Một video viral đã được quay ở thành phố Côn Minh, Vân Nam vào hồi tháng 8 vẽ lên quy mô bong bóng bất động sản của Trung Quốc. Người xem có thể nghe thấy tiếng la hét kinh hoàng khi 15 khu chung cư cao tầng bị phá hủy bởi 85.000 vụ nổ có kiểm soát trong vòng chưa đầy một phút.

Các tòa nhà chưa hoàn thành, cấu thành lên khu phức hợp có tên Sunshine City II, đã bị bỏ trống từ năm 2013 sau khi một chủ đầu tư hết vốn để tiếp tục và một chủ đầu tư khác phát hiện có khiếm khuyết trong quá trình xây dựng. “Vết sẹo đô thị tồn tại gần 10 năm này cuối cùng đã có một bước quan trọng để phục hồi,” một bài báo trên Nhật báo Côn Minh chính thức cho biết sau khi phá dỡ.

Những "vết sẹo đô thị" như vậy phổ biến ở khắp Trung Quốc, nơi Evergrande - công ty bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới - đang phải chịu đựng một cuộc khủng hoảng thanh khoản có thể dẫn đến hồi kết. Cuộc khủng hoảng của công ty này, mà trước đó gần đây hai năm được xếp hạng là cổ phiếu bất động sản có giá trị nhất thế giới, làm sáng tỏ vấn đề tốc độ phát triển chớp nhoáng của các tập đoàn khổng lồ tồn đọng rất nhiều sai sót cũng như những lỗ hổng sâu sắc trong mô hình tăng trưởng của Trung Quốc.

Evergrande, với tất cả khủng hoảng của công ty đang phải trải qua, chỉ đơn thuần là triệu chứng của một vấn đề lớn hơn nhiều. Lĩnh vực bất động sản rộng lớn của Trung Quốc, đóng góp 29% tổng sản phẩm quốc nội của đất nước, được xây dựng quá bừa bãi đến mức có nguy cơ từ vai trò là động lực chính cho tăng trưởng kinh tế Trung Quốc và thay vào đó, trở thành lực cản cho ngành này.

Logan Wright, giám đốc công ty tư vấn Rhodium Group, có trụ sở tại Hong Kong, cho biết lượng bất động sản trống ở Trung Quốc để làm nơi ở cho hơn 90 triệu người. Một viễn cảnh giả định: cả 5 quốc gia G7 - Pháp, Đức, Ý, Anh và Canada - có thể đưa vừa toàn bộ dân số của họ vào những căn hộ trống của Trung Quốc hiện tại.

“Chúng tôi ước tính lượng nhà đã xây nhưng chưa bán được nằm trong khoảng 3 tỷ mét vuông, đủ để chứa 30 triệu gia đình, một cách thoải mái” Wright giải thích về tính toán của mình. Quy mô trung bình của một hộ gia đình ở Trung Quốc chỉ hơn ba người, đủ chỗ cho hơn 90 triệu người.

Cung vượt cầu đã là một vấn đề trong vài năm. Điều thay đổi là năm ngoái, Trung Quốc quyết định vấn đề này đã trở nên kinh niên đến mức họ cần phải giải quyết dứt điểm. 

Khi công ty chùn bước, việc hoàn tác đặt ra một câu hỏi cơ bản cho nền kinh tế lớn thứ hai thế giới: liệu mô hình tăng trưởng dựa vào bất động sản của Trung Quốc - đầu tàu mạnh mẽ nhất của nền kinh tế toàn cầu - đã hết đường chưa?

Có, Leland Miller, giám đốc điều hành của China Beige Book, một công ty tư vấn phân tích nền kinh tế thông qua dữ liệu độc quyền cho biết. “Giới lãnh đạo ở Bắc Kinh lo lắng về sự tăng trưởng của Trung Quốc hơn bất kỳ ai ở phương Tây.

“Có một sự công nhận rằng mô mình xây, xây nữa, xây mãi không còn hoạt động nữa và nó thực sự đang trở nên nguy hiểm. Hiện tại, giới lãnh đạo dường như đang nghĩ rằng không thể đợi lâu hơn để thay đổi mô hình tăng trưởng, ”Miller nói.

Ting Lu, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại ngân hàng đầu tư Nomura, nói rằng ông không mong đợi những tai ương của Evergrande có thể dẫn đến sự sụp đổ kinh tế. Nhưng ông tin rằng những nỗ lực của Bắc Kinh để chuyển đổi từ mô hình tăng trưởng này sang mô hình tăng trưởng khác có thể làm giảm đáng kể mức tăng trưởng hàng năm trong những năm tới.

Lu nói: “Ít khả năng có một điểm dừng đột ngột. Nhưng tôi nghĩ rằng tốc độ tăng trưởng tiềm năng [hàng năm] của Trung Quốc sẽ giảm xuống còn 4% hoặc thậm chí thấp hơn trong khoảng thời gian từ năm 2025 đến năm 2030”.

Wright nói rằng lĩnh vực bất động sản đang trở thành mối đe dọa đối với sự ổn định tài chính, kinh tế và xã hội - nó đã gây ra các cuộc biểu tình ở một số thành phố. Wright cho biết thêm: “Rất khó để đưa ra một luận cứ thuyết phục rằng tốc độ tăng trưởng tiềm năng của Trung Quốc sẽ vượt quá 4% trong thập kỷ tới.

Miller đồng tình với điều đó. “Chúng ta đang chuẩn bị cho một chuyến đi siêu tốc trong chính sách và tăng trưởng kinh tế,” ông nói “Tôi sẽ không ngạc nhiên nếu một thập kỷ kể từ bây giờ tăng trưởng GDP là 1% hoặc 2%”.

Nếu những dự báo như vậy được chứng minh là đúng, thì “phép màu” tăng trưởng của Trung Quốc đang gặp nguy hiểm. Trong thập kỷ từ năm 2000 đến năm 2009, tăng trưởng GDP của Trung Quốc đạt trung bình 10,4% một năm. Hiệu suất tuyệt vời này đã giảm trong thập kỷ từ 2010 đến 2019, nhưng GDP hàng năm vẫn tăng trung bình 7,68%.

Bất kỳ sự sụt giảm nào về tăng trưởng sẽ nhanh chóng được cảm nhận trên toàn thế giới. Theo một nghiên cứu của IMF, Trung Quốc từ lâu đã trở thành động lực lớn nhất của sự thịnh vượng toàn cầu, đóng góp 28% GDP trên toàn thế giới từ năm 2013 đến năm 2018 - cao hơn gấp đôi so với Mỹ - theo một nghiên cứu của IMF.

Jonas Goltermann tại Capital Economics, một công ty nghiên cứu, cho biết: “Ngay cả khi Trung Quốc tránh được một cuộc khủng hoảng mạnh và đột ngột, thì triển vọng trung hạn của nó còn tồi tệ hơn nhiều so với nhận định chung”.

Vượt qua 'ranh giới đỏ'

Những rủi ro bắt nguồn từ câu chuyện Evergrande bao gồm cả sự liên đới về tài chính - đặc biệt là trong thị trường trái phiếu đô la Mỹ ở nước ngoài - và viễn cảnh rằng một lĩnh vực bất động sản đang phát triển mạnh sẽ tấn công vào một số cơ quan quan trọng của nền kinh tế Trung Quốc, có khả năng làm giảm tốc độ tăng trưởng GDP trong nhiều năm tới đến.

Hậu quả từ cuộc khủng hoảng đã đáng kể. Giá cổ phiếu lao dốc của Evergrande đã làm giảm giá trị vốn hóa thị trường của công ty từ 41 tỷ đô la năm ngoái xuống còn khoảng 3,7 tỷ đô la bây giờ. Và những lo ngại xung quanh sự sụp đổ có thể xảy ra của nó đã khiến thị trường toàn cầu bán tháo trong tuần này. Khoảng 80.000 người ở Trung Quốc, những người nắm giữ khoảng 40 tỷ nhân dân tệ trong các sản phẩm quản lý tài sản của công ty đang hồi hộp chờ xem liệu Evergrande có thực hiện nghĩa vụ thanh toán hay không. Các chủ sở hữu trái phiếu wor nước ngoài đang chuẩn bị cho một vụ vỡ nợ, có lẽ sớm nhất là vào thứ Năm, với một trái phiếu phải trả lãi giao dịch ở mức khoảng 30% mệnh giá của nó.

Nhưng các tác động tiềm ẩn bắt nguồn từ sự sụt giảm của thị trường bất động sản Trung Quốc. Rõ ràng là lĩnh vực bất động sản đang ở trong tình trạng khó khăn, với doanh số bán hàng tại 52 thành phố lớn giảm 16% trong nửa đầu tháng 9 năm ngoái, kéo dài mức giảm 20% trong tháng 8, theo số liệu chính thức.

Việc bán đất như vậy giúp tạo ra khoảng một phần ba doanh thu của chính quyền địa phương, do đó được sử dụng để trả nợ gốc và lãi cho một khoản nợ 8,4 tỷ đô la do vài nghìn phương tiện tài trợ của chính quyền địa phương phát hành. LGFVs hoạt động như một mảng không thể nhìn thấy đối với kinh tế vĩ mô; huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, sau đó được sử dụng để tài trợ cho các dự án cơ sở hạ tầng rộng lớn.

Nomura’s Lu nói: “Chúng tôi kỳ vọng doanh thu bán đất sẽ trở nên tồi tệ hơn nhiều.

Khả năng huy động tài chính để làm cơ sở hạ tầng ngày càng giảm của các chính quyền địa phương khả năng làm giảm đáng kể tăng trưởng của Trung Quốc. Đầu tư tài sản cố định, năm ngoái đạt tổng cộng 51,9 tỷ Rmb (8 tỷ USD), chiếm 43% GDP.

Sự khốn đốn đã hiện rõ trên thị trường trái phiếu đô la Mỹ ở nước ngoài, nơi khoản nợ 221 tỷ đô la do hàng trăm nhà phát triển bất động sản Trung Quốc huy động đang giao dịch. Các khối lớn của thị trường hiện đang được định giá mặc định. “Toàn bộ 16% thị trường đang giao dịch với lợi suất trên 30% và 11% thị trường đang giao dịch với lợi suất trên 50%”, Wright nói.

Ông cho biết thêm, lợi suất trên 50% cho thấy có khả năng xảy ra tình trạng tương tự.

Cuối cùng, số phận của những trái phiếu như vậy, và gần như tất cả các mối liên hệ khác từ tình trạng bất ổn trong tài sản Trung Quốc, phụ thuộc vào Bắc Kinh. Nhà nước Trung Quốc sở hữu gần như tất cả các tổ chức tài chính lớn của đất nước, có nghĩa là nếu Bắc Kinh ra lệnh cho họ bảo lãnh Evergrande hoặc các công ty bất động sản khác, họ sẽ tuân theo lệnh.

Ở một số thị trường nước ngoài, ý tưởng cho rằng sự đau khổ của Evergrande có thể báo trước một “khoảnh khắc Lehman” - nhớ lại sự hỗn loạn sau sự sụp đổ của ngân hàng đầu tư Hoa Kỳ Lehman Brothers 13 năm trước - đã thu hút được sự chú ý. Nhưng với ảnh hưởng và lợi ích của Bắc Kinh, sự trạng tương tự khó lòng xảy ra.

He Wei, nhà phân tích tại Gavekal, một công ty nghiên cứu, cho biết: “Trừ khi các cơ quan quản lý của Trung Quốc nhận định sai tình hình một cách nghiêm trọng, thì một cuộc khủng hoảng mang tính hệ thống trong lĩnh vực tài chính của đất nước sẽ không nằm trong danh sách này.

Thật vậy, nguyên nhân chính dẫn đến cuộc khủng hoảng của Evergrande và sự suy thoái trong lĩnh vực bất động sản rộng lớn hơn là chính Bắc Kinh.

Cụ thể, tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản phải dưới 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu phải dưới 100% và tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn tối thiểu là 100%. Vào tháng 6, Evergrande đã thất bại trên cả ba chỉ số và do đó bị cấm tăng thêm nợ - gây ra cuộc khủng hoảng hiện tại.

'Sự thịnh vượng chung'

Nếu đúng là Bắc Kinh là nguyên nhân chính gây ra tình trạng khó khăn của Evergrande, thì đó là lý do mà họ có thể chấm dứt tình trạng suy thoái thị trường hiện tại bằng cách rút chân khỏi cổ họng của lĩnh vực bất động sản.

Những chuyên gia phân tích kinh tế đã thuyết phục các nhà hoạch định chính sách của Trung Quốc rằng bất động sản không còn là động lực đáng tin cậy cho tăng trưởng kinh tế bền vững, các nhà phân tích nói. 

Có một điều, bức tranh về nhu cầu đã thay đổi hoàn toàn kể từ khi Bắc Kinh thúc đẩy cải cách thị trường tự do vào cuối những năm 1990, gây ra sự bùng nổ bất động sản lớn nhất trong lịch sử nhân loại.

Dân số Trung Quốc hầu như không tăng. Vào năm 2020, chỉ có 12 triệu trẻ sơ sinh được sinh ra, giảm so với 14,65 triệu một năm trước đó ở một quốc gia 1,4 tỷ. Xu hướng này có thể trở nên rõ rệt hơn trong thập kỷ tới khi số lượng phụ nữ trong độ tuổi sinh đẻ cao nhất - từ 22 đến 35 - giảm hơn 30%.

Một số chuyên gia dự đoán rằng tỷ lệ sinh có thể giảm xuống dưới 10 triệu một năm, đẩy dân số Trung Quốc vào tình trạng suy giảm tuyệt đối và tiếp tục làm giảm nhu cầu về bất động sản.

Houze Song, một nhà phân tích của think-tank MacroPolo có trụ sở tại Chicago, nói rằng tình hình càng trở nên trầm trọng hơn do hiện tượng “các thành phố bị thu hẹp”. Sau khoảng ba thập kỷ, trong đó hàng trăm triệu người rời bỏ các ngôi làng nông thôn của họ để đến định cư ở các thành phố, cuộc di cư lớn nhất trong lịch sử loài người giờ đã giảm xuống mức nhỏ giọt.

Song, khoảng 3/4 các thành phố ở Trung Quốc đang trong tình trạng suy giảm dân số. “Một thập kỷ nữa, ngay cả khi giả định rằng một số người sẽ rời đến các thành phố phát triển, hơn 600 triệu công dân Trung Quốc vẫn sẽ sống trong các thành phố đang bị thu hẹp”.

Trung Quốc đang phải đối mặt với một quá trình chuyển đổi đầy rủi ro. Các nhà phân tích cho biết họ đang bắt đầu chuyển mô hình tăng trưởng từ việc phụ thuộc quá nhiều vào bất động sản sang các động cơ tăng trưởng được ưa thích hơn như sản xuất công nghệ cao và triển khai công nghệ xanh.

Các nhà phân tích nói rằng một quá trình chuyển đổi như vậy có thể mất vài năm để đạt được. Xu hướng bất động sản đi tắt đón đầu về giá trị ở những khu vực được săn đón trong khi vẫn còn thiếu ở các quận có giá thuê thấp được cho là nguyên nhân khiến khoảng cách bất bình đẳng giữa người giàu và người nghèo ngày càng gia tăng.

Miller nói: “Khẩu hiệu‘ thịnh vượng chung ’là một sự thay đổi mang tính tường thuật, mở đường cho một sự thay đổi trong mô hình tăng trưởng”.

Tuy nhiên, những người bình thường trên khắp Trung Quốc đang phải chịu đựng nỗi đau của sự suy thoái thị trường bất động sản của đất nước.

Xu, 36 tuổi, được yêu cầu giấu tên, sống ở thành phố Xinyang, miền trung nước này và làm thư ký tại một nhà máy địa phương. Mẹ cô đã mua một sản phẩm đầu tư sinh lời cao từ Evergrande để giúp trang trải các hóa đơn y tế cho căn bệnh ung thư phổi giai đoạn cuối của cô.

Nhưng lợi nhuận 7,5% hứa hẹn từ khoản đầu tư, trị giá 200.000 Rmb, đã không thành hiện thực. Thay vào đó, Evergrande từ chối thanh toán vì họ bảo toàn tiền mặt để ngăn chặn các khoản nợ lớn tiềm ẩn.

Xu nói: “Cha mẹ tôi đã đặt tất cả những gì họ có vào Evergrande. “Đây không chỉ là một vấn đề kinh tế nữa,” bà nói thêm, “đây hoàn toàn là một vấn đề xã hội rất lớn. Sẽ có những hậu quả nghiêm trọng nếu vấn đề không được giải quyết đúng cách.

“Nếu tình hình sức khỏe của mẹ tôi xấu đi vì điều này,” Xu nói thêm, “Tôi sẽ chiến đấu với Evergrande mỗi ngày.”

Duy Đạt (Theo financial times)