Hiện nay, việc nhiều người cùng sở hữu nhà ở, đất đai và chung tên trong sổ đỏ (Giấy chứng nhận sử dụng đất) không phải là trường hợp quá xa lạ. Tuy nhiên, mâu thuẫn thường phát sinh khi một trong những người đứng tên muốn bán đất đai, nhà ở nhưng người đồng sở hữu lại không đồng ý. Trong trường hợp này, cách duy nhất để có thể bán đất và chuyển quyền sử dụng đất mà không cần đến sự đồng thuận của bên kia là tiến hành tách thửa đất để chuyển nhượng.

 

 

Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định: "Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người. Trên mỗi giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định, tiếp theo ghi nội dung "cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".

 

 

Như vậy, do có nhiều người đồng sử dụng đất, đồng sở hữu tài sản gắn liền với đất và có quyền lợi ngang nhau đối với mảnh đất nên việc chuyển nhượng đất phải nhận được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu có tên trong Giấy chứng nhận. Trong trường hợp này, người bán nên làm thủ tục cấp giấy chứng nhận truyền sử dụng đất theo phần sau khi tiến hành tách thửa đất, đồng thời phân chia phần đất cho từng cá nhân. Sau khi thửa đất đã được tách thì mỗi cá nhân có thể quyết định bán, chuyển nhượng đất mà không cần sự đồng ý của những người khác.

 

 

Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, việc tách thửa đất để chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện sau:

 

 

- Có Giấy chứng nhận sử dụng đất: Tùy thuộc vào quyết định của UBND địa phương, nếu chính quyền địa phương quy định không được tách thửa đất thì không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Phải đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì những người đồng sở hữu đất mới được phép tách thửa.

 

- Đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải lơn hơn diện tích tối thiểu.

 

- Đất không bị tranh chấp

 

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án

 

- Đất trong thời hạn sử dụng

 

 

Người sử dụng đất cần chuẩn bị bộ hồ sơ theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau: Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK và Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

 

 

Sau đó, người làm đơn có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất, hoặc nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất cũng có thể nộp tại bộ phận một cửa tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính tại địa phương.

 

 

Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017 quy định, thời hạn thực hiện thủ tục tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định, dù vậy không được quá 15 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ; không quá 25 đối với các xã vùng miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc vùng có điều kiện khó khăn và vùng có điều kiện đặc biệt khó khăn. Thời hạn giải quyết không tính thời gian ngày nghỉ, ngày lễ, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Thời hạn giải quyết tách thửa cũng không tính thời gian xem xét, xử lý trường hợp sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật hay thời gian trưng cầu giám định.

 

Dù vậy, trước khi thực hiện thủ tục tách thửa và thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) mới, thửa đất cần phải thỏa mãn diện tích được phép do địa phương quy định.