Đây là nhận định được ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên lần thứ 2 năm 2019 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức vào ngày 27/11 tại Hà Nội.

Tại diễn đàn, đánh giá về thị trường BĐS trong thời gian qua, ông Nguyễn Trần Nam cho biết, trong giai đoạn 3 năm vừa qua, mặc dù còn gặp nhiều khó khăn và biến động, song nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam về cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp hơn và đã giảm thiểu các nguy cơ rủi ro so với thời kỳ trước. Có thể nói, thị trường BĐS Việt Nam đang ngày càng thể hiện vai trò đặc biệt quan trọng của mình trong nền kinh tế và là động lực phát triển cho nhiều ngành, nghề và thị trường khác.

Nhưng từ đầu năm đến nay, tình hình quốc tế cũng như khu vực diễn biến phức tạp và có nhiều yếu tố không thuận lợi. Các yếu tố này đã khiến doanh thu và lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán giảm. Mặt khác, đa số doanh nghiệp BĐS Việt Nam quy mô vẫn còn khá nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng.

Trong khi đó, Chính phủ đã có nhiều biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường BĐS, tốc độ tăng trưởng tín dụng giảm mạnh, khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn nhất định. Bên cạnh đó, do những vướng mắc về mặt pháp lý, một số phân khúc như condotel, officetel không còn sôi động như giai đoạn trước. Ngoài ra, việc thực hiện những quy định về quy hoạch, xây dựng, đất đai, giải phóng mặt bằng… kể cả thủ tục hành chính cũng được siết chặt, cũng làm giảm mạnh các dự án được phê duyệt và triển khai.

Do đó, theo xu hướng của nền kinh tế và như dự báo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từ cuối năm 2018, thị trường BĐS đã và sẽ gặp những khó khăn nhất định và có dấu hiệu giảm sút.

Tuy nhiên, theo Chủ tịch VNREA vẫn có nhiều cơ hội cho thị trường BĐS Việt Nam hiện nay và trong thời gian tới. Bởi thị trường BĐS vẫn giữ được sự ổn định, dựa vào các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô. Mặt khác, nhu cầu về nhà ở của Việt Nam còn rất lớn. Cùng với việc trở thành quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á, Việt Nam đồng thời là quốc gia có sự gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các khu đô thị hàng đầu trong khu vực. Quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ cao, dân số đô thị sẽ tăng nhanh, nhất là tại các đô thị lớn; thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng… dẫn tới hằng năm, Việt Nam phải xây mới khoảng 100 triệu mét vuông nhà ở, trong đó khoảng 70% nhà ở để đáp ứng nhu cầu của dân cư đô thị.

Dư địa phát triển rất lớn cho phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp. Trong khi đó, BĐS công nghiệp Việt Nam đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Đồng thời, vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh BĐS tăng mạnh và ngày một thực chất hơn.

Cơ hội là vậy nhưng theo ông Nam thị trường BĐS Việt Nam vẫn phải đối diện với không ít thách thức từ hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường BĐS còn chưa đồng bộ. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng BĐS chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường BĐS chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.

Cùng với đó là những khó khăn về thủ tục hành chính và những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới. Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch BĐS cũng giảm. Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án… đều bị siết chặt trong khi nhu cầu triển khai dự án của nhà đầu tư lại rất cao.

Trong khi đó, doanh nghiệp BĐS vẫn gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn. Hiện nay, hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt. Cụ thể: Lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 - 12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

Cuối cùng ông Nam nhận định ở thị trường BĐS Việt Nam, tính minh bạch thông tin chưa cao đã gây cản trở quá trình đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường. Nguyên nhân của tình trạng trên chủ yếu là do chậm thực hiện các giải pháp nhằm minh bạch hoá thị trường BĐS, kích thích đầu tư.