo cáo từ DKRA Consulting cho thấy thanh khoản vẫn khá khiêm tốn. Trong 4 tháng đầu năm 2026, nguồn cung sơ cấp nhà phố, biệt thự tại Đồng Nai đạt khoảng 2.216 căn nhưng lượng tiêu thụ chỉ khoảng 70 căn. Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 112 căn, lượng hấp thụ khoảng 52 căn.

Thị trường cần lực đẩy từ nhu cầu ở thực

Theo giới phân tích, thị trường Đồng Nai hiện mới phục hồi cục bộ về giá nhờ hiệu ứng hạ tầng và quy hoạch, trong khi sức mua thực tế chưa đủ mạnh để tạo một chu kỳ tăng trưởng mới. Đồng thời, lãi suất vay mua nhà còn ở mức cao, tín dụng bất động sản tiếp tục bị kiểm soát chặt và tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng là những yếu tố khiến thanh khoản chưa thể bứt phá.

Số liệu từ Sở Xây dựng TP Đồng Nai cho thấy đến quý I/2026, địa phương này có hơn 440 dự án nhà ở đang triển khai, phần lớn là các khu đô thị quy mô lớn.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting nhận định, việc Đồng Nai lên thành phố sẽ tạo tác động tích cực về dài hạn khi giúp nâng cao vị thế đô thị, thúc đẩy đầu tư hạ tầng và gia tăng dân số cơ học. Theo ông Thắng, Đồng Nai vốn sở hữu lợi thế lớn về kết nối vùng với TP HCM, cộng hưởng cùng sân bay Long Thành và hệ thống giao thông liên vùng nên dư địa tăng trưởng bất động sản vẫn còn đáng kể trong trung và dài hạn.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, đại diện Bộ phận Nghiên cứu của Savills Việt Nam cho rằng, việc thay đổi đơn vị hành chính sẽ tác động chủ yếu tới kỳ vọng thị trường và công tác quản lý đô thị. Tuy nhiên, yếu tố quyết định sự phát triển bền vững của bất động sản vẫn là tăng trưởng dân số và nền tảng kinh tế thực.

Ông Đặng Thành Lợi, CEO Địa ốc Golden Land đánh giá, việc thay đổi địa giới hành chính thường khiến giá đất tăng ngắn hạn khoảng 5-15% do tâm lý kỳ vọng. Tuy nhiên, chỉ những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, dân cư đông và hoạt động kinh tế phát triển mới duy trì được đà tăng lâu dài. “Đồng Nai lên thành phố có thể trở thành cú hích cho thị trường bất động sản, nhưng chưa đủ để tạo ra một chu kỳ tăng giá mạnh nếu thiếu dòng tiền và nhu cầu ở thực”, ông Lợi nhận định.