Hàng trăm dự án tại TP HCM được tháo gỡ

Theo báo cáo của Bộ Tài chính được Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) dẫn lại, đến giữa tháng 9/2026, cả nước có 4.685 dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng kéo dài được đăng ký trên Hệ thống 751.

Trong số này, 3.407 dự án, với tổng mức đầu tư hơn 2,5 triệu tỷ đồng đã hoàn thành phân loại và xử lý, không còn vướng mắc. Còn 1.123 dự án đã được các bộ, ngành và địa phương đề xuất phương án xử lý trong thời gian tới.

Riêng TP HCM, tính đến ngày 5/9 có 1.338 dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng kéo dài được đăng ký trên hệ thống  của Sở Tài chính, với tổng diện tích hơn 30.691 ha và tổng giá trị đầu tư khoảng 658.084 tỷ đồng.

Theo HoREA, trước thời điểm Quốc hội ban hành Nghị quyết 29/2026/QH16, TP HCM đã xử lý được 417 dự án theo Kế hoạch 34/KH-UBND. Sau khi triển khai Nghị quyết 29 và Chỉ thị 45/CT-UBND, Sở Tài chính tổng hợp thêm 921 dự án, gồm 421 dự án chuyển tiếp và 500 dự án đăng ký mới. Chỉ sau khoảng 3 tháng, 233 dự án trong số này đã hoàn tất tháo gỡ khó khăn. Còn 688 dự án còn lại, các sở, ngành đã đề xuất phương án xử lý trong thời gian tới.

Tính chung các giai đoạn, TP HCM đã hoàn tất tháo gỡ cho 650 dự án tồn đọng, kéo dài.

Hiệu ứng từ quá trình này đã phần nào thể hiện trên thị trường. Trong 7 tháng đầu năm, TP HCM có 37 dự án bất động sản, nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, với tổng cộng 27.374 căn nhà, gồm 21.165 căn hộ và 6.209 căn thấp tầng, tăng 1,64 lần so với năm 2025.

Như vậy, sau một thời gian dài nguồn cung bị nghẽn bởi pháp lý, thị trường đang bắt đầu có thêm sản phẩm mới. Tuy nhiên, câu chuyện của bất động sản TP HCM trong tháng 8 vừa qua, lại tạo nên những bức tranh đối lập. 

Nguồn cung tăng, sức mua vẫn yếu 

Trong tháng 8, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn  cho thấy, nhu cầu tìm mua bất động sản tại TP HCM giảm 7-14% tùy phân khúc. Trong đó, chung cư giảm khoảng 14%, nhà riêng và nhà liền thổ giảm 13%, đất nền giảm 10%. Lượng tin rao bán trên thị trường cũng giảm, cho thấy cả bên mua lẫn bên bán đều đang có tâm lý thận trọng. 

Với phân khúc căn hộ, báo cáo của DKRA Consulting cho thấy, TP HCM và vùng phụ cận có gần 10.000 căn hộ sơ cấp được chào bán trong tháng 8. Tuy nhiên, chỉ 1.055 căn được tiêu thụ, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 11%. 

Như vậy, nguồn hàng đã xuất hiện trở lại nhưng tốc độ hấp thụ chưa theo kịp. Thị trường đang chuyển dần từ câu chuyện thiếu nguồn cung sang bài toán làm sao để nguồn cung mới phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua. Đây cũng là lý do việc tháo gỡ pháp lý cho dự án mới chỉ giải quyết được một phần nút thắt của thị trường.

Tại một diễn đàn, lãnh đạo DKRA nhận định, nguồn cung bất động sản TP HCM đang cải thiện về số lượng, nhưng chưa đồng đều về phân khúc. Phần lớn sản phẩm mới ra thị trường thuộc nhóm trung và cao cấp, với mức giá phổ biến khoảng 60-120 triệu đồng/m², trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng.

Theo vị này, việc nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa thị trường đã giải quyết được bài toán thiếu nhà ở vừa túi tiền. Khi phần lớn sản phẩm mới có giá cao, người mua có nhu cầu ở thực vẫn gặp khó trong việc tiếp cận, qua đó khiến sức cầu chưa thể phục hồi tương xứng với lượng hàng được đưa ra thị trường.

Theo Batdongsan.com.vn, giá căn hộ sơ cấp bình quân tại TP HCM trong tháng 8 vẫn quanh mức 70-73 triệu đồng/m², thậm chí tăng khoảng 1% so với tháng trước. 

Dù sức cầu suy yếu nhưng giá sơ cấp chưa giảm, cho thấy bài toán của thị trường không chỉ nằm ở quan hệ cung - cầu. Phần lớn nguồn cung mới hiện nay đến từ các dự án có vị trí tốt, quy mô lớn và thuộc phân khúc trung, cao cấp. Trong khi đó, chi phí đất, xây dựng, tài chính và phát triển dự án vẫn ở mức cao, khiến dư địa để chủ đầu tư giảm giá bán bị hạn chế.

Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà cũng tạo thêm áp lực lên khả năng chi trả. Theo số liệu Savills được công bố trong tháng 8, lãi suất vay mua nhà trung bình đến quý II/2026 khoảng 13%, tăng khoảng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Trước vấn đề này, Giám đốc CTCP Địa ốc ĐTT Holdings cho rằng, điểm nghẽn hiện nay không chỉ là nguồn cung mà còn nằm ở khả năng chi trả của người mua. Mặt bằng giá nhà tăng trong khi chi phí vay vốn cao khiến khoảng cách giữa giá sản phẩm và khả năng tài chính của người có nhu cầu ở thực ngày càng lớn.

Theo vị CEO này, trong bối cảnh hiện nay, các chính sách bán hàng có thể trở thành yếu tố hỗ trợ sức cầu trong ngắn hạn. Việc giãn tiến độ thanh toán, kéo dài thời gian trả tiền hoặc hỗ trợ lãi suất giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua, qua đó hỗ trợ thanh khoản cho dự án. 

“Tuy nhiên, những chính sách này chủ yếu tác động đến khả năng thanh toán trong ngắn hạn, trong khi bài toán căn cơ vẫn là phát triển thêm nguồn cung phù hợp với thu nhập và nhu cầu ở thực của người dân”, CEO ĐTT Holdings chia sẻ.