Dư nợ tín dụng BĐS tăng hơn 17% trong nửa đầu năm

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng 17,41%, vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73%). Ngược lại, tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản giảm 1,12%. Tổng dư nợ bất động sản vẫn tăng hơn 4,7% so với đầu năm.

Đây cũng là năm đầu tiên dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong 3 năm gần đây. Nhìn lại thời điểm cuối năm 2022, tín dụng cho lĩnh vực này tăng 31,01%. Tổng dư nợ cho lĩnh vực bất động sản đạt 2,7 triệu tỷ đồng, trong đó, khoảng 65,1% dành cho vay tiêu dùng, phần còn lại là kinh doanh bất động sản.

Theo số liệu tổng hợp từ 17 ngân hàng niêm yết, tổng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 426.044 tỷ đồng, tăng 36,22% so với cuối năm trước. Tỷ trọng cho vay lĩnh vực này cũng tăng từ 8% vào cuối năm 2022 lên 10% vào cuối quý II/2023. Điều này cho thấy, các ngân hàng vẫn tiếp tục bơm vốn cho lĩnh vực bất động sản mặc dù tình hình thị trường chưa có nhiều khởi sắc.

Nhìn chung, 14/17 ngân hàng được khảo sát ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản tăng trưởng so với hồi đầu năm. Tốc độ tăng cao nhất thuộc về SHB, từ cho vay bất động sản khoảng hơn 31.000 tỷ đồng vọt lên hơn 59.000 tỷ đồng, tương đương tăng 88,8%. HDBank và Sacombank cũng là hai ngân hàng ghi nhận tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản tăng nhanh, cùng đạt khoảng 56%.

Trong khi đó, dư nợ kinh doanh BĐS tại nhiều ngân hàng như LPBank, PG Bank và VIB lại ghi nhận giảm mạnh lần lượt giảm 49,1%, 34,5% và 14,8% so với đầu năm.

Tại Techcombank, ngân hàng được cho là "quán quân" về cho vay bất động sản, tỷ trọng cho vay tại lĩnh vực BĐS, xây dựng, vật liệu xây dựng chiếm khoảng 70% tỷ trọng dư nợ của ngân hàng.

Tính đến cuối quý II/2023, dư nợ tín dụng bất động sản cho khách hàng doanh nghiệp (KHDN) đạt gần 155.000 tỷ đồng, tăng 42,1% so với hồi đầu năm. Nếu tính cả trái phiếu, dư nợ tín dụng cho khách hàng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng và vật liệu xây dựng (VLXD) đạt 189.000 tỷ đồng, tăng 10,2% so với đầu năm.

Trong báo cáo tài chính, Techcombank không liệt kê chi tiết dư nợ của hoạt động cho vay cá nhân, tuy nhiên, thông tin này có thể được tìm thấy trong bản công bố KQKD nửa đầu năm 2023 gửi nhà đầu tư.

Cụ thể, cho vay bất động sản tiêu dùng đạt 166.400 tỷ đồng, giảm 12,7% so với cuối năm 2022. Nếu tổng hợp cả hoạt động cho vay KHDN (không tính đến trái phiếu) và cho vay tiêu dùng, Techcombank đang bỏ ra khoảng 69% tổng dư nợ, hay hơn 320.000 tỷ đồng để cho vay bất động sản, cao hơn nhiều so với những ngân hàng khác.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn lo khó tiếp cận tín dụng

Trong các cuộc họp và làm việc với các doanh nghiệp, đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nhiều lần khẳng định việc ngân hàng không siết cho vay bất động sản. Đồng thời trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng chậm như hiện tại, việc tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp ngày càng được chú trọng theo hướng nới lỏng, trong đó có cả lĩnh vực BĐS.

Gần đây nhất, sau phản ánh của các doanh nghiệp, hiệp hội BĐS,... NHNN đã thực hiện điều chỉnh Thông tư 06 (có hiệu lực từ 1/9/2023), ngưng hiệu lực thi hành 3 khoản mục có ảnh hưởng nhiều với thị trường BĐS.

Theo nhận định của Chứng khoán ACB (ACBS), việc tạm ngưng thi hành các khoản mục trên sẽ hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn có cơ hội tái cơ cấu lại thông qua chuyển nhượng vốn tại các dự án cho các nhà đầu tư có năng lực vận hành tốt hơn hoặc thông qua cơ chế hợp tác kinh doanh với đối tác.

Bên cạnh đó, ngân hàng cũng có hành lang pháp lý để có thể cho vay đối với người đi mua bất động sản chưa có đủ điều kiện kinh doanh (giấy phép bán hàng), nhưng đã đủ các điều kiện về pháp lý.

Điều này cũng sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản trong việc đi vay để đầu tư, mở rộng quỹ đất hoặc đầu tư vào một dự án mới. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều có thể hưởng lợi từ Thông tư này.

Các chuyên gia phân tích cũng cho rằng ác điều chỉnh trên sẽ góp phần hỗ trợ cho tăng trưởng tín dụng, vốn đang ở mức thấp trong thời gian gần đây (đến cuối tháng 7 chỉ tăng 4,56% so với đầu năm, giảm 0,17% so với thời điểm cuối tháng 6).

Trên thực tế, mỗi ngân hàng sẽ có khẩu vị rủi ro riêng và vẫn có thể sẽ không chủ động giải ngân đối với các dự án và khoản vay mà họ đánh giá là có rủi ro cao. Trong khi đó, Thông tư mới ban hành sẽ tạo hành lang pháp lý và điều kiện thuận lợi trong việc giải ngân tín dụng đối với các ngân hàng ưa thích cho vay lĩnh vực BĐS.

Theo số liệu tại ACBS, tại thời điểm cuối tháng 6/2023, các ngân hàng có tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản và xây dựng cao bao gồm Techcombank (35,5%), LPBank (31,6%), SHB (27,3%), VPBank (22,5%), HDBank (19,0%) và MSB (17,9%).

Trong công văn gửi Thủ tướng Chính phủ và NHNN ngày 24/8, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu lại tiếp tục kiến nghị NHNN sửa đổi thêm một số điều khoản trong Thông tư 22 (2019). HoREA mong muốn NHNN gia hạn thời điểm hạ tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn xuống 30% thêm 12 tháng.

Hiện nay, tỷ lệ này đang ở mức 34%. Dự kiến theo Thông tư 22, tỷ lệ tối đa này sẽ được giảm xuống 30% vào ngày 1/10/2023. Thông tư 22 sẽ tạo áp lực lên các ngân hàng điều chỉnh hoạt động cho vay dài hạn hoặc cơ cấu nguồn vốn huy động.

Thông thường, các khoản cho vay bất động sản thường có kỳ hạn dài, mang nhiều rủi ro hơn những khoản vay ngắn hạn. Do đó, điều chỉnh theo hướng buộc các ngân hàng phải có đủ nguồn vốn dài hạn để phục vụ hoạt động cho vay dài hạn là phù hợp, giúp tăng sự ổn định của hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, quy định này cũng có thể khiến ngân hàng hạn chế dòng tín dụng vào hoạt động bất động sản.

Ngoài ra, HoREA đề nghị NHNN xem xét cho phép tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính mình, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Nghị định số 65 của Chính phủ cho phép mục đích phát hành trái phiếu là để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp hoặc mục đích phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật chuyên ngành.