CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - mã: NVL) vừa công bố báo cáo tài chính quý III/2025, ghi nhận 1.683 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 16,3% so với quý III/2024; dù vậy, với giá vốn giảm 25%, lợi nhuận gộp của Novaland tăng 7,5% lên 586 tỷ đồng...

Tính đến ngày 30/9/2025, tổng tài sản của Novaland đạt 239.575 tỷ đồng, tăng 2,5% so với thời điểm đầu năm. Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản, hàng tồn kho tại cuối quý III/2025 của Novaland tăng thêm 4% lên 152.285 tỷ đồng, trong đó, chỉ có 7.342 tỷ đồng là bất động sản để bán đã hoàn thành xây dựng, trong khi bất động sản để bán đang xây dựng là 145.239 tỷ đồng.

Các khoản phải thu ngắn hạn của Novaland đạt 45.017 tỷ đồng, giảm 18% so với đầu năm, bao gồm 10.461 tỷ đồng phải thu hợp tác đầu tư phát triển dự án, 4.400 tỷ đồng đặt cọc mua cổ phần, nhận chuyển nhượng vốn góp, 7.886 tỷ đồng trả trước cho người bán ngắn hạn, 8.309 tỷ đồng phải thu về cho vay ngắn hạn.

Khoản phải thu dài hạn khác của Novaland tăng 38,1% so với đầu năm lên 21.738 tỷ đồng, với khoản hợp tác đầu tư phát triển dự án tăng hơn 6.000 tỷ đồng lên 16.308 tỷ đồng.

Kế tiếp là CTCP Vinhomes (mã: VHM). Doanh nghiệp này cũng đã công bố báo cáo tài chính quý III/2025, ghi nhận doanh thu thuần đạt 16.419 tỷ đồng, giảm 50% so với cùng kỳ năm 2024... Lũy kế 9 tháng, tổng doanh thu thuần hợp nhất của Vinhomes đạt 51.092 tỷ đồng, giảm 26% so với cùng kỳ năm trước, lợi nhuận sau thuế của Vinhomes đạt 15.313 tỷ đồng, giảm 25% so với cùng kỳ.

Tại thời điểm ngày 30/9/2025, Vinhomes có tổng tài sản 768.264 tỷ đồng, tăng 36% so với cuối năm 2024; khoản tiền và các khoản tương đương tiền đạt 48.767 tỷ đồng, tăng 69% so với ngày 31/12/2024, khoản này được công ty gửi ngân hàng lấy lãi.

Vốn chủ sở hữu của Vinhomes tại ngày 30/9/2025 đạt 234.930 tỷ đồng tăng nhẹ 6% so với cuối năm 2024.

Hàng tồn kho của Vinhomes đến ngày 30/9/2025 đạt 125.608 tỷ đồng, tăng 130% so với cuối quý IV/2024, chủ yếu do VHM đẩy mạnh triển khai các dự án quy mô lớn.

Tại ngày 30/9/2025, tổng nợ phải trả của Vinhomes đạt 533.334 tỷ đồng, tăng 55% so với đầu năm. Sự gia tăng chủ yếu đến từ nợ ngắn hạn, trong đó khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng hơn 2,5 lần, phản ánh lượng khách hàng thanh toán theo tiến độ tại các dự án của công ty và đơn vị thành viên tăng mạnh.

Đứng thứ ba là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã: KBC), với hàng tồn kho 25.091 tỷ đồng, tăng 81% so với ngày 31/12/2024. Chiếm phần lớn là khu đô thị dịch vụ Tràng Cát (16.201 tỷ đồng), khu công nghiệp Lộc Giang (1.443 tỷ đồng), nhà ở xã hội thị trấn Nếnh (1.276,8 tỷ đồng) và khu đô thị Phúc Ninh (1.123 tỷ đồng).

Theo sau là CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH). Luỹ kế 9 tháng đầu năm 2025, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần 2.857 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 841 tỷ đồng, tăng lần lượt 132% và 105% so với 9 tháng đầu năm 2024. Với kết quả này, Nhà Khang Điền đã hoàn thành 75% kế hoạch doanh thu và 84,1% chỉ tiêu lợi nhuận năm được thông qua tại ĐHĐCĐ thường niên tháng 4/2025.

Tính đến hết quý III/2025, tổng tài sản của Nhà Khang Điền đạt 33.081 tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm. Cơ cấu tài sản gồm 2.378 tỷ đồng tiền và tương đương tiền, 4.716 tỷ đồng các khoản phải thu ngắn hạn, và 305 tỷ đồng đầu tư tài chính ngắn hạn. Hàng tồn kho vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tài sản, đạt 23.086 tỷ đồng, tăng 4,1%, bao gồm 8.272 tỷ đồng khu dân cư Tân Tạo, 8.432 tỷ đồng dự án Bình Trưng Đông, 1.910 tỷ đồng khu dân cư Bình Hưng 11A...

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (mã: NLG). Doanh nghiệp này cũng vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2025, ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.877 tỷ đồng, gấp 5,1 lần so với quý III/2024 và tăng 143% so với quý II/2025. Nhờ đó, lợi nhuận gộp tăng mạnh 546% so với cùng kỳ năm 2024, lên 827 tỷ đồng.

Tính đến ngày 30/9/2025, tổng tài sản của Nam Long đạt 28.387 tỷ đồng, giảm 6,4% so với thời điểm đầu năm; chủ yếu do tiền và các khoản tương đương tiền giảm 38% về còn 3.361 tỷ đồng. Chiếm gần nửa cơ cấu tài sản của Nam Long là danh mục hàng tồn kho với trị giá 17.852 tỷ đồng, bao gồm 8.711 tỷ đồng bất động sản dở dang tại dự án Izumi (Đồng Nai), 7.018 tỷ đồng tại dự án Waterpoint (Tây Ninh); 989 tỷ đồng tại dự án Cần Thơ; 365 tỷ đồng tại dự án Ehome PG Hải Phòng…

Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR). Đến cuối quý III/2025, Phát Đạt ghi nhận gần 14.977 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 899 tỷ đồng (6,4%) so với cuối năm 2024, chiếm 61,8% tổng tài sản. Loạt dự án của Phát Đạt trải dọc dải đất miền Trung – Nam, từ Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Bình Định xuống TP HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, An Giang và Kiên Giang, song vẫn vắng bóng dự án ở khu vực miền Bắc.

Cụ thể, Dự án The EverRich 2 tại TP HCM với số dư cuối kỳ bao gồm chi phí đầu tư xây dựng dở dang chủ yếu là tiền bồi thường đất và chi phí xây dựng, ghi nhận gần 3.600 tỷ đồng, Thuận An 1 – Thuận An 2 (3.193 tỷ đồng), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ đồng) và Phước Hải (1.523 tỷ đồng).

Kế đến, Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG). Tính đến ngày 30/9/2025, tổng tài sản DXG đạt hơn 35.200 tỷ đồng, tăng 21% so với đầu năm. Tiền và tương đương tiền ngắn hạn tăng gấp 3 lần, vượt 4.000 tỷ đồng. Các khoản ký quỹ, ký cược liên quan đến phân phối dự án đạt gần 3.800 tỷ đồng, tăng hơn 14%. Hàng tồn kho cũng tăng trên 9%, lên hơn 14.600 tỷ đồng. Chủ yếu là bất động sản dở dang và hơn 3.800 tỷ đồng thành phẩm, tuy nhiên không được thuyết minh cụ thể. ‏ ‏

‏Về nguồn vốn, nợ phải trả tăng 16% lên gần ‏‏16.300 tỷ đồng‏‏. Trong đó, khoản người mua căn hộ trả tiền trước chiếm tỷ trọng lớn khi tăng mạnh lên hơn ‏‏2.900 tỷ đồng‏‏, tức cao hơn 2,7 lần so với đầu năm và tăng thêm 73% so với quý trước.

Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp - mã: DIG). Tổng tài sản của doanh nghiệp tại thời điểm cuối quý III/2025 đạt hơn 19.000 tỷ đồng, tăng gần 500 tỷ đồng so với đầu năm. Tăng chủ yếu là tiền mặt dưới dạng tiền gửi, với hơn 2.000 tỷ đồng - tăng hơn 300 tỷ đồng so với đầu năm. Hàng tồn kho chiếm gần một nửa tài sản với 8.655 tỷ đồng - tăng hơn 500 tỷ đồng so với đầu năm.

Hàng tồn kho của DIC Group chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang với hơn 8.500 tỷ đồng, trong đó chiếm tỷ trọng lớn là tại dự án khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai) với hơn 2.100 tỷ đồng, chung cư A2 - Vũng Tàu Center Point (TP HCM) với gần 1.500 tỷ đồng, khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (Phú Thọ) với hơn 2.000 tỷ đồng, khu dân cư P4 Hậu Giang (DIC Victory City Hậu Giang) với hơn 1.000 tỷ đồng, khu du lịch Long Tân (Nhơn Trạch, Đồng Nai) với hơn 1.000 tỷ đồng... 

Công ty CP Đầu tư Bất động sản Taseco (mã: TAL) có hàng tồn kho 7.623 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần đạt 2.170,96 tỷ đồng, tăng 74% so với 1.249,31 tỷ đồng cùng kỳ 2024. Lợi nhuận gộp đạt 753,96 tỷ đồng, gấp hơn 2,5 lần cùng kỳ.

Cơ cấu doanh thu 9 tháng của Taseco Land cho thấy mảng chuyển nhượng Bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với 1.155,21 tỷ đồng, tương đương gần 53% tổng doanh thu. Hoạt động cho thuê dài hạn quyền sử dụng đất tại các khu công nghiệp đóng góp 636,17 tỷ đồng, tiếp đến là doanh thu từ hợp đồng xây dựng với 306,39 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu từ các bên khác đạt 2.127,96 tỷ đồng, còn từ các bên liên quan là 43 tỷ đồng, giảm mạnh so với 207,8 tỷ đồng cùng kỳ.

Cuối cùng là Công ty CP Phát triển Bất động sản Văn Phú (mã: VPI). Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần của Bất động sản đạt 823,7 tỷ đồng, giảm 28,2 % so với cùng kỳ 2024, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 262,9 tỷ đồng, tăng 27,9 %. Biên lợi nhuận ròng tăng lên 31,9 %, cao hơn đáng kể so với 17,9 % của cùng kỳ năm ngoái.

Tại ngày 30/9/2025, tổng tài sản của Bất động sản Văn Phú đạt 14.011,7 tỷ đồng, tăng 25,8 % so với cuối năm 2024. Tuy nhiên, phần lớn tài sản tăng đến từ hàng tồn kho và đầu tư tài chính dài hạn, trong khi tiền và tương đương tiền chỉ còn 167,2 tỷ đồng, giảm 66,4 %, cho thấy dòng tiền ngắn hạn bị thu hẹp đáng kể. Hàng tồn kho của Văn Phú ghi nhận ghi nhận 5.408 tỷ đồng, tăng trên 80% so với cuối năm ngoái.

Các chuyên gia cho rằng, lượng hàng tồn kho hiện nay có thể trở thành "nguồn lực tiềm ẩn" giúp doanh nghiệp bật dậy mạnh mẽ, nhờ ghi nhận doanh thu đột biến từ việc mở bán và bàn giao. Ngược lại, nếu doanh nghiệp đang chịu áp lực tài chính lớn, gánh nặng sẽ gia tăng đáng kể khi lượng hàng tồn kho lớn kéo dài, làm phát sinh chi phí, khóa chặt dòng tiền và ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp.