Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến hết năm 2017, hệ thống đô thị cả nước có tổng số 813 đô thị, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, 19 đô thị loại I, 23 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 84 đô thị loại IV, 640 đô thị loại V. Tổng diện tích đất thuộc ranh giới hành chính đô thị là trên 340.000 km2 (chiếm khoảng 10% diện tích đất cả nước), trong đó diện tích đất khu vực nội thị ước khoảng 145.000 km2 (chiếm khoảng 4,4% diện tích đất cả nước).

Còn trong số liệu điều tra dân số và hộ gia đình 2019, tỉ lệ đô thị hóa nước ta mới đạt 34,4%, ngang mức đô thị hóa của Timor L'este và Campuchia, tức là quá thấp so với mức trung bình trên toàn thế giới là 55%. Trong khi đó, vào tháng 2/2019, Bộ Xây dựng cho rằng năm 2019, tỉ lệ đô thị hóa ở nước ta sẽ đạt 40%.

Đánh giá về vấn đề này, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: Tỉ lệ đô thị hóa là khía cạnh số lượng của đô thị hóa, nhưng chất lượng đô thị hóa lại có tầm quan trọng cao hơn. Theo lý thuyết địa kinh tế, các chỉ số về chất lượng thể hiện ở mật độ kinh tế của mỗi đô thị, sự kết nối của đô thị đó với các trung tâm kinh tế quan trọng và những hạn chế trong phát triển. Về những hạn chế, hiện nay người ta tính đến khả năng chống chọi của đô thị với ô nhiễm môi trường và biến đổi khí hậu.

Ở Việt Nam, con số tỉ lệ đô thị hóa thấp là một nhược điểm, nhưng nhược điểm lớn hơn là chất lượng đô thị không cao. Cụ thể như khả năng tạo việc làm thấp, mất cân đối giữa dân số và hạ tầng, kể cả kỹ thuật, xã hội và môi trường. Các nhà đầu tư luôn hướng theo việc tạo không gian ở nhiều nhất để kiếm lợi ích từ kinh doanh, giảm nhiều nhất các không gian hạ tầng. Một số "đô thị ma" đã hình thành, không hấp dẫn người tới ở, tạo nên kho bất động sản (BĐS) tồn đọng gắn với nợ xấu.

Bên cạnh đó, theo tổng kết của Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng, các khu đô thị mới thường được phát triển dưới dạng đô thị xanh, đô thị sinh thái và đô thị thông minh. Nói như vậy để khái quát về thể loại, nhưng trên thực tế chỉ có một số nhất định khu đô thị mới bảo đảm được các đặc thù riêng, còn lại khá nhiều khu chỉ tập trung vào nhà ở để bán.

Do đó, theo ông Võ, lúc này rất cần đặt ra các tiêu chí trong phát triển các khu đô thị mới về "xanh", "thông minh", hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… Mặt khác, định vị các khu đô thị mới cần được phân tích theo các yếu tố địa kinh tế sao cho bảo đảm chất lượng đô thị hóa cao.

Còn theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam, người có thể được coi là “cha đẻ” của đồ án quy hoạch Linh Đàm cho biết, bài toán đô thị như hiện nay cần có sự tham vấn của các nhà đầu tư, nhà chức trách, doanh nghiệp.

Bởi một tác phẩm kiến trúc dù dưới dạng nhỏ nhất là một công trình cũng nên ở dạng để đời, nhưng chỉ sau vài chục năm đã không còn nhìn ra hình hài thì đó là một trong những thực trạng buồn. Lỗi không phải do các nhà quy hoạch. Đơn cử như  Linh Đàm (Hà Nội) vốn là một trong hai khu đô thị kiểu mẫu được Bộ Xây dựng công nhận, sau này Linh Đàm không được quy hoạch đến nơi đến chốn, cho đến giờ nhiều người muốn thu hồi danh hiệu đó lại. Còn rất nhiều khu đô thị khác rơi vào tình trạng này, lỗi do khâu quản lý cuối cùng. Định hướng quy hoạch ban đầu một kiểu nhưng sau đó sau các lần điều chỉnh lại méo mó hết. Trong hệ thống hơn 800 đô thị lớn nhỏ, với các đô thị lớn từ loại III trở lên, vấn đề của Linh Đàm phổ biến trên đô thị khắp nước.

Ông Đỗ Viết Chiến cũng cho biết, năm 2006, Chính phủ ban hành Nghị định 02, ban hành quy chế về đô thị mới. Sau đó, các nhà đầu tư cứ thấy ở đâu có đất mới thì xin phép đo để làm dự án. Thậm chí, có thực trạng một số nhà đầu tư sẵn sàng “lót tay” để được cấp vị trí đất đẹp. Đây chính là vùng “tối” trong phát triển đô thị. Cũng vì tình trạng phát triển theo nhu cầu của nhà đầu tư này, mà quy mô khu đô thị không được quy định đồng nhất, dẫn đến có khu đô thị rộng hàng trăm, hàng nghìn hecta nhưng cũng có những khu chỉ vài chục hecta.

Trong khi đó, theo đúng quy hoạch bắt buộc hạ tầng khu đô thị, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng nhà ở phải đồng bộ đảm bảo đủ hạ tầng xã hội, hạ tầng sinh hoạt. Tuy nhiên, khu đô thị hiện nay không quy định về quy mô bao nhiêu, vì thế rất tùy tiện.

Mặt khác, bên cạnh những khu đô thị mới hiện đại, vẫn xuất hiện những khu dân cư, những khu làng xã. Bên cạnh đó, thực trạng phát triển các khu đô thị không đi kèm với phát triển hạ tầng dẫn đến các nhà đầu tư khi xây dựng chỉ chú trọng đến hạ tầng các khu đô thị mà nhà đầu tư làm, trong khi hạ tầng xung quanh chưa phát triển kịp. Cũng trong quá trình phát triển, khi các khu đô thị mới ra đời kèm theo đó là nhiều xung đột, bất cập giữa các đô thị mới và các khu đô thị cũ.

Tuy nhiên, ông Chiến nhìn nhận, hiện mảng cơ chế chính sách giờ đây gần như đã bao phủ toàn diện, bởi việc Nghị định 11 ra đời năm 2013 đã quy định các khu đô thị mới phát triển bắt buộc phải thông qua chương trình phát triển đô thị. Điều này đã khắc phục tình trạng đầu tư dàn hàng ngang, nhà đầu tư xin đâu cho đó. Do đó, việc bây giờ phải đầu tư theo quy hoạch và có kế hoạch. Thứ hai là không mở rộng đô thị một cách tràn lan.