Tại TP HCM, Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026 với chủ đề “Dịch chuyển giá trị”, nhiều chuyên gia đã đưa ra nhiều góc nhìn về sự thay đổi của thị trường, từ hành vi người mua đến chiến lược phát triển sản phẩm của doanh nghiệp.

Người mua nhà ngày càng chú trọng chất lượng sống 

Một trong những thay đổi đáng chú ý là quan niệm về giá trị bất động sản. Nếu trước đây vị trí, quy mô, giá bán và tiềm năng tăng giá thường được đặt lên hàng đầu thì hiện nay, chất lượng công trình, khả năng kết nối hạ tầng, môi trường sống và năng lực quản lý vận hành ngày càng có vai trò quan trọng.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc - Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng thị trường đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển, kéo theo sự thay đổi trong nhận thức của người mua.

Trong giai đoạn 2015 - 2019, bình quân mỗi năm thị trường ghi nhận khoảng 45.000 - 55.000 sản phẩm được đưa ra. Khi đó, nhiều dự án vừa mở bán đã nhanh chóng được hấp thụ, hoạt động mua đi bán lại diễn ra thuận lợi, khiến bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút đông đảo người tham gia.

Tuy nhiên, khi các dự án hoàn thành và cư dân chuyển đến sinh sống, những hạn chế về chất lượng công trình, tiện ích và quản lý vận hành dần bộc lộ. Theo ông Kiệt, đây là một trong những yếu tố khiến người mua thay đổi cách đánh giá sản phẩm. 

Khách hàng hiện không chỉ quan tâm đến vị trí, giá bán hay tiến độ thanh toán mà còn chú trọng khả năng kết nối giao thông, hạ tầng xã hội, tiện ích và chất lượng môi trường sống. Ngay cả những dự án nằm trong cùng khu vực, có vị trí tương đồng, khả năng tăng giá và khai thác cũng có thể khác nhau tùy thuộc vào chất lượng quản lý vận hành.

Sự thay đổi này cũng tác động đến nhóm khách hàng đầu tư. Theo đại diện CBRE Việt Nam, người mua cuối cùng của một sản phẩm bất động sản vẫn là người có nhu cầu sử dụng thực tế. Do đó, khả năng chuyển nhượng và sinh lời của sản phẩm về lâu dài phụ thuộc vào việc đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng này.

Ở góc độ doanh nghiệp, TS. Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho biết doanh nghiệp lựa chọn phát triển căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực, hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và những người mới bắt đầu tích lũy tài chính.

Ông Thạch cũng cho rằng, người mua hiện nay không chỉ quan tâm đến căn hộ mà còn chú trọng hệ thống tiện ích, dịch vụ phục vụ đời sống và sự thuận tiện trong sinh hoạt hằng ngày.

Doanh nghiệp chịu áp lực từ chi phí và pháp lý

Sự dịch chuyển trong nhu cầu người mua diễn ra trong bối cảnh các chủ đầu tư phải đối mặt với nhiều áp lực về chi phí, pháp lý và nguồn vốn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt chia sẻ: “Một dự án bất động sản hiện phải gánh nhiều khoản chi phí đầu vào, từ tiền sử dụng đất, xây dựng, nhân công, vật liệu đến quản lý vận hành và marketing. Trong khi các khoản chi phí này chịu áp lực gia tăng, chủ đầu tư vẫn phải tính toán mức giá bán phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng. Theo tôi, đâylà bài toán khó đối với phân khúc nhà ở có mức giá trung bình, nơi tập trung nhu cầu lớn nhưng việc phát triển sản phẩm ngày càng gặp trở ngại do chi phí đầu vào tăng”.

Bên cạnh đó, pháp lý vẫn là một trong những điểm nghẽn đáng chú ý. Theo đại diện CBRE Việt Nam, tại khu vực lõi TP HCM, nguồn cung dự án mới còn hạn chế, trong đó vướng mắc pháp lý là một trong những nguyên nhân quan trọng.

Áp lực về vốn và dòng tiền cũng buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách triển khai dự án. Chủ đầu tư không chỉ cần huy động nguồn vốn phù hợp mà còn phải xây dựng phương án tài chính khả thi, kiểm soát chi phí và cân đối tiến độ đầu tư.

Trong bối cảnh đó, năng lực cạnh tranh ngày càng phụ thuộc vào khả năng giải quyết đồng thời ba vấn đề: pháp lý dự án, quản trị nguồn vốn và phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.

Một yếu tố khác được các chuyên gia đề cập là sự thay đổi của không gian phát triển đô thị, đặc biệt trong bối cảnh hạ tầng giao thông và liên kết vùng được đẩy mạnh.

Theo TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners việc mở rộng không gian phát triển và định hướng đô thị đa cực, đa trung tâm đang tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản.

“Việc mở rộng đô thị không đồng nghĩa với việc chỉ xây dựng thêm nhà ở. Điều quan trọng là phải hình thành không gian sống có chất lượng, với hạ tầng giao thông, tiện ích, dịch vụ và cơ hội việc làm được tổ chức đồng bộ”, TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn nhận định.

Đồng thời, theo ông Sơn, mô hình đô thị 15 phút là một định hướng đáng chú ý. Người dân cần có khả năng tiếp cận các nhu cầu thiết yếu như giáo dục, y tế, mua sắm và không gian sinh hoạt trong phạm vi thuận tiện. Không gian công cộng như công viên, quảng trường cũng góp phần tạo sự gắn kết và bản sắc cộng đồng.

Công trình xanh trở thành một phần giá trị dự án

Bên cạnh vị trí, hạ tầng và tiện ích, yếu tố môi trường đang trở thành một phần quan trọng trong việc định hình giá trị bất động sản.

Bà Phan Thu Hằng, Chủ tịch Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC) cho rằng cách tiếp cận công trình xanh cần thay đổi. Thay vì chỉ xem chứng nhận xanh là lợi thế tiếp thị, chủ đầu tư cần quan tâm đến sức khỏe, chất lượng môi trường sống và khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu.

Theo bà Hằng, một sản phẩm bất động sản cần được tính toán cho vòng đời sử dụng kéo dài 50 - 100 năm. Vì vậy, ngay từ khâu quy hoạch và thiết kế, chủ đầu tư cần xem xét khả năng thích ứng của công trình trước những biến động môi trường và khí hậu trong dài hạn.

Công trình xanh còn mang lại lợi ích trong quá trình vận hành thông qua việc tiết kiệm năng lượng và nước. Bà Hằng dẫn ví dụ khu đô thị Phú Mỹ Hưng, nơi hệ thống hồ điều hòa và công viên sinh thái góp phần hấp thụ, điều tiết nước.

Một vấn đề khác là chất lượng không khí trong nhà. Theo ông Ngô Xuân Đông, Giám đốc Kỹ thuật VIVEN Vietnam nhìn nhận, các nhà phát triển bất động sản có thể tích hợp hệ thống thông gió cơ học, lọc không khí và kiểm soát chất lượng không khí vào công trình.

Theo ông Đông, thiết bị lọc không khí thông thường chưa thể giải quyết toàn diện vấn đề, bởi không thay thế được yêu cầu cung cấp không khí tươi từ bên ngoài. Tại Việt Nam, việc tích hợp các hệ thống này trong công trình nhà ở vẫn còn hạn chế.

Những trao đổi tại diễn đàn cho thấy giá trị của một dự án bất động sản ngày càng được đánh giá trên nhiều tiêu chí, không chỉ là vị trí, diện tích hay giá bán. Chất lượng xây dựng, khả năng kết nối, tiện ích thực tế, môi trường sống và hiệu quả vận hành đang trở thành những yếu tố quan trọng. Với doanh nghiệp, thách thức không chỉ là tạo ra sản phẩm có thể bán được mà còn phải đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế, phù hợp khả năng chi trả và duy trì giá trị trong dài hạn.