Theo báo cáo triển vọng doanh nghiệp ngày 22/11 của VNDirect, nhóm nghiên cứu nhận định triển vọng tích cực cho hoạt động của Becamex IDC trong năm 2023.

Một phần nền tảng cho dự báo này đến từ việc BCM và các công ty liên doanh liên kết (LDLK) sở hữu hơn 15.000 ha quỹ đất KCN trên khắp Việt Nam, chiếm khoảng 25% diện tích công nghiệp đưa vào hoạt động của Việt Nam vào cuối 2021. Đây cũng là nhà phát triển bất động sản (BĐS) KCN có quỹ đất lớn nhất trong các doanh nghiệp niêm yết cùng ngành ở khu vực phía Nam, với 7 KCN trên 5.000 ha, chiếm 35-40% tổng quỹ đất công nghiệp của Bình Dương. 

Lãi ròng 9 tháng tăng 60%, dòng tiền kinh doanh chuyển dương

Theo báo cáo kết quả kinh doanh hợp nhất quý III, BCM ghi nhận doanh thu thuần trong quý đạt 2.263 tỷ đồng, tăng gần 3 lần so với cùng kỳ năm trước.  Doanh thu đến chủ yếu từ kinh doanh bất động sản và các dự án đầu tư, chiếm hơn 81% tổng doanh thu của doanh nghiệp. 

Lãi gộp trong quý ghi nhận 675 tỷ đồng, biên lãi gộp đạt 30%, giảm 25% từ mức 55% trong quý III/2021. Sau thuế, doanh nghiệp ghi nhận lãi ròng 259 tỷ đồng, tăng 418% so với cùng kỳ năm ngoái.

Luỹ kế 9 tháng, BCM ghi nhận doanh thu thuần 5.628 tỷ đồng, tăng 46% so với 9 tháng 2021. Lãi ròng theo đó cũng tăng lên 1.665 tỷ đồng, tương đương tăng trưởng 60%. 

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cũng phản ánh phần nào hoạt động kinh doanh khởi sắc của BCM với dòng tiền thuần kinh doanh ghi nhận dương 772 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức âm 1.259 tỷ đồng cùng kỳ năm trước, chủ yếu đến từ lợi nhuận trước thuế trong hoạt động kinh doanh. Dòng tiền đầu tư âm 682 tỷ đồng, chủ yếu do góp vốn vào đơn vị khác. Dòng tiền tài chính âm 1.495 tỷ đồng. là tiền chênh lệch giữa đi vay và trả nợ gốc vay, cùng với trả cổ tức, lợi nhuận cho chủ sở hữu.  

Tính đến 30/9, BCM ghi nhận tổng tài sản đạt 49.228 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm. Trong đó, tài sản ngắn hạn 28.350 tỷ đồng và tài sản dài hạn 20.878 tỷ đồng.

Chiếm đa số (75%) trong tài sản ngắn hạn của doanh nghiệp là 21.239 tỷ đồng hàng tồn kho, chủ yếu là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang (bao gồm đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí phải trả để có quyền sử dụng đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và các chi phí khác liên quan đến dự án). 

Tổng tiền mặt và tiền gửi các kỳ hạn của doanh nghiệp đạt 1.870 tỷ đồng, tương đương 7% tài sản ngắn hạn; bao gồm: 491 tỷ đồng tiền mặt, 1.089 tỷ đồng tương đương tiền (tiền gửi có kỳ hạn gốc dưới 3 tháng tại các NHTM) và 290 tỷ đồng đầu tư tài chính nắm giữ đến ngày đáo hạn (tiền gửi có kỳ hạn gốc từ trên 3 tháng đến 12 tháng).

Về phía tài sản dài hạn, BCM có 16.370 tỷ đồng đầu tư tài chính dài hạn, trong đó 15.776 tỷ đồng đầu tư vào các công ty liên doanh, liên kết và 592 tỷ đồng đầu tư góp vốn vào đơn vị khác. 

Bên kia bảng cân đối, BCM ghi nhận nghĩa vụ nợ 30.636 tỷ đồng, giảm nhẹ so với đầu năm. Trong đó, 18.987 tỷ đồng là nợ ngắn hạn và 11.649,6 tỷ đồng nợ dài hạn. Vay và nợ thuê tài chính cả ngắn hạn và dài hạn 15.155 tỷ đồng, chiếm gần 50% tổng số nợ nhưng đã giảm 8,9% so với đầu năm.

Vốn chủ sở hữu tính đến hết quý III tăng 8% lên 18.592 tỷ đồng.  

Vì phải triển khai nhiều dự án cùng lúc nên BCM cần nguồn vốn lớn, chính điều này khiến chi phí lãi vay lấy đi một phần đáng kể lợi nhuận. Có thời điểm như giai đoạn 2017-2018, tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu (D/E) của BCM lên tới khoảng 1,5-2,0 lần. Nhưng lãi vay trong kỳ này giảm đã khiến D/E giảm xuống còn 0,8 lần. 

BCM và dự báo tiềm năng tăng trưởng giai đoạn 2022-2023

 Với hàng loạt hoạt động cùng dự án chuẩn bị triển khai, VNDirect dự phóng lợi nhuận ròng năm 2022-2023 của BCM lần lượt là 2.334 tỷ đồng, tăng 66,2% và 3.809 tỷ đồng, tăng 63,2% so với năm liền trước.

Cụ thể, các chuyên gia đến từ VNDirect dự phóng doanh thu từ BĐS dân dụng của BCM sẽ tăng vọt trong năm 2023 nhờ ghi nhận khoảng 5.000 tỷ đồng doanh thu từ chuyển nhượng 18,9ha đất tại Thành phố mới Bình Dương.

Trước đó, trong quý IV/2021, BCM đã ký kết thành công thỏa thuận chuyển nhượng 18,9ha diện tích đất tại Thành phố mới Bình Dương cho CapitaLand. Đây sẽ là dự án nhà ở lớn đầu tiên của CapitaLand tại Việt Nam với tổng chi phí phát triển ước hơn 18.330 tỷ đồng. VNDirect kỳ vọng BCM có thể hoàn tất thủ tục pháp lý để bàn giao cho CapitaLand và ghi nhận 5.000-5.200 tỷ đồng doanh thu trong 2023. 

Một yếu tố khác khiến VNDirect kỳ vọng vào tăng trưởng của BCM trong năm sau là tiềm năng tăng giá đến từ các KCN sớm hơn dự kiến. Do đó, dự phóng doanh thu từ BĐS KCN của BCM trong năm 2022-2023 sẽ tăng trưởng ổn định lần lượt 24,7% và 13,8% so với năm liền trước. 

Trong năm 2023, BCM dự kiến đưa KCN Cây Trường (700ha) với tổng vốn đầu tư 5.459 tỷ đồng vào khai thác, nâng tổng diện tích cho thuê còn lại lên 944ha, lớn nhất trong các DN niêm yết cùng ngành tại phía Nam.

Còn tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2022, ban lãnh đạo BCM từng chia sẻ dự kiến IPO  Công ty TNHH Khu công nghiệp Việt Nam-Singapore (VSIP) trong vòng hai năm tới, với triển vọng tăng vốn. VSIP là liên doanh lớn nhất của Becamex IDC hợp tác cùng Tập đoàn Sembcorp, thành lập 1996. Becamex IDC đầu tư vào liên doanh này theo giá gốc 461 tỷ đồng, tương đương 49% vốn. Tại thời điểm cuối quý I/2022, giá trị khoản đầu tư của BCM vào liên doanh này đạt 5.234 tỷ đồng.

Cùng với sự phát triển của KCN,  Becamex IDC cũng chú trọng đầu tư phát triển khu đô thị để cung cấp dịch vụ và chỗ ở cho các chuyên gia, kỹ sư, công nhân. Góp phần nổi bật vào quá trình đô thị hóa là dự án Thành phố mới Becamex với tổng diện tích 1.000ha và các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Ngoài ra, BCM còn sở hữu quỹ đất dân dụng thương phẩm hơn 1.200ha tính đến cuối năm 2021, chủ yếu nằm ở ba khu vực trọng điểm của tỉnh Bình Dương gồm thị xã Bến Cát, huyện Bàu Bàng và thành phố Thủ Dầu Một.

Tuy nhiên, sự phát triển cũng có thể gặp những rào cản đến từ doanh số bán KCN, KĐT thấp hơn dự kiến, thủ tục pháp lý các dự án mới chậm và đòn bẩy cao hơn có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận. 

Triển vọng sáng cho doanh nghiệp BĐS KCN

Một dự phóng trước đó của SSI Research cũng nhận định triển vọng sáng cho Becamex IDC nói riêng và nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS KCN nói chung.

Cụ thể, SSI Research dự phóng LNST nửa cuối năm của Becamex IDC tăng 239% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ chuyển nhượng 18,9 ha đất thương mại tại Thành phố mới Bình Dương cho CapitaLand.

Dự phóng LNST của Tổng công ty IDICO - CTCP (Mã: IDC) trong nửa cuối năm nay tăng 266% so với cùng kỳ nhờ thay đổi phương pháp hạch toán từ ghi nhận đều sang ghi nhận một lần tại KCN Phú Mỹ mở rộng và cho thuê mới tại KCN Hựu Thạnh.

Với Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC),  SSI Research dự báo lợi nhuận ròng của doanh nghiệp trong 6 tháng cuối năm 2022 sẽ tăng trưởng gấp 3 lần so với cùng kỳ nếu thương vụ mua bán 30 ha tại Khu đô thị Tràng Cát thành công.

Dự báo cho năm 2023, SSI Research cho rằng lợi nhuận ròng của các công ty phát triển KCN niêm yết sẽ chậm lại trong năm 2023 nhưng vẫn tăng trưởng khoảng 18% so với cùng kỳ nhờ tổng diện tích đất cho thuê và giá thuê đất tiếp tục tăng trưởng.

Còn Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) trong một báo cáo mới đây cũng nhận định ngành bất động sản khu công nghiệp sẽ có triển vọng tích cực trong quý cuối năm, bên cạnh việc hưởng lợi nhờ đẩy mạnh đầu tư công, việc đứt gãy nguồn cung do xung đột và thiên tai cũng như sự gián đoạn chuỗi cung ứng của Trung Quốc. Ngoài ra, dòng vốn FDI được kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi nhờ việc mở cửa lại hoàn toàn và nối lại các chuyến bay quốc tế.

Nhìn xa hơn trong trung và dài hạn, KBSV cho rằng, ngành bất động sản KCN Việt Nam sẽ được hưởng lợi nhờ các hợp đồng thương mại tự do (FTAs) được ký kết cũng như Việt Nam là điểm đến tiềm năng cho các công ty muốn đa dạng hóa chuỗi cung ứng ra bên ngoài Trung Quốc nhờ chi phí nhân công, giá cho thuê đất và chi phí đầu tư thấp hơn so với khu vực.

Đồng thời, đầu tư công được đẩy mạnh với nhiều dự án hạ tầng tăng kết nối giữa các vùng, kết nối Việt Nam với quốc tế, cũng là yếu tố thu hút FDI trong tương lai.