Sốt đất và những cái bẫy phía sau

08:13 24/03/2021 Theo dõi Doanh Nhân Việt Nam trên Doanh Nhân Việt Nam trên Google news
Chia sẻ

Những thông tin về đầu tư, quy hoạch đang bị giới đầu cơ lợi dụng để đẩy giá đất nhiều nơi tăng cao một cách bất thường. Phía sau đó là những cái bẫy…

Sốt đất khắp nơi

 
Theo nld.com.vn/, bất chấp đại dịch Covid-19 tác động đến nền kinh tế khiến nhiều ngành nghề điêu đứng, giá nhà đất trong năm 2020 vẫn tăng tốc không theo quy luật nào. Từ đầu năm 2021 đến nay, sự biến động càng bất thường hơn khi nhiều địa phương ghi nhận hiện tượng giá đất tăng chóng mặt. Thị trường bất động sản (BĐS) xuất hiện những cơn sốt đất khó tin, tác động tiêu cực đến nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội.
 
Sốt đất đang diễn biến theo biến động vì sân bay, đón đầu quy hoạch và từ dự án ngàn tỉ.
 
Theo khảo sát của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, giá đất ở nhiều nơi tăng trung bình 10% sau một tháng, thậm chí một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng. Nhiều nơi người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư BĐS.
 
Rầm rộ nhất có lẽ phải kể đến đợt sốt đất ảo ở huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước chỉ diễn ra vài ngày hồi cuối tháng 2 và đầu tháng 3-2021 vừa qua. Chỉ từ thông tin UBND tỉnh Bình Phước có chuyến khảo sát thực địa tại Hớn Quản vào ngày 19-2 để có cơ sở đề xuất Bộ Giao thông Vận tải, Bộ Quốc phòng và Chính phủ giao lại sân bay quân sự Téc-ních để xây dựng sân bay lưỡng dụng (vừa phát triển kinh tế vừa thực hiện nhiệm vụ quốc phòng), rất nhiều người ở TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai và những địa phương khác đã đổ xô tìm đến Hớn Quản để mua bán đất.
 
Nhiều đối tượng đầu cơ, môi giới đất đai trong và ngoài tỉnh Bình Phước tụ tập đông người, đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với giá thực tế, dẫn đến nhiều nguy cơ mất an ninh trật tự, lây nhiễm dịch Covid-19. Một số đối tượng còn lôi kéo, xúi giục người dân, nhất là đồng bào dân tộc thiểu số, bán đất, dẫn đến không còn đất sản xuất nông nghiệp, gây khó khăn cho công tác quản lý. Điều đáng nói là số nhà đầu tư có nhu cầu thực tế thì rất ít, thay vào đó lực lượng cò mồi chiếm đa số đã tạo ra cơn "sốt đất ảo", đẩy giá đất lên gấp 3-4 lần so với giá thị trường.
 
Những ngày tiếp theo, tại các tuyến đường lớn khu vực gần sân bay Téc-ních, ở đâu cũng treo bảng bán đất, nhất là các quán cà phê, nhà hàng, quán nhậu. Tuy nhiên, chỉ được một thời gian ngắn, hầu hết cò đất đều phải rút khỏi khu vực này vì trên thực tế, việc giao dịch mua bán đất không diễn ra.
 
Cũng lấy thông tin "sân bay Phan Thiết sắp khởi công" từ buổi làm việc giữa Bộ Quốc phòng với UBND tỉnh Bình Thuận vào đầu tháng 3-2021, hàng loạt ôtô từ khắp nơi đã ùn ùn kéo về xã Thiện Nghiệp, TP Phan Thiết - nơi quy hoạch xây dựng sân bay, để tìm mua đất khiến nhịp sống thường ngày của người dân đảo lộn.
 
Đường ĐT 715 nối tuyến Võ Nguyên Giáp vào sân bay Phan Thiết đầu tháng 3 ùn ứ người và xe. Hàng loạt ôtô mang biển số TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai và cả các tỉnh phía Bắc kéo nhau đậu kín tuyến đường trung tâm xã Thiện Nghiệp. Những quán nước quanh trung tâm xã Thiện Nghiệp không còn vắng vẻ như thường thấy mà tấp nập lạ thường. Câu chuyện trên bàn nước cũng không còn xoay quanh việc đồng áng mà là chuyện mua bán, sang nhượng đất, được dẫn dắt bởi nhiều vị khách "lạ mặt và sang trọng".
 
Đáng chú ý, đất xung quanh khu vực sân bay Phan Thiết đã có rất nhiều đợt sốt kể từ khi động thổ sân bay này hồi tháng 1-2015. Nếu như trước đây, mỗi sào đất trên trục đường vào sân bay chỉ có giá trên dưới 200 triệu đồng thì khi các cơn sốt đất xuất hiện, giá đã tăng phi mã, lên 1 tỉ đồng. Đặc biệt, thời gian cơn sốt lên đỉnh điểm, giá đất nhảy múa từng ngày, thậm chí từng giờ, mỗi sào đất đường ĐT 715 có lúc lên đến 4 tỉ đồng - gấp 20 lần so với trước đó.
 
Trong khi đó, ở các địa phương phía Bắc, sốt đất cũng rầm rộ không kém. Tại TP Hà Nội, ngay khi có thông tin về quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, đất huyện Đông Anh đã tăng giá gấp đôi so với một vài tuần trước.
 
Theo những người môi giới, giá đất có thể tăng thêm vài lần khi có quy hoạch chính thức. Cụ thể, đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng của UBND TP Hà Nội bao phủ diện tích trên địa giới hành chính 55 phường, xã và 13 quận, huyện của Hà Nội, gồm: Đan Phượng, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Trì, Thường Tín, Mê Linh, Đông Anh, Long Biên và Gia Lâm.
 
 
Sốt đất và những cái bẫy phía sau - ảnh 1
Nhiều nhà đầu tư kéo về Thạch Thất, TP Hà Nội tìm mua đất ngay sau rằm tháng Giêng. 
 
Thông tin về quy hoạch này đã khiến giá đất tại khu vực lân cận sông Hồng, trong đó có thể kể đến các xã Hải Bối, Vĩnh Ngọc, Xuân Canh của huyện Đông Anh, bị đẩy lên rất cao. Hàng loạt văn phòng tư vấn đất đai, môi giới BĐS đã nắm bắt thời cơ để quảng cáo cơ hội đầu tư sinh lời nếu kịp thời "xuống tiền" để đón đầu quy hoạch.
 
Tại xã Xuân Canh, trong vai nhà đầu tư có nhu cầu tìm mua đất, chúng tôi được người môi giới tận tình săn đón, tư vấn thông tin. Chúng tôi tỏ ra vô cùng ngạc nhiên khi họ nắm rõ các thông tin về quy hoạch. Thậm chí, họ còn khẳng định nắm rõ các thông tin "chưa từng công bố", giúp nhà đầu tư hưởng lợi nếu mua đất kịp thời. Nếu như tuần trước, ở các khu vực ven sông xã Xuân Canh, giá đất chỉ dao động 17-18 triệu đồng/m2 vì nằm "trong hang cùng ngõ hẻm" thì giờ đã lên đến 28-30 triệu đồng. Một người môi giới tên Ng.T.V cho biết khoảng 4 ngày qua, lượng khách đến tìm mua đất và đặt cọc rất đông. Dù vậy, khi chúng tôi tỏ ý muốn xem những lô đất đã bán, gặp chủ đất để tìm hiểu thì người này không tiết lộ.
 
Theo khảo sát của phóng viên, giá đất có sổ đỏ ở huyện Đông Anh đang dao động khoảng 35-70 triệu đồng/m2. Tại khu vực trung tâm thị trấn Đông Anh, đất đấu giá ở ngưỡng 80-100 triệu đồng/m2. Khi quảng bá thông tin về đất ở Đông Anh, hầu hết dân môi giới đều khẳng định huyện này đang được quy hoạch lên quận.
 
Không chỉ ở TP Hà Nội mà các địa phương như Ninh Bình, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng... cũng có hiện tượng sốt đất trong thời gian qua. Tại Ninh Bình, mới đây, UBND tỉnh có quyết định phê duyệt đồ án lập quy hoạch chung khu du lịch Kênh Gà - Vân Trình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 ở huyện Gia Viễn và Nho Quan. Cùng với đó, hàng loạt khu dân cư mới được cấp phép phát triển đã khiến giá đất tại nhiều khu vực tăng chóng mặt.
 
Nếu như thời điểm giữa năm 2020, đất nền tại khu Gia Thịnh (huyện Gia Viễn) dao động 400-600 triệu đồng/lô hơn 100 m2 thì hiện nay đã tăng tới 200%-300%. Con số này cũng khiến chính người dân địa phương bất ngờ. Hàng loạt cơ sở tư vấn nhà đất mọc lên, ôtô ra vào nườm nượp các khu dân cư ở Gia Thịnh để hỏi thăm giá đất, cò đất cũng xuất hiện nhiều hơn. Người dân địa phương cho biết thời điểm cuối tháng 2 và đầu tháng 3, giá đất tại đây bị thổi lên cao do có thông tin về dự án khu du lịch Kênh Gà - Vân Trình vừa được UBND tỉnh Ninh Bình phê duyệt quy hoạch.
 
Ở tỉnh Bắc Giang, theo một người môi giới nhà đất tại khu vực Lan Mẫu và Yên Sơn (huyện Lục Nam), giá đất khu vực này có nơi đã tăng nhiều lần so với trước đó, hiện được rao với mức 20-30 triệu đồng/m2, có lô được thổi giá lên tới 40 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, việc mua bán sang tay diễn ra rất nhanh để hưởng chênh lệch cả trăm triệu đồng/lô. Tình trạng này cũng đang diễn ra tại các thôn Chiền, Si, Nội của xã Nội Hoàng, huyện Yên Dũng - nơi gần các KCN Song Khê - Nội Hoàng, Vân Trung.
 
Tại tỉnh Quảng Trị, thời gian qua, tình trạng mua bán đất diễn ra khá rầm rộ tại khu vực dự kiến triển khai thực hiện dự án xây dựng Cảng Hàng không Quảng Trị ở xã Gio Quang, huyện Gio Linh. Hằng ngày, có rất nhiều người đến các khu vực này để giao dịch mua bán, giá đất vì thế được "đẩy" lên từng ngày.
 
Ông Lê Văn Thông, Chủ tịch UBND xã Gio Quang, cho hay việc mua bán đất "đón" dự án xây dựng sân bay diễn ra trên địa bàn khoảng 1 năm trở lại đây và trở nên rầm rộ từ sau Tết nguyên đán. Hiện ở 4 thôn Trúc Lâm, Tân Kỳ, Vinh Quang Thượng, Vinh Quang Hạ của xã Gio Quang, giá đất đang tăng cao. Qua nắm bắt thông tin, được biết giá đất đã tăng lên 300 - 400 triệu đồng mỗi lô diện tích 1,5 ha. Ngay cả đất sản xuất đã cấp cho các hộ dân tái định cư cũng được đẩy giá lên 1,5 - 1,7 tỉ đồng cho 3.000 m2, dù khu vực này cách vị trí dự kiến xây dựng sân bay... hơn 2 km.
 
 
Khoảng 1 tháng trở lại đây, khi hay tin Sun Group sẽ khởi công dự án nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí lên tới 10.000 tỉ đồng tại Vườn Quốc gia Bến En, huyện Như Thanh, tỉnh Thanh Hóa, giá đất tại địa phương này đã nhảy vọt, tăng theo cấp số nhân. Giới buôn bán đất lùng sục khắp các xã Hải Long, Hải Vân, Xuân Thái - những nơi nằm trong quy hoạch - để "săn" đất. Không chỉ đất ở mà đất rừng hay đất ruộng họ đều mua.
 
Anh Chu Đình Đức, một người dân xã Xuân Thái, cho biết trước đây, một mảnh đất 2.000-2.500 m2 (trong đó có 400 m2 đất ở, còn lại là đất rừng) chỉ khoảng 150-200 triệu đồng thì nay đã tăng lên 2-3 tỉ đồng, thậm chí còn cao hơn.
 

“Bẫy” tăng giá đất

 

Vấn đề đã được lên tiếng cảnh báo: Không phải cứ có sân bay, dự án… sẽ giúp phát triển kinh tế địa phương ngay lập tức. Chính vì thế, người dân cần phải tỉnh táo để tránh những cơn sốt đất ảo, tăng giá đất chóng mặt.
 
 Thời gian gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều cơn sốt đất từ những tin đồn về xây dựng sân bay, dự án.
 
Gần đây nhất, cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước được cho là do một bộ phận người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500ha, sau khi đoàn khảo sát của tỉnh đến để khảo sát vị trí để xin chủ trương.
 
TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam đặt câu hỏi: “Chúng ta phải đặt câu hỏi là vì sao nhiều người lại di cư đến Bình Dương chứ không phải Bình Phước? Đó là vì Bình Dương có nhiều ưu điểm hơn và đáp ứng được những nhu cầu của đa phần người dân”.
 
Tương tự khi so sánh các sân bay khác trong cả nước. Không phải địa phương nào cũng phát triển mạnh mẽ như Đà Nẵng và Nha Trang. Sân bay Phù Cát tại Qui Nhơn (Bình Định) là một minh chứng rất rõ ràng khi mất rất lâu mới phát triển được như hôm nay.
 
“Chúng ta nên nhìn thấy rằng có sân bay không phải là yếu tố quyết định để Đà Nẵng trở thành thành phố đáng sống nhất Việt Nam, và Nha Trang trở thành thành phố du lịch hàng đầu cả nước, mà là do nhiều yếu tố khác nữa mới tạo ra giá trị cho thành phố như vậy”, vị giám đốc cho biết.
 
Tương tự, sân bay Téc-Ních tại Bình Phước cũng sẽ không phải là “cây đũa thần” làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản khởi sắc chỉ trong một thời gian ngắn. Cho nên việc có chạy theo các cơn sốt hay không là vấn đề cần được cân nhắc.
 
Ông Khương phân tích, đây chỉ mới dừng lại ở mức chủ trương đang đợi xem xét và phê duyệt, thứ hai việc giá thị trường bất động sản tại tỉnh có tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa.
 
Theo chuyên gia này, với giả định là sân bay Téc-Ních sẽ được hoàn thành, theo một góc nhìn thực tế thì việc này cần ít nhất 5-7 năm để hoàn thành kế hoạch và được phê duyệt. Sau đó, việc xây dựng sẽ mất thêm 3-5 năm nữa. Như vậy là từ lúc khảo sát đến lúc khánh thành cũng gần 10 năm nếu mọi việc diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, để vận hành trơn tru và thật sự thu hút đầu tư đáng kể thì cần 5-10 năm nữa.
 
Việc có sân bay tại địa phương không phải là yếu tố chính để thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường bao gồm các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi, và cơ hội nghề nghiệp.
 
Việc hình thành một khu dân cư không phải là dễ, và liên quan đến bài toán kinh tế đô thị.
 
Chính vì thế, việc người dân địa phương chạy theo cơn sốt và bán đi những mảnh đất đã là nguồn thu nhập chính từ trước giờ sẽ khiến họ mất đi nguồn thu nhập chính, dẫn đến rất nhiều hệ luỵ. Đây là một vấn đề rất cần sự quan tâm của các cấp quản lý.
 
"Cò mồi đất" tung hoành là một thực trạng mà vietnamfinance.vn phản ánh.
 
Ngay sau Tết nguyên đán Tân Sửu, sôi sục khắp nơi trên cả nước đều ghi nhận giá đất tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau 1 tháng. Cục bộ một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng.
 
Có hiện tượng, nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư.
 
Ở nhiều địa phương, xuất hiện hiện tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án. Thậm chí lợi dụng những ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo nhà nước, tạo dựng tài liệu giả để tung tin, tạo sóng. Điều này tác động rất xấu đến lợi ích của các nhà đầu tư thiếu kiến thức, kinh nghiệm.
 
Trong một khảo sát mới nhất của Hội môi giới BĐS cho thấy: Có hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như: đất rừng, đất ruộng, vườn…. xuất hiện thường xuyên trên thị trường.
 
Nhiều cò mồi thường xuyên quy tụ, tập hợp ở những khu vực này, tạo ra sự sôi động, tung nhiều thông tin không có cơ sở, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày để lôi kéo các nhà đầu tư vào cuộc.
 
"Tôi khẳng định rằng, đây không phải lực lượng môi giới BĐS chuyên nghiệp đang hoạt động tại các Sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp, uy tín", ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết.
 
 
Sốt đất và những cái bẫy phía sau - ảnh 2
 Một điểm giao dịch mua bán đất trong những ngày sốt đất ở xã Tân Lợi và An Khương (huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước). 
 
Hiện tại giá đất đang tăng thu hút nguồn lực lớn của các nhà đầu tư cả nước lao vào vòng xoáy kinh doanh đất đai, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác của quốc gia.
 
Nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định pháp luật. Điều này làm lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng phát triển kinh tế, thậm chí gây bất ổn cho địa phương tại những khu vực đó.
 
Đồng thời, sốt đất nhiều nơi đã cản trở rất mạnh việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng…
 
Như vậy, việc phát triển kinh tế địa phương nơi có sốt đất sẽ bị ảnh hưởng lớn. Và khi kinh tế không phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những người đầu tư đất chưa kịp bán ra sẽ thua lỗ nặng. Đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tín dụng có cầm cố tài sản của chính mình.
 
Mặt khác, sốt đất có thể sẽ làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng khó hơn cho việc thực thi các chính sách để phát trển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ. Đồng thời, cũng tạo áp lực tăng giá các loại nhà ở trong bối cảnh một số thị trường lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang… cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm căn hộ là điều không nên.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, việc kiểm soát "sốt đất" cục bộ tại một số nơi là cần thiết. Chính quyền các địa phương phải vào cuộc quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, thực hiện các dự án đầu tư, giao dịch đất đai,.. đảm bảo thực hiện theo đúng quy định pháp luât.
 
Cần gắn trách nhiệm của lãnh đạo địa phương đối với các hiện tượng sốt đất… Quản lý các đối tượng tham gia chuỗi rao, chào bán, tổ chức giao dịch …. trên địa bàn.
 
Bên cạnh đó, nên cung cấp đầy đủ thông tin về chủ trương phát triển kinh tế, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn. Kịp thời phát hiện và xử lý hoạt động tung tin thất thiệt, gây ảnh hưởng đến thị trường, đặc biệt là những tin tức tạo dựng làm sốt đất, bất ổn ở địa phương.
 
Ngoài ra, Nhà nước cần thiết phải điều chỉnh pháp luật theo hướng số hóa quy hoạch, sản phẩm bất động sản người dân có thể thuận tiện tra cứu thông tin. Đồng thời, quản lý Sàn giao dịch và môi giới BĐS được chặt chẽ, hiệu quả hơn.
 
Minh Hoa