GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Chưa có khái niệm rõ ràng về "giá đất thị trường"

Cụ thể, trong bài phát biểu trước Diễn đàn, GS.TSKH Đặng Hùng Võ đã nêu đánh giá về quá trình 10 năm thi hành Luật Đất đai 2013 và so với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi; Những vấn đề về đổi mới hệ thống tài chính đất đai; Vấn đề cải cách hệ thống thuế sử dụng đất hay thuế bất động sản  hoặc tài sản; Mở rộng cơ chế thế chấp của các dự án đầu tư, cho phép thế chấp có kiểm soát tại các tổ chức tài chính nước ngoài; Nội hàm của dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và giao, cho thuê theo chỉ định.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước. Tuy nhiên đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

Mặt khác, có thể thấy, cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi lượng kinh phí rất lớn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây là điều khó thực hiện, nhất là đối với khu vực đã thu hồi đất không được các nhà đầu tư quan tâm. Từ đó dẫn tới việc đất đai rơi vào tình trạng lãng phí do thu hồi nhưng không thể đưa vào sử dụng.

Còn về khung giá đất,  GS. TSKH Đặng Hùng Võ nhận định thêm, trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. 

“Trên công luận, ta vẫn nói rất mạnh mẽ rằng khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều “thấp hơn giá đất trên thị trường rất đáng kể”. Rồi có thể lấy những ví dụ cụ thể mà ai cũng thấy đúng, nhưng chứng cứ pháp lý nào để nói là đúng thì không có... "Khuyết điểm” của các cấp có thẩm quyền ban hành Khung giá đất và Bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai “có lỗi”, không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường”, ông Võ nói. 

GS Võ cho rằng: Không có một mức giá thị trường đúng, đủ cho mọi khu đất, mảnh đất. Việc xác định giá đất không hơn kém 20% so với giá tối đa giao dịch trên thị trường đã là thành công, chỉ cần tính giá đất bằng 70-80% giá các giao dịch mua bán là phù hợp. 

Theo ông Võ, hiện nay, việc chấp thuận để giá đất đền bù, giá đất trong chuyển nhượng theo giá thị trường có hai mục đích nhằm giảm thiệt hại do chênh lệch địa tô, khiến Nhà nước thất thoát tài sản, thu hồi cho Nhà nước. Tuy nhiên, Nhà nước, doanh nghiệp cũng phải chấp nhận cuộc chơi là đền bù giá đất của người dân cao hơn.

Để hoàn thiện chính sách đất đai phù hợp với ngữ cảnh mới, GS. TSKH Đặng Hùng Võ nêu rõ, việc sửa đổi Luật Đất đai phải được coi như một yếu tố quan trọng, có tác động lớn đến mục tiêu đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp thành nước có thu nhập cao vào năm 2045. Cùng với đó, trong việc sửa đổi Luật Đất đai cần thảo luận thêm một số vấn đề như quản lý sử dụng đất đa mục đích; hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai dạng địa chính 3D, 4D; chuyển đổi số trong quản lý đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… 

Bộ trưởng Tài chính: 5 phương pháp xác định giá đất nhưng chưa nhất quán nên tạo thành lỗ hổng

Cũng tại Hội thảo, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đã nêu 3 vấn đề lớn về tài chính đất đai. Theo Bộ trưởng Bộ Tài chính, Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương là kim chỉ nam định hướng ban hành các văn bản pháp luật trong thời gian tới. Trong đó, có 3 vấn đề về tài chính đất đai liên quan cần quan tâm.

Thứ nhất là chênh lệch địa tô. Việc quản lý mục đích sử dụng đất phải chặt chẽ, nếu không sử dụng với mục đích sản xuất kinh doanh, không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi lại để bán đấu giá một cách hiệu quả hơn, tạo động, nguồn lực để phát triển. Ví dụ, ở một số doanh nghiệp sau khi thực hiện cổ phần hóa, có tình trạng doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang thương mại hoặc đất ở, làm thất thoát ngân sách nhà nước. Đây là lỗ hổng lớn, vì chỉ cần một quyết định hành chính có thể làm mất đi hàng trăm tỷ, hàng nghìn tỷ. Do vậy, cần có cơ chế bịt lỗ hổng này.

Vấn đề thứ hai là giá đất. Hiện, có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng chưa thật sự nhất quán, chính xác đã tạo nên một số lỗ hổng. Bộ trưởng cho rằng, sắp tới chúng ta phải rà soát lại các phương pháp xác định giá đất để tìm ra phương pháp xác định một cách phù hợp nhất, chính xác, nhất quán.

Vấn đề thứ ba, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cho rằng phải xác định giá đất trước thời điểm xác định giao đất không quá 6 tháng mới đảm bảo độ chính xác. Khi nộp tiền vào ngân sách mới tiến hành giao đất. Đồng thời, giao đất theo đấu giá sẽ phù hợp xây dựng các công trình đô thị hoặc nhà ở; còn với đất sản xuất, nếu để giá thấp thì sẽ dễ cạnh tranh với các nước khác trong khu vực. Ngoài ra việc miễn thuế cho các loại đất sản xuất như đất khu kinh tế, đất vùng đặc biệt khó khăn phải được đưa vào luật thay vì chỉ là Nghị định như hiện tại, ông Phớc nói.