Quy định đối tượng thụ hưởng còn phức tạp 

Mới đây, một ngân hàng thương mại (NHTM) đã tham gia gói tín dụng này, nâng tổng giá trị gói vay lên 125.000 tỷ đồng, tăng 5.000 tỷ đồng so với trước. Tuy nhiên, sau 1 năm triển khai, kết quả giải ngân gói tín dụng này vẫn thấp. Đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết: Hiện, gói 125.000 tỷ mới giải ngân được 415 tỷ đồng, tức là chưa tới 1% với 6 dự án. Số tiền các NHTM đã giải ngân cho người mua nhà cũng chỉ hơn 540 triệu đồng tại 2 dự án.

“Gói tín dụng hiện có lãi suất giảm thấp hơn từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay thông thường, phần giảm này được sử dụng từ chính nguồn lực của các NHTM. Các đối tượng thụ hưởng gói này do Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì quy định, NHNN chỉ cho vay theo quy định. Chương trình này có thể kéo dài đến năm 2030 hoặc đến khi giải ngân hết 125.000 tỷ đồng”, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho biết.

Theo NHNN, nguyên nhân giải ngân chậm là do nguồn cung NƠXH còn hạn chế. Hiện mới có 28 tỉnh, thành công bố danh mục NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư. Trong đó, các tỉnh tập trung công bố kể từ tháng 7/2023 đến nay. Tổng cộng mới có 68 dự án được công bố thuộc danh mục vay vốn chương trình này.

Ngoài ra, một số dự án còn vướng về mặt pháp lý, giải phóng mặt bằng, thủ tục tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Chính điều này dẫn tới các ngân hàng chưa có cơ sở để cấp tín dụng cho chủ đầu tư dự án. Trong khi đó, người mua nhà và chủ đầu tư đều cho rằng, lãi suất cho vay còn quá cao, những quy định đối tượng thụ hưởng còn phức tạp.

Theo ông Đào Minh Tú, gói 125.000 tỷ đồng hiện không phải là gói duy nhất phát triển NƠXH. Chính phủ còn có chương trình cho vay hỗ trợ NƠXH thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội (hỗ trợ bằng vốn ngân sách) với lãi suất 4,8%, thời hạn cho vay 15 - 20 năm.

“Thời gian qua, bám sát chỉ đạo của lãnh đạo Chính phủ là tìm cách để giảm lãi suất hơn nữa, NHNN đã chỉ đạo các NHTM tích cực triển khai để gói 125.000 tỷ đồng đi vào cuộc sống. Nhưng việc giảm lãi suất cụ thể thế nào cũng tùy thuộc vào các NHTM, bảo đảm cơ chế hài hòa, bởi tiền huy động của các NHTM là tiền của nhân dân, ngân hàng cho vay cũng phải đảm bảo hiệu quả cao”, đại diện NHNN cho biết.

Kiến nghị mở rộng đối tượng vay gói 125.000 tỷ đồng

Theo Hội môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS), ở phân khúc NƠXH, trong giai đoạn 2021 - 2025 nhu cầu cần 1,24 triệu căn, kế hoạch thực hiện 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 nhu cầu 1,16 triệu căn, kế hoạch thực hiện 634.200 căn.

Tuy nhiên, hết quý I/2024, Việt Nam mới hoàn thành 37.868 căn, đạt 8,9% kế hoạch giai đoạn 2021 - 2025, tăng 4,3% so với cuối năm 2023; 127 dự án đã khởi công, quy mô 107.896 căn và 301 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư mới, quy mô 265.486 căn.

“Có thể thấy, việc phải hoàn thành 428.000 căn trong khoảng thời gian ngắn khó khả thi. Đối với gói tín dụng 125.000 tỷ đồng cho NƠXH cũng chỉ mới giải ngân được 415 tỷ đồng là rất thấp”, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia cho biết.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, đây là gói tín dụng do các NHTM đề xuất hỗ trợ thị trường BĐS nói chung, trong đó có hỗ trợ xây dựng NƠXH, ngân hàng không có trách nhiệm cung cấp vốn cho thị trường.

"Đặc biệt, lãi suất cho vay cũng chưa thực sự hấp dẫn vì hiện không thấp hơn đáng kể so với vay mua nhà thương mại. Đáng lẽ lãi suất cho vay mua NƠXH chỉ nên thấp hơn hoặc cùng lắm bằng lãi suất tiết kiệm. Nếu không có những giải pháp mạnh và nhanh chóng để thúc đẩy, ngay cả mục tiêu đến năm 2025 khó thực hiện được", chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng nhấn mạnh.

Một số ý kiến cho rằng: Về bản chất, gói 125.000 tỷ đồng hiện không phải là gói tín dụng ưu đãi NƠXH, mà chỉ là gói tín dụng thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay thông thường. Nếu là gói tín dụng ưu đãi NƠXH thì phải đảm bảo tiêu chí lãi suất thấp và thời gian ưu đãi dài hạn.

Mới đây, Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã đề nghị NHNN xem xét mở rộng đối tượng được vay gói 125.000 tỷ đồng đối với người mua nhà ở thương mại có giá từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống.

Theo đó, HoREA đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn chi ngân sách Nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách NƠXH, để bố trí tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng lớn: Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV được NHNN chỉ định thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng NƠXH.

Theo Hiệp hội, gói tín dụng 125.000 tỷ đồng với sự tham gia của 5 NHTM chưa phù hợp với người mua, thuê mua NƠXH không chỉ vì phải chịu lãi suất cao 7,5%/năm với thời hạn vay 5 năm, mà còn bởi vì  mức lãi suất này còn bị điều chỉnh 6 tháng 1 lần và sau thời hạn ưu đãi, ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất thỏa thuận, thả nổi. Phía HoREA nhận định, người mua, thuê mua NƠXH đang có tâm lý ngại vay.

“Do vậy, Hiệp hội đề nghị NHNN mở rộng thêm 2 đối tượng được vay gói 125.000 tỷ đồng bao gồm người mua nhà ở thương mại có giá từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống và chủ nhà trọ được vay để xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở”, đại diện HoREA kiến nghị.

Hiệp hội cũng đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục khôi phục lại gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, lãi suất 4,8 - 5%, thời hạn vay tối đa 25 năm Bộ Xây dựng đã đề xuất ngày 17/2/2023 để thực hiện chính sách NƠXH theo Luật Nhà ở 2023 đối với chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua NƠXH, để thực hiện Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021 - 2030.