Được triển khai từ tháng 4/2023, đến nay đã tròn một năm gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà xã hội, nhà ở công nhân được triển khai để thực hiện mục tiêu xây 1 triệu căn nhà ở xã hội. Và mới đây, một ngân hàng thương mại đã tham gia gói tín dụng này, nâng tổng giá trị gói vay lên 125.000 tỷ.

Giải ngân chưa đến 1%

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, sau một năm triển khai, kết quả giải ngân gói tín dụng này vẫn rất thấp. Báo cáo mới đây của Ngân hàng Nhà Nước cho biết gói 125.000 tỷ mới giải ngân được 415 tỷ đồng, tức chưa tới 1% với 6 dự án. Số tiền các ngân hàng thương mại đã giải ngân cho người mua nhà cũng chỉ hơn 540 triệu đồng tại hai dự án.

Theo Ngân hàng Nhà nước, nguyên nhân do nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế. Hiện mới có 28 tỉnh, thành công bố danh mục nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư. Trong đó, các tỉnh tập trung công bố kể từ tháng 7/2023 đến nay. Tổng cộng mới có 68 dự án được công bố thuộc danh mục vay vốn chương trình này.

Ngoài ra, một số dự án còn gặp vướng mắc về mặt pháp lý, giải phóng mặt bằng, thủ tục tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này dẫn tới các ngân hàng chưa có cơ sở để cấp tín dụng cho chủ đầu tư dự án. Về phía người mua nhà, vướng bởi quy định đối tượng thụ hưởng còn phức tạp khiến người dân gặp khó khăn khi vay ưu đãi.

Bộ Xây dựng cũng cho rằng, lãi suất gói vay ưu đãi trên vẫn cao, trong khi thời gian cho vay ngắn nên chưa thu hút được các doanh nghiệp, người dân vay vốn.

Tại cuộc họp báo quý I năm 2024 của NHNN tổ chức ngày 19/4, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cũng đã đề cập đến Chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư hiện nay tỉ lệ giải ngân khá thấp.

 Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú cho biết: Gói 120.000 tỷ đồng cho vay lãi suất giảm từ 1,5% với nhà đầu tư cũng như người mua nhà, phần giảm này tính dùng nguồn lực từ chính các NHTM. Các đối tượng 2 gói này do Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì quy định, còn NHNN chỉ thực hiện cho cho vay theo quy định bình thường. Chương trình này có thể kéo dài đến 2030 hoặc kéo đến hết khi giải ngân hết 120.000 tỷ đồng.

Đây không phải là "gói" duy nhất phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ còn có chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội (hỗ trợ bằng vốn ngân sách) với lãi suất 4,8% thời hạn cho vay 15-20 năm giành cho người khó khăn có thu nhập thấp. Thủ tướng cũng đã chỉ đạo triển khai nhiều giải pháp hỗ trợ nhà ở xã hội cho người dân, điều chỉnh là cơ cấu nguồn cung tránh tình trạng nhà cao cấp quá nhiều trong khi nguồn cung nhà xã hội thấp.

Thời gian qua, bám sát chỉ đạo của lãnh đạo Chính phủ là tìm cách để giảm lãi suất hơn nữa, NHNN cũng đang tích cực đánh giá tác động, chỉ đạo các NHTM tích cực triển khai để gói 120.000 tỷ đồng đi vào cuộc sống, tuy nhiên, việc giảm lãi suất cụ thể thế nào cũng tùy thuộc vào các ngân hàng thương mại, bảo đảm cơ chế hài hòa.

Cần có thêm quỹ phát triển nhà ở xã hội

Tại tọa đàm Gỡ khó nhà ở xã hội do báo Tiền Phong tổ chức mới đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - cho rằng, nguyên nhân cốt yếu là gói tín dụng này "chưa phù hợp với người dân". Dù Ngân hàng Nhà Nước đã hai lần điều chỉnh hạ lãi suất, hiện còn 8% một năm với doanh nghiệp và 7,5% mỗi năm với người mua nhà, đây vẫn là mức khá cao.

Hơn nữa, gói tín dụng chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm, mà còn bởi vì các mức lãi suất này được điều chỉnh mỗi 6 tháng 1 lần và sau thời hạn ưu đãi lãi suất thì áp dụng lãi suất thỏa thuận, thả nổi. HoREA cho rằng điều này khiến người mua, thuê mua nhà ở xã hội có tâm lý bất an nên ngại vay.

Đồng quan điểm, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia cũng đánh giá chính sách tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà giá rẻ "gần như thất bại và cho thấy bước lùi về phát triển nhà ở". Điều này khiến thực trạng khủng hoảng phân khúc, thiếu nhà vừa túi tiền, thừa nhà cao cấp thêm trầm trọng.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, không thể chỉ dựa vào ngân hàng để đẩy nhà ở xã hội lên. Theo đó, vị chuyên gia đề xuất phương án lập quỹ phát triển phân khúc này với nguồn vốn ưu đãi từ ngân sách nhà nước. Từ đó, lãi suất cho vay có thể hạ xuống, thấp hơn lãi suất cho vay thương mại bình thường. Nguồn vốn ngân sách sẽ đóng vai trò đầu mối, cùng với nhiều nguồn lực khác được huy động thêm.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM kiến nghị thêm cần khôi phục gói tín dụng 110.000 tỷ đồng để đạt mục tiêu xây tối thiểu một triệu căn nhà xã hội đến 2030. Gói 110.000 tỷ này từng được Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ, Quốc hội hồi tháng 2. Theo đó, lãi suất vay ưu đãi nhà ở xã hội là 4,8 - 5% một năm, thời hạn vay tối đa 25 năm. Gói này tương tự gói tín dụng 30.000 tỷ đồng áp dụng trong giai đoạn 2013 - 2016.

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu đề nghị dự thảo nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội tăng thêm lợi nhuận định mức lên 15%, thay vì 10% như trước, áp dụng cho doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất.

Các doanh nghiệp cũng được thế chấp bằng chính dự án nhà xã hội khi vay vốn ưu đãi, kể cả vay gói 125.000 tỷ đồng. Bởi hiện nay, chủ đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác mới được vay, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

Ông Châu cũng đề nghị giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp để khuyến khích phát triển nhiều dự án nhà xã hội cho thuê.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng ngân hàng cấp vốn vay ưu đãi nhưng cũng là doanh nghiệp, hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận.

Do đó, "không thể bắt họ cho vay lãi suất thấp khi họ đi vay người khác lãi suất trên 5%". Theo ông Đính, việc chậm giải ngân gói 125.000 tỷ đồng sẽ ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành đề án xây một triệu căn nhà xã hội. Trong giai đoạn 2021 - 2025, cả nước mới hoàn thành gần 38.000 căn, đạt gần 9% kế hoạch.