Từ đầu năm 2022 đến nay, chỉ số Shanghai Composite của thị trường chứng khoán Trung Quốc đã giảm hơn 12%. Một số nhà kinh tế đã hạ dự báo tăng trưởng GDP của Trung Quốc xuống gần 3% hoặc thấp hơn, trong bối cảnh các đợt phong tỏa chống dịch và sự sa sút của thị trường bất động sản gây áp lực đối với hoạt động kinh doanh.

Chính phủ tại Bắc Kinh đặt mục tiêu GDP năm nay tăng 5,5% nhưng kết quả thực tế hai quý đầu năm đều thấp hơn nhiều so với kế hoạch.

Những tháng mùa hè 2022, người mua nhà lo ngại các căn hộ bị bỏ dở trong quá trình xây dựng, nhiều người từ chối trả nợ vay thế chấp cho ngân hàng. Theo CNBC, diễn biến đáng ngại này đã khiến những vấn đề trong khu vực bất động sản khổng lồ và lo ngại tác động dây chuyền với toàn nền kinh tế trở thành tâm điểm tại đất nước tỷ dân.

Các nhà phân tích tại Morgan Stanley cho rằng chính phủ Trung Quốc nhìn chung sẽ cố gắng giải cứu nhanh chóng lĩnh vực nhà đất, bao gồm việc cung cấp một khoản vốn “quy mô đáng kể” nhằm khẩn trương giúp các nhà phát triển bất động sản hoàn thiện các căn hộ đã bán cho người dân.

Các chính sách này, nếu được thực thi, sẽ tạo điều kiện để doanh số và giá nhà bình ổn trong nửa sau của năm.

Tuy nhiên, nếu nguồn vốn giải cứu quá nhỏ và các biện pháp hỗ trợ khác còn hạn chế, triển vọng với thị trường chứng khoán và nền kinh tế Trung Quốc sẽ không mấy tươi sáng.

Theo “kịch bản kiểm tra sức chịu đựng” của Morgan Stanley, tình hình có thể sẽ xấu đi như sau:

• Trong 12 tháng tới, các chỉ số chứng khoán Trung Quốc có khả năng lao dốc 20% so với mức hiện nay.
• Tăng trưởng GDP của Trung Quốc sẽ chậm lại rõ rệt, trung bình khoảng 2% trong năm 2023.
• Hơn 11 triệu người có thể sẽ mất việc, đẩy tỷ lệ thất nghiệp thành thị lên trên 7%, so với mức 5,4% của tháng 7/2022. Các lĩnh vực xây dựng, dịch vụ lưu trú và kinh doanh nhà hàng sẽ bị thiệt hại nặng nề nhất.

Cho tới nay, chính phủ Trung Quốc vẫn chưa công bố gói hỗ trợ quy mô lớn nào để giúp các doanh nghiệp bất động sản hoàn thiện dự án căn hộ dở dang.

Hôm 31/8, Thủ tướng Lý Khắc Cường chủ trì một cuộc họp với nội dung nhấn mạnh vào việc hỗ trợ để đảm bảo việc giao nhà cho những người mua đã thanh toán tiền. Ông Lý cho rằng các chính quyền địa phương nên có cách tiếp cận linh hoạt trong việc triển khai các chính sách tín dụng và cho vay đặc biệt.

Morgan Stanley đánh giá các chính sách nới lỏng nhằm hỗ trợ nhu cầu nhà ở của Trung Quốc hiện nay là “mạnh tay nhất kể từ năm 2016” và chỉ ra những nỗ lực của chính quyền các địa phương để giải quyết những ngôi nhà chưa hoàn thiện.

“Điểm sáng là tác động dây chuyền từ bất động sản sang phần còn lại của nền kinh tế hiện vẫn trong tầm kiểm soát”, các nhà phân tích của Morgan Stanley nhận định. Tuy nhiên, nhóm chuyên gia này cảnh báo rằng quy mô của thị trường nhà ở và “động lực tích lũy trong thời gian qua” khiến cho việc đánh giá xem những biện pháp hỗ trợ gần đây có đủ hay không là khá khó khăn.

Động lực tăng trưởng teo tóp dần

Cho dù chính phủ Trung Quốc có thể ổn định thị trường nhà ở, thì tình trạng dân số già hóa nhiều khả năng sẽ làm giảm nhu cầu mua nhà trên toàn quốc.

Tập đoàn cho thuê bất động sản khồng lồ Beike dự báo nhu cầu nhà ở tại Trung Quốc tính theo diện tích mặt sàn vào năm 2035 sẽ giảm 2,5% so với năm 2021. Nguyên nhân chủ yếu mà Beike đưa ra là dân số già hóa.

Theo số liệu chính thức từ Bắc Kinh, tổng quy mô dân số của Trung Quốc chỉ tăng trưởng rất ít trong những năm gần đây. Một số chuyên gia độc lập nghi ngờ tính chính xác của thống kê này và cho rằng dân số của Trung Quốc đã suy giảm trong nhiều năm qua do hệ quả của chính sách một con hà khắc được áp dụng trong hơn ba thập kỷ.

Dân số giảm kéo theo nhu cầu nhà ở đi xuống, nhu cầu với các loại vật liệu xây dựng và nội thất cũng sa sút khoảng 10 – 15%.

Nhóm phân tích của Morgan Stanley cho rằng việc lĩnh vực bất động sản dân cư giảm tốc sẽ khiến tăng trưởng GDP của đất nước tỷ dân giảm khoảng 0,1 điểm % mỗi năm, trái ngược với đóng góp thêm 1 điểm % mỗi năm trong hai thập kỷ qua.

Nợ của hộ gia đình tăng vọt

Thị trường bất động sản của Trung Quốc từng có 20 năm tăng trưởng, dẫn tới hành vi đầu cơ nâng giá và gia tăng rủi ro đối với triển vọng kinh tế dài hạn. Theo Morgan Stanley, doanh số bán nhà năm 2021 tăng 20% lên mức 18.000 tỷ nhân dân tệ, tương đương 2.650 tỷ USD.

Giá nhà lên cao gây ra nhiều hệ lụy, khiến cho tỷ lệ nợ của hộ gia đình so với GDP tăng từ mức 17% năm 2005 lên 62% vào năm 2020, tương đương với mức ở các nền kinh tế phát triển.

Trong những năm gần đây, Bắc Kinh đề cao khẩu hiệu “nhà là để ở, không phải để đầu cơ". Các cơ quan quản lý đã chấn chỉnh các doanh nghiệp địa ốc có tỷ lệ vay nợ quá cao, dẫn tới nhiều công ty thiếu nguồn vốn và vỡ nợ. Ví dụ điển hình nhất là Evergrande, ngoài ra còn nhiều doanh nghiệp khác cũng không thể thanh toán đúng hạn trái phiếu quốc tế.

Tính đến hết quý II năm nay, doanh số bán nhà đã giảm 40% so với đỉnh lịch sử sau khi đã điều chỉnh cho yếu tố mùa vụ, tương đương với mức hao hụt 8.000 tỷ nhân dân tệ.

Triển vọng trong ngắn hạn cũng không mấy sáng sủa.

“Các đợt phong tỏa chống COVID năm 2022 khiến cho cuộc suy thoái trên thị trường nhà ở thêm trầm trọng do quá trình thi công hoàn thiện bị gián đoạn, các cuộc họp tái cơ cấu nợ bị trì hoãn, đồng thời làm giảm triển vọng thu nhập trong tương lai”.

Đầu tuần này, tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc là Country Gargen miêu tả thị trường bất động sản “đang nhanh chóng rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng”.

Country Garden ghi nhận lợi nhuận sau thuế sụp đổ từ 15.000 tỷ nhân dân tệ (tức 2 tỷ USD) xuống còn 612 triệu nhân dân tệ (88 triệu USD) trong 6 tháng đầu năm nay, tương đương tỷ lệ lao dốc 96%.