Theo công văn của Sở Xây dựng TP Đồng Nai công bố ngày 23/9 gửi Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Long Hưng Phát, 764 căn nhà ở thấp tầng thuộc dự án Khu đô thị Aqua Riverside City, phường Long Hưng, đáp ứng điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai và được đưa vào kinh doanh theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng lưu ý việc đáp ứng điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh không đồng nghĩa chủ đầu tư được ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua ngay.

Theo yêu cầu của cơ quan quản lý, Long Hưng Phát chỉ được ký hợp đồng sau khi hoàn tất các điều kiện liên quan đến quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính và các quy định pháp luật khác.

Một trong những vấn đề được Sở Xây dựng lưu ý là tình trạng thế chấp quyền sử dụng đất. Theo hồ sơ Long Hưng Phát gửi Sở Xây dựng ngày 7/9/2026, doanh nghiệp có 31 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến nhóm 764 căn nhà. Trong đó, 30/31 giấy chứng nhận đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB Bank). 

Trong văn bản gửi Sở Xây dựng kèm theo, Long Hưng Phát cam kết sẽ thực hiện giải chấp các giấy chứng nhận liên quan trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng.

Một điểm khác được Sở Xây dựng lưu ý là nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc điều chỉnh quy hoạch của dự án.

Được biết, Aqua Riverside City đã được điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo Quyết định 3786/QĐ-UBND ngày 16/6/2025. Theo Sở Xây dựng, việc điều chỉnh này có thể làm phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung, cần được xác định và thực hiện theo quy định. Vì vậy, Long Hưng Phát phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính nếu phát sinh do điều chỉnh quy hoạch trước khi ký hợp đồng với khách hàng.

Aqua Riverside City dự án có quy mô sử dụng đất khoảng 76,75 ha. Theo quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư được Sở Xây dựng dẫn lại, dự án được triển khai qua hai giai đoạn 2019 – 2026 và 2026 – 2030, với yêu cầu hoàn thành trước ngày 31/12/2030.

Trước đó, vào cuối tháng 7/2026, Sở Xây dựng Đồng Nai cũng ban hành hai văn bản xác nhận điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh đối với tổng cộng 1.091 căn nhà ở thấp tầng thuộc hai dự án thành phần của đại đô thị Aqua City tại phường Long Hưng. 

Cụ thể, 531 căn thuộc dự án Khu đô thị Tường Minh (Aqua Marina City) do Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Tường Minh làm chủ đầu tư. Theo hồ sơ được cơ quan quản lý xác nhận, dự án đã hoàn thành các thủ tục về chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch, thiết kế, nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, quyền sử dụng đất và công bố thông tin pháp lý.

Trong khi đó, 560 căn nhà ở thấp tầng thuộc một phần khu số 2 của dự án Aqua Waterfront City do Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley làm chủ đầu tư cũng được xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thời điểm đó, Sở Xây dựng cũng cho rằng, việc được xác nhận đủ điều kiện kinh doanh tại hai dự án này chưa đồng nghĩa chủ đầu tư có thể ký hợp đồng ngay. Quyền sử dụng đất gắn với 531 căn tại Aqua Marina City đang được thế chấp tại VietinBank, còn quyền sử dụng đất của 560 căn tại Aqua Waterfront City đang được thế chấp tại VPBank.

Theo yêu cầu của cơ quan quản lý, các chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng sau khi hoàn tất thủ tục giải chấp quyền sử dụng đất và đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật liên quan. 

Theo tìm hiểu, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Long Hưng Phát chủ đầu tư dự án Khu đô thị Aqua Riverside City; Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Tường Minh chủ đầu tư dự án Aqua Marina City; Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley chủ đầu tư dự án Aqua Waterfront City là những doanh nghiệp nằm trong hệ sinh thái của  CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland; Mã: NVL).