Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5. Đây được coi là Luật "đinh", có tác động trực tiếp và ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản.

Cần hóa giải 20 điểm, vấn đề chưa được thống nhất 

Các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng Quốc Hội, các cơ quan quản lý Nhà nước đang trong kỳ chạy nước rút, nhằm đảm bảo sớm thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, bên cạnh các nội dung đã được số đông biểu quyết, đồng tình thì vẫn còn khoảng 20 điểm, vấn đề chưa thực sự được thống nhất. Đây đều là những vấn đề quan trọng, ảnh hưởng rất lớn tới sự phát triển của thị trường bất động sản, cũng như các nhóm đối tượng liên quan.

Thứ nhất là nhóm vấn đề liên quan đến lợi ích người dân, theo VARS, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được quy định một cách cụ thể, đúng người, đúng việc. Tránh ảnh hưởng đến quyền lợi, lợi ích chính đáng của người dân. Khi đất đai thuộc quyền sử dụng của cá nhân nhưng việc hoàn thiện thủ tục giấy tờ theo đúng quy định lại gặp nhiều khó khăn.

Liên quan đến quyền lợi của người dân khi có đất đai thuộc diện thu hồi cũng cần có cơ chế, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng phù hợp, đảm bảo chế độ cho người dân. Đồng thời, cần có những phương án bố trí tái định cư đảm bảo cuộc sống sinh hoạt của người dân. Không để người dân bị dồn vào thế khó, tránh tuyệt đối tâm lý bị cưỡng chế.

Thứ hai là nhóm vấn đề liên quan đến doanh nghiệp, nhà đầu tư, Hội Môi giới cho rằng việc tiếp cận đất đai cần được thực hiện theo hướng công khai và minh bạch hơn. Các quy định về đấu giá, đấu thầu cần cụ thể, thủ tục đơn giản, tránh rườm rà. Quá trình thực hiện phải đảm bảo sự công bằng.

Về quy định tính tiền sử dụng đất, theo VARS, phương án tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường đã được đưa ra bàn luận rất nhiều, nhưng làm thế nào để vừa đảm bảo sự công bằng, vừa khuyến khích được các chủ đầu tư phát triển dự án không phải là dễ. Cần có những quy định, tính toán, cân nhắc rất kỹ mới có thể hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Về phương án nộp tiền sử dụng đất, Hội môi giới cho rằng, thay vì yêu cầu chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất một lần, có thể xem xét phương án nộp tiền sử dụng đất hàng năm. Điều này sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án.

"Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính và sẽ có cơ hội để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ đánh bóng dự án nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào", các chuyên gia đánh giá.

Ngoài ra, liên quan đến thực hiện các dự án nhà ở thương mại, đô thị hỗn hợp… phải có diện tích đất ở có sẵn trong dự án và chủ đầu tư phải tự đảm bảo thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng 100%, đang có nhiều lo ngại rằng quy định này liệu có gây khó cho doanh nghiệp hay không. Nếu làm theo quy định này, sẽ được gì và bị giới hạn gì?

Cũng theo VARS, các vấn đề về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất để đầu tư phát triển dự án; việc mua bán, đầu tư bất động sản trên đất thương mại dịch vụ; việc phân lô tách thửa… như thế nào cho hài hòa, tránh nguy cơ gây mất an toàn, nhưng không quá khắt khe cũng là điều cần bàn tính kỹ.

Cuối cùng là nhóm vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước. Theo Hội Môi giới, tính đến ngày 30/12/2023, đã có khoảng 40/63 tỉnh thành trên cả nước được phê duyệt quy hoạch chung. Đây là căn cứ cơ sở, động lực cho sự phát triển thị trường bất động sản tại các địa phương trong thời gian tới.

Tuy nhiên, vẫn cần có những quy định cụ thể và thống nhất, giúp các địa phương cụ thể hóa thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi chức năng và phê duyệt dự án đầu tư theo quy hoạch, đảm bảo sự phù hợp, tránh chồng chéo hay mâu thuẫn.

"Do mức độ ảnh hưởng rất sâu, rộng của Luật Đất đai nên trong quá trình soát xét cuối cùng trước khi thông qua cần có sự cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo sự phù hợp và ăn khớp với chủ trương, tinh thần, các quy định của các Luật liên quan khác. Vì vậy, chất lượng về nội dung nên được đề cao hơn là thời gian hoàn thành và thông qua Luật.

Kỳ vọng dự luật quan trọng này được thông qua trong kỳ họp bất thường đầu năm 2024 với chất lượng cao nhất. Nếu được như vậy, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn, thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới", các chuyên gia VARs nêu quan điểm.

Xem xét gỡ vướng cho các dự án nhà ở thương mại

Liên quan đến quy định về loại đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại, trên cơ sở ý kiến các cơ quan và chính sách đã được thống nhất khi thông qua Luật Nhà ở năm 2023, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉnh sửa theo hướng giữ như quy định của Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi.

Theo đó, dự thảo luật quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở (quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật). Đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) quy định tại khoản 6 Điều 127 Dự thảo Luật.

Trong trường hợp cần thiết, Chính phủ sẽ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất ngoài quy định của luật.

Đối với các vướng mắc thực tiễn, các cơ quan quản lý bám sát chỉ đạo của cấp có thẩm quyền để có phương án xử lý cụ thể, không luật hóa các quy định mang tính chất xử lý tình huống, hợp thức hóa sai phạm.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), mặt tích cực của điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật là sẽ chấm dứt ngay tình trạng một số nhà đầu tư tư nhân mua gom, thâu tóm đất đai để trục lợi hoặc chiếm hưởng không chính đáng địa tô chênh lệch.

Nhưng mặt hạn chế là có thể dẫn đến hệ quả trong khoảng 5 - 7 năm tới, phân khúc nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại do Tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể phát triển quỹ đất, bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội (theo quy định tại Chương VIII Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Chưa hết, với quy định trên, vô hình chung sẽ có thể chỉ “làm lợi” cho các nhà đầu tư đã có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường.

Do đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), như sau: “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung khoản 16 Điều 259 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), như sau: "Đối với trường hợp tổ chức kinh tế đã nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan”.