Các lo lắng về khả năng tiếp cận tín dụng của các doanh nghiệp đã ảnh hưởng xấu lên chỉ số VN-Index, tuy nhiên theo giới phân tích, mối lo ngại này đối với thị trường chứng khoán có thể sẽ sớm dịu lại.

Nhà đầu tư phản ứng quá tiêu cực

Trong bài phân tích mới đây, ông Michael Kokalari, chuyên gia Kinh tế trưởng của VinaCapital cho biết, chỉ số VN-Index giảm mạnh, chủ yếu do cổ phiếu ngành bất động sản đã bị giảm khoảng 50% và cổ phiếu ngành ngân hàng cũng bị giảm 40% so với đầu năm. Tỷ trọng của hai ngành này chiếm đến 55% vốn hóa trong rổ chỉ số VN-Index. Những lo ngại về khả năng tái cấp vốn hơn 5 tỷ USD khi đáo hạn vào năm 2023 của các công ty bất động sản đã làm cho chỉ số VN-Index giảm nhiều hơn đáng kể so với mức bình quân của thị trường chứng khoán trong khu vực như Indonesia, Malaysia, Thái Lan, Philippines.

Vị chuyên gia của VinaCapital cho rằng, thị trường chứng khoán Việt Nam đang quá tiêu cực về tác động của việc thắt chặt tín dụng cho các công ty bất động sản gần đây đối với phần còn lại của nền kinh tế. Đáng lưu ý, lĩnh vực bất động sản đóng góp chưa đến 10% GDP của Việt Nam, trái ngược với mức gần 30% ở Trung Quốc.

"Các nhà đầu tư đã quá tiêu cực về tình trạng này. Chúng tôi kỳ vọng Chính phủ sẽ có biện pháp để giảm bớt các vấn đề về thanh khoản đang làm cổ phiếu Việt Nam giảm mạnh trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán - thời điểm mà cả hoạt động kinh tế và nhu cầu thanh khoản tại Việt Nam đều tăng cao. 

Đây là những vấn đề cơ bản của các nhà hoạch định chính sách. Vì vậy, thị trường cổ phiếu đã đảo chiều tăng vọt vào ngày 16/11 sau khi đã có các gợi ý từ một số thành viên Chính phủ về các bước họ có thể thực hiện để tháo gỡ vấn đề. Sau đó, các gợi ý này được hiện thực hóa khi Thủ tướng đã thành lập tổ công tác để tháo gỡ khó khăn trong lĩnh vực bất động sản", ông Michael Kokalari phân tích.

Điểm quan trọng, GDP của Việt Nam vẫn đang trên đà tăng trưởng 8% vào năm 2022 và gần 6% vào năm 2023, trong khi lợi nhuận các doanh nghiệp đang trên đà tăng trưởng với dự báo khoảng 17% trong năm nay và năm sau. Sự kết hợp giữa giá cổ phiếu giảm và lợi nhuận tăng đã khiến hệ số P/E năm 2022 của VN-Index giảm từ mức trên 17 lần vào đầu năm 2022 xuống còn 9 lần hiện tại và P/E dự phóng 2023 là 8 lần, thấp hơn 40% so với định giá P/E dự phóng của các nước trong khu vực.

Đây được xem là điểm hấp dẫn của thị trường chứng khoán Việt Nam đối với những nhà đầu tư dài hạn, dù bối cảnh ngắn hạn vẫn còn chứa đựng yếu tố rủi ro.

Cuộc "thắt chặt tín dụng" không mang tính lan rộng

Các nhà phân tích của VinaCapital đã trực tiếp khảo sát nhiều công ty trong nhiều lĩnh vực khác nhau và kết luận rằng cuộc thắt chặt tín dụng hiện nay chủ yếu ảnh hưởng đến các công ty bất động sản và một số công ty nhỏ hơn. Các công ty lớn ngoài công ty bất động sản vẫn tiếp tục tiếp cận đến các nguồn tín dụng, dù lãi suất có cao hơn.

Điều này thể hiện qua các ngân hàng trong nước đã chọn lọc hơn trong việc cho vay và Ngân hàng Nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ (tăng lãi suất 200 điểm cơ bản so với đầu năm lên 6%) cùng với việc sử dụng dự trữ ngoại hối để hỗ trợ đồng VND cũng đang hạn chế điều kiện tín dụng tổng thể.

Thêm vào đó, dư nợ tín dụng của Việt Nam đã tăng 11,4% so với đầu năm tính đến ngày 20/10/2022, vượt xa mức tăng trưởng tiền gửi ngân hàng toàn hệ thống là 4,8% so với đầu năm. Tuy nhiên, VinaCapital ước tính tăng trưởng tiền gửi ngân hàng sẽ vào khoảng 9% so với đầu năm nếu Ngân hàng Nhà nước không bán ra khoảng 20 tỷ USD dự trữ ngoại hối để hỗ trợ giá trị của đồng VND.

Phân tích về cuộc "thắt chặt tín dụng" đối với các công ty bất động sản, chuyên gia của VinCapital cho biết, các công ty bất động sản Việt Nam không tiếp cận được các nguồn lực tài chính dài hạn hiệu quả để hỗ trợ trong các hoạt động tạo lập "quỹ đất". Tính từ thời điểm các công ty bất động sản mua một lô đất thô, cho đến khi thời điểm lô đất đó được chuyển mục đích sử dụng là đất ở, và đến lúc các tòa nhà chung cư/nhà ở được xây dựng thông thường mất khoảng 5 năm. Các miếng đất thô đó sẽ không thể dùng để đi vay vốn được cho đến khi miếng đất đã được chuyển đổi mục đích sang thành đất ở và dự án đã được phê duyệt.

Và chỉ khi dự án được phê duyệt thì các công ty bất động sản mới có thể sử dụng lô đất làm tài sản thế chấp để đảm bảo các khoản vay ngân hàng. Ngay cả khi đã được phê duyệt, các ngân hàng thông thường chỉ muốn cung cấp một khoản vay với thời hạn ngắn và Ngân hàng Nhà nước gần đây đã bắt đầu khuyến khích các ngân hàng cho vay đến người mua nhà (cho vay thế chấp) hơn là cho các công ty bất động sản vay. 

Ngoài ra, các công ty bất động sản cũng bị hạn chế huy động vốn trước khi mở bán và chỉ có thể thu tiền từ người mua nhà sau khi đã hoàn thành xong phần móng.

Hệ quả của những điều này là các công ty bất động sản đã bắt đầu thu hút vốn để thu gom quỹ đất thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong những năm gần đây, dẫn đến việc phát hành tăng vọt từ 12 tỷ USD năm 2019 lên 32 tỷ USD vào năm 2021. Các công ty bất động sản đã phát hành trái phiếu với các điều kiện dễ dàng, hoặc họ đã bỏ qua các quy định về phát hành trái phiếu (điều này thúc đẩy Chính phủ chấn chỉnh quy định đối với thị trường trái phiếu non trẻ).

Ở thời điểm này, các công ty bất động sản đang phải đối mặt với tình trạng mất cân xứng giữa kỳ hạn của tài sản có và tài sản nợ, bởi cứ mỗi hai năm, họ thực sự cần phải mua lại/đảo nợ với các khoản nợ hiện hữu, trong khi quỹ đất thô của họ đã mua sẽ tạo ra dòng tiền lành mạnh trong tương lai xa. 

Đồng thời, việc chuyển mục đích sử dụng quỹ đất thô trở nên kéo dài hơn trong những năm gần đây, vì có rất nhiều nút thắt trong quá trình phê duyệt dự án. Điều này càng làm hạn chế khả năng tái tài trợ các khoản trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khi đáo hạn bằng các khoản vay ngân hàng đúng thời hạn.

Từ những phân tích trên, ông Michael Kokalari, Chuyên gia Kinh tế trưởng của VinaCapital khẳng định, các lo lắng về khả năng của các công ty Việt Nam tiếp cận tín dụng đã ảnh hưởng xấu lên chỉ số VN-Index, nhưng VinaCapital tin rằng vấn đề "thắt chặt tín dụng" của Việt Nam chủ yếu nằm ở lĩnh vực bất động sản. Nhu cầu đối với nhà ở mới tại Việt Nam vẫn rất mạnh và giá vẫn phải chăng. Vì vậy, giá cổ phiếu bất động sản có lẽ sẽ phục hồi khi và chỉ khi Chính phủ có các hành động nới lỏng các điều kiện tín dụng bất động sản.