Sau giai đoạn dài nguồn cung bị hạn chế bởi các vướng mắc pháp lý, thị trường bất động sản bắt đầu đón thêm lượng sản phẩm lớn trong nửa đầu năm 2026.

Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Riêng nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%.

Thanh khoản cũng cải thiện khi khoảng 48.000 giao dịch được ghi nhận, trong đó khoảng 43.000 giao dịch đến từ nguồn cung mới.

Tuy vậy, sự phục hồi không diễn ra đồng đều. Hoạt động bán hàng tập trung chủ yếu tại những dự án của các chủ đầu tư lớn, dự án đã hoàn thiện pháp lý hoặc bước vào giai đoạn mở bán mới.

Những dự án đáng chú ý trong nửa đầu năm

Tống kê của PV qua số liệu công bố của các doanh nghiệp, một số dự án nổi bật trong hoạt động bán hàng, bàn giao và ghi nhận doanh thu 6 tháng đầu năm gồm:

Vinhomes (mã: VHM) là một trong những doanh nghiệp có hoạt động bán hàng nổi bật nhất trong nửa đầu năm.

Trong quý II/2026, doanh số bán bất động sản của doanh nghiệp đạt khoảng 66.400 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ. Khoảng 73% doanh số đến từ các giao dịch bán lô lớn, chủ yếu tại Global Gate Hạ Long và Saigon Park.

Đáng chú ý, Global Gate Hạ Long bắt đầu được mở bán lẻ từ tháng 5/2026, trong khi Saigon Park bắt đầu mở bán lẻ từ tháng 6/2026.

Tính chung 6 tháng, doanh số bán bất động sản của Vinhomes đạt khoảng 148.000 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ.

Như vậy, riêng ba dự án Green Paradise, Saigon Park và Global Gate Hạ Long đã đóng góp khoảng 83% doanh số bán hàng của Vinhomes trong nửa đầu năm.

Cuối quý II, giá trị hợp đồng đã bán nhưng chưa ghi nhận doanh thu của Vinhomes đạt khoảng 196.800 tỷ đồng, tăng 42% so với cùng kỳ. Đây được xem là nguồn doanh thu có thể được ghi nhận trong những kỳ tiếp theo khi các dự án đáp ứng điều kiện bàn giao.

Một dự án khác ghi nhận tiến độ bán hàng đáng chú ý là The Gió Riverside của An Gia (mã: AGG).

Đến cuối tháng 6/2026, dự án đã bán được hơn 90% sản phẩm. Đây cũng được xác định là dự án trọng điểm của doanh nghiệp trong năm, với kỳ vọng đóng góp khoảng 80 - 90% kế hoạch lợi nhuận năm 2026.

Việc tỷ lệ bán hàng vượt 90% ngay trong nửa đầu năm cho thấy sức hấp thụ tương đối tích cực tại dự án, trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng trước mặt bằng lãi suất cao và giá bất động sản neo ở mức lớn.

Dù vậy, doanh thu quý II của An Gia mới đạt khoảng 95 tỷ đồng, giảm 47% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy doanh số bán hàng và doanh thu kế toán không nhất thiết được ghi nhận cùng thời điểm, bởi doanh thu bất động sản còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện và bàn giao sản phẩm.

Nam Long (mã: NLG) cũng duy trì hoạt động bán hàng trong nửa đầu năm với tổng giá trị booking khoảng 5.000 tỷ đồng, cao hơn cùng kỳ năm trước.

Song song với bán hàng, doanh nghiệp tiếp tục bàn giao sản phẩm tại nhiều dự án như Valora Southgate, CT43ha Cần Thơ, EHomeS Cần Thơ và Flora Akari.

Tổng cộng khoảng 307 sản phẩm được bàn giao trong 6 tháng đầu năm.

Khác với nhóm doanh nghiệp tập trung vào các đại đô thị quy mô lớn, Nam Long chủ yếu tiếp tục khai thác quỹ đất và các khu đô thị đã được phát triển trong nhiều năm, qua đó duy trì nguồn sản phẩm đưa ra thị trường theo từng phân khu.

Tại Bluemarq Group (trước là Đất Xanh) (mã: DXG), hoạt động phát triển và bàn giao bất động sản trong nửa đầu năm tiếp tục ghi nhận đóng góp từ Gem Sky World.

Doanh thu từ hoạt động bàn giao tại dự án này tăng khoảng 35% so với cùng kỳ, đạt khoảng 1.000 tỷ đồng.

Gem Sky World không phải dự án hoàn toàn mới được tung ra thị trường trong năm 2026, song tiếp tục là một trong những dự án tạo nguồn thu quan trọng cho doanh nghiệp trong nửa đầu năm.

Nhiều dự án cũ tiếp tục được bán và bàn giao

Ngoài những dự án bước vào chu kỳ mở bán mới, nguồn cung nửa đầu năm còn đến từ lượng sản phẩm tại các dự án đã triển khai trước đó.

Novaland (mã: NVL) tiếp tục bàn giao sản phẩm tại Sunrise Riverside, Victoria Village, Aqua City, NovaWorld Phan Thiet và NovaWorld Ho Tram.

Văn Phú Invest (mã: VPI) ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản khoảng 794 tỷ đồng trong quý II, tăng hơn 7 lần cùng kỳ. Động lực chính đến từ việc hoàn tất bàn giao sản phẩm tại Vlasta Thủy Nguyên ở Hải Phòng và phân khu thấp tầng TT39-40 thuộc Khu đô thị mới Văn Phú tại Hà Nội.

Nhóm Sunshine cũng ghi nhận doanh thu lớn khi nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao, gồm Sunshine Golden River, Sunshine Sky City, Sunshine Center, Khu dịch vụ và nhà ở thấp tầng Noble, Sunshine City, Sunshine Garden, Sunshine Green Iconic, Noble Palace Tay Ho - Golf Mansion và Noble Palace Tay Ho - Boutique Mansion.

Một điểm cần lưu ý là không phải dự án được doanh nghiệp công bố trong năm 2026 đều đã được bán ra trong nửa đầu năm.

Chẳng hạn, Khang Điền (mã: KDH) có dự án Gladia Heights, nhưng phải đến ngày 1/8/2026 doanh nghiệp mới chính thức mở bán khoảng 500 căn hộ thuộc hai tòa tháp. Do đó, đợt mở bán này không nằm trong giai đoạn 6 tháng đầu năm.

Tương tự, nhiều dự án hoặc phân khu như Sol Garden, Waterpoint, Izumi City, CC11 Mizuki Park hay các giai đoạn tiếp theo của một số dự án thuộc Đất Xanh được định hướng triển khai trong nửa cuối năm.

Thị trường không còn dễ 

Theo các chuyên gia, bức tranh bán hàng nửa đầu năm cho thấy nguồn cung đã quay trở lại nhưng thị trường không còn ở trạng thái dễ bán như những giai đoạn tiền rẻ.

Căn hộ cao cấp trở lên vẫn chiếm hơn 70% nguồn cung căn hộ thương mại mở bán mới, trong khi lượng sản phẩm có mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực còn hạn chế.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, sức cầu chưa hề suy giảm nhưng đang thay đổi rõ rệt về tiêu chí lựa chọn. Người mua tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ bảo đảm, chất lượng xây dựng tốt và đặc biệt là có khả năng khai thác tạo dòng tiền.

Trong bối cảnh giá nhà tiếp tục bỏ xa tốc độ tăng thu nhập, các hộ gia đình buộc phải tính toán kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền. Nhà đầu tư cũng không còn ưu tiên chiến lược "đón sóng" như trước mà hướng đến những sản phẩm có thể khai thác ngay nhằm tạo nguồn thu bù đắp chi phí vốn.

"Dòng tiền đang chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và khả năng duy trì giá trị tài sản", bà Miền nhận định.

Nhà đầu tư cũng dần chuyển từ chiến lược mua dựa trên kỳ vọng tăng giá sang đánh giá khả năng tạo dòng tiền và duy trì giá trị của tài sản.

Diễn biến này phần nào lý giải vì sao lượng bán hàng nửa đầu năm tập trung vào một số dự án lớn như Green Paradise, Global Gate Hạ Long, Saigon Park và The Gió Riverside, trong khi không ít dự án khác vẫn phải kéo dài chu kỳ bán hàng hoặc chờ các đợt mở bán tiếp theo.

Bước sang nửa cuối năm, nguồn cung dự kiến còn tăng thêm khi nhiều doanh nghiệp chuẩn bị mở bán các phân khu và dự án mới. Tuy nhiên, khi lãi suất duy trì ở mức cao và giá nhà tiếp tục vượt xa tốc độ tăng thu nhập, khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc ngày càng lớn vào chất lượng thực của từng dự án thay vì chỉ dựa vào thương hiệu chủ đầu tư hay kỳ vọng tăng giá.