Như Tạp chí Doanh nhân đã đưa tin, vài năm trở lại đây, mô hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kết hợp trang trại nông thôn farmstay đang nở rộ và thu hút nhiều nhà đầu tư. Xuất phát từ nhu cầu nghỉ dưỡng theo xu hướng "sạch sẽ, an toàn, bình dị" và gần gũi với thiên nhiên, mô hình trang trại nghỉ dưỡng farmstay xuất hiện tại nhiều dự án ở các tỉnh, thành phố như Hòa Bình, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai, Lâm Đồng, Đồng Nai, Long An, TP.HCM...

 

 

Các nhà đầu tư được dân môi giới, chủ dự án "chào mời" công khai với nhiều ưu đãi "bùi tai" như dự án "gà đẻ trứng vàng", "mô hình mới siêu lợi nhuận",... Theo một nhà đầu tư bất động sản lâu năm, mô hình này gần đây có dấu hiệu "biến tướng" khi các doanh nghiệp BĐS thu gom đất rừng, đất nông nghiệp,... bán lấy lời. Chẳng hạn, nếu chủ doanh nghiệp mua lô đất vườn khoảng 5.000 m2 với giá 5 tỷ đồng, chia nhỏ 1 triệu đồng/m2. Sau đó họ lại tự vẽ dự án farmstay rồi bán nền với giá 400-500 triệu đồng/150m2 nền, sinh lời tới 2-3 lần.

 

 

Tuy nhiên, theo các chuyên gia bất động sản, mô hình farmstay thoạt nghe giống "món hời" đầu tư sinh lời nhưng thực chất lại tồn tại nhiều rủi ro. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định, các mô hình bất động sản mới như farmstay có khung pháp lý lỏng lẻo do đa phần là xây dựng trên đất rừng, đất hỗn hợp, khó có thể công nhận là mô hình du lịch nghỉ dưỡng để có thể tách, cấp sổ đỏ như các chủ doanh nghiệp cam kết. Ông Hiếu nhận định: "Cũng như các sản phẩm khác, người mua không nên ký hợp đồng góp vốn vào những nhà, đất bất ổn về pháp lý. Khi muốn mua bán, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án. Đồng thời, liên hệ chính quyền địa phương để hỏi về quy hoạch, pháp lý của dự án, lô đất đó".

 

Theo Phó Tổng giám đốc Tuấn Minh Group Trương Hữu Quang, Farmstay đã xuất hiện từ khá lâu, từ khoảng năm 2008-2012, những vẫn còn nhiều vấn đề mà cho tới bây giờ vẫn chưa có hướng giải quyết. Ông Quanh cho biết: "Khi quyết định đầu tư vào hình thức này thì vấn đề cần quan tâm trước hết chính là tính pháp lý của dự án. Nhiều chủ đầu tư chào mời các sản phẩm không có pháp lý, thường là sản phẩm đi kèm bao gồm đất ở và đất nông nghiệp".

 

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay: "Farmstay cũng chỉ là hình thức kinh tế chia sẻ, tính pháp lý chưa rõ ràng. Cũng như condotel, farmstay rất cần khung pháp lý cho mô hình kinh tế này. Tư duy của các nhà quản lý chưa có khái niệm kinh tế chia sẻ, mà chỉ hiểu như kinh tế truyền thống. Do đó, mô hình này vẫn còn đang rất mới mẻ."

 

Hiệp hội bất động sản TP.HCM HoREA thì cho rằng farmstay nếu là dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cho phép kinh doanh du lịch thì có thể hoạt động bình thường. Tuy nhiên, nếu các cá nhân, tổ chức tự ý phân lô đất rừng, đất nông nghiệp để xây dựng trái phép các khu du lịch trải nghiệm trang trại farmstay mà chưa được phê duyệt, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ thì cần được xử lý vi phạm. Việc cam kết lợi nhuận và lời hứa sổ đỏ cũng tiềm ẩn rủi ro như condotel, officetel; nếu dự án không có lợi nhuận, bị bắt đóng cửa thì trường hợp chủ đầu tư "xù" cam kết là có thể xảy ra, và sau cùng người thiệt hại sẽ là khách hàng.

 

Trước đó, VPCP đã có văn bản truyền đạt chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc, yêu cầu xử lý một số thông tin phản ánh về hoạt động của mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay). Cần sớm ban hành chính sách, điều chỉnh hoạt động của mô hình farmstay, tránh các biến tướng tiêu cực ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, kinh doanh.

 

 

Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TNMT) đã có công văn đề nghị địa phương, rà soát, thống kê các khu vực tồn tại và kinh doanh mô hình bất động sản farmstay. Theo Bộ, thời gian qua, nhiều chủ dự án đã quảng cáo, kêu gọi đầu tư bất động sản mô hình farmstay tại nhiều địa phương như Hòa Bình, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai, Lâm Đồng, Đồng Nai, Long An, TP. Hồ Chí Minh... Đây là dự án có liên quan tới chức năng, nhiệm vụ của nghiều ngành như TN-MT, Văn hóa - Thể thao - Du lịch, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dựng,... nhưng lại chưa có khung pháp lý điều chỉnh rõ ràng.

 

 

Do đó, Bộ đề nghị địa phương thống kê các địa điểm xuất hiện mô hình famrstay; xác định khu vực vi phạm pháp luật về đất đai, làm rõ hành vi vi phạm, lập hồ sơ để xử lý; khu vực chưa vi phạm pháp luật đất đai hoặc có vi phạm nhưng chưa có chế tài xử lý, chưa được quy định tại Luật Đất đai để kịp thời ngăn chặn, chấn chỉnh các trường hợp có thể xảy ra vi phạm (nếu có) và nghiên cứu đánh giá mô hình farmstay và đề xuất phương án quy hoạch hoặc biện pháp xử lý phù hợp với quá trình phát triển kinh tế xã hội ở từng địa phương.