Bài 5: Dòng tiền âm, nợ phải trả lớn, DIC Corp phát hành lượng trái phiếu “khủng”?

Vương Cảnh Chân 13:00 07/10/2021 Theo dõi Doanh Nhân Việt Nam trên Doanh Nhân Việt Nam trên Google news
Chia sẻ

Tại thời điểm 30/6/2021, nợ phải trả của DIC Corp là 7.244 tỷ đồng, lớn gấp khoảng 1,5 lần so với vốn chủ sở hữu. Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của DIC Corp trong nửa đầu năm 2021 âm 353 tỷ đồng.

Phát hành trái phiếu “khủng”

2 năm qua, thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam nóng lên. Nhiều công ty BĐS lớn chuyển cơ cấu vốn vay từ ngân hàng sang trái phiếu, nhằm đầu tư các thương vụ M&A, cơ cấu/đảo nợ...

Dữ liệu từ SSI Research, tính chung nửa đầu năm 2021, quán quân phát hành trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục thuộc về nhóm BĐS (92.300 tỉ đồng, chiếm 44,2% cơ cấu).

Trong bối cảnh Tập đoàn Evergrande (Trung Quốc) đứng trước nguy cơ vỡ 'bom nợ' 300 tỉ USD, nhiều chuyên gia liên tục cảnh báo rủi ro các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam 'bùng' nợ gốc và lãi trái phiếu.

Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng.
Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng.

Mới đây, ngày 16/9/2021, Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã chứng khoán DIG) vừa phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu cho Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HCM (Mã chứng khoán HDB - sàn HOSE). Được biết, trái phiếu có kỳ hạn 36 tháng và lãi suất cố định 11%/năm cho năm đầu tiên.

Trái phiếu có tài sản đảm bảo bằng toàn bộ quyền và tài sản hiện hữu, phát sinh trong tương lai tại dự án Khu đô thị du lịch Long Tân (thuộc xã Long Tân và xã Phú Thạnh, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai); cổ phiếu DIG và toàn bộ lợi tức, cổ tức phát sinh từ số lượng cổ phiếu thế chấp tại HDBank và một số tài sản khác.

Được biết, trong năm 2021, Tập đoàn DIC dự kiến sẽ phát hành 2.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn từ 3-5 năm. Mệnh giá trái phiếu là 1 tỷ đồng/trái phiếu. Đây là một trong những nội dung quan trong đã được thông qua tại Đại hội cổ đông thường niên của Tập đoàn DIC năm 2021.

Trái chủ mua vào trong đợt chào bán 1.000 tỷ trái phiếu của DIC Corp (DIG) là HDBank.
Trái chủ mua vào trong đợt chào bán 1.000 tỷ trái phiếu của DIC Corp (DIG) là HDBank.

Theo đó, chủ trương phát hành trái phiếu năm 2021 của DIC nhằm đáp ứng nhu cầu vốn đầu tư các dự án trọng điểm của doanh nghiệp trong năm 2021 và thời gian tiếp theo.

Chưa dừng lạ ở đó, trong năm nay, DIC cũng có phương án phát hành gần 59,5 triệu cổ phiếu để trả cổ tức năm 2020 với tỷ lệ phát hành 17%. Thời gian thực hiện dự kiến trong quý 2 này. Phương án phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ của DIC theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP).

Việc một doanh nghiệp phát hành trái phiếu để tìm vốn là điều hết sức bình thường. Tuy nhiên, trong thời điểm các chuyên gia tỏ ra lo ngại về việc các doanh nghiệp bất động sản liên tiếp phát hành trái phiếu một cách ồ ạt. Đặc biệt, mới Tập đoàn Evergrande (Trung Quốc) đứng trước nguy cơ vỡ 'bom nợ' 300 tỉ USD cũng khiến dư luận hoang mang.

Về tình hình tài chính, tính đến 30/6, tổng nguồn vốn của DIC Corp là 12.296 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là nợ phải trả ghi nhận 7.448 tỷ, chiếm 60% nguồn vốn và gấp 1,5 lần vốn chủ sở hữu.

Đáng chú ý trong nợ phải trả, chi phí phải trả ngắn hạn tăng từ 30 tỷ đồng lên 335 tỷ đồng do tăng chi phí đầu tư các dự án.

Vay nợ ngắn hạn ghi nhận 909 tỷ đồng, tăng 32% so với hồi đầu năm. Vay nợ dài hạn cũng tăng nhẹ ghi nhận 869 tỷ đồng. Tổng dư nợ của DIG là 1.778 tỷ đồng, tăng 17% so với hồi đầu năm.

Cụ thể, chủ nợ lớn nhất của DIC Corp là ngân hàng VietinBank (864 tỷ đồng); tiếp theo gồm ngân hàng BIDV (429 tỷ), ABBank (271 tỷ), AgriBank (115 tỷ)...

Tính đến thời điểm 30/6, hàng tồn kho đạt 4.597 tỷ đồng, chiếm 37,4% tổng tài sản; các khoản phải thu dài hạn đạt 3.111 tỷ đồng, chiếm 25% tổng tài sản; các khoản phải thu ngắn hạn đạt 2.568 tỷ đồng, tăng hơn 13%, chiếm 21% tổng tài sản.

Sau 6 tháng đầu năm với lợi nhuận trước thuế đạt 119,3 tỷ đồng, doanh nghiệp mới hoàn thành 8,3% kế hoạch lợi nhuận năm. Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh của DIC Corp âm 353 tỷ đồng.

Ông chủ của DIC Corp là ai?

Ông Nguyễn Thiện Tuấn, Chủ tịch Hội đồng Quản trị của Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp - Mã: DIG) sinh năm 1957 tại Thanh Hóa.

Sau khi học ngành xây dựng, ra trường, ông Tuấn về công tác tại Bộ Xây dựng. Đến năm 1990, khi Nhà nghỉ của Bộ Xây dựng được xây dựng tại thành phố Vũng Tàu, ông được điều về đây làm Giám đốc.

Ban đầu, nhà nghỉ này chỉ có 8 nhân viên. Từ đây, ông chèo lái đưa đơn vị từ chỗ hoạt động kinh doanh chỉ gói gọn trong lĩnh vực điều dưỡng, chủ yếu phục vụ công nhân viên ngành, chuyển dần sang hoạt động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực.

Năm 1993, nhà nghỉ chuyển thành Công ty đầu tư xây dựng và dịch vụ du lịch (TIIC) với tổng tài sản 8.2 tỉ đồng. Tám năm sau, TIIC được chuyển đổi thành Công ty Đầu tư Phát triển – Xây dựng (DIC).

Năm 2008, DIC được cổ phần hóa thành Tổng Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Xây dựng (DIC Corp), đồng thời tăng vốn điều lệ lên 370 tỉ đồng và trên 30 công ty thành viên.Tháng 8/2009, công ty chính thức lên sàn giao dịch chứng khoán, với mã giao dịch là DIG.Dưới sự dẫn dắt của ông Tuấn, năm 2017, DIC Corp chính thức chuyển sang tập đoàn kinh tế tư nhân khi thoái 49,65% vốn nhà nước (tương ứng với 118.260.261 cổ phần).

Dự án bất động sản đầu tiên của DIC chính là trung tâm Chí Linh (diện tích 100 héc ta, vốn đầu tư 832 tỉ đồng). Tiếp đó là tổ hợp khách sạn 5 sao và trung tâm hội nghị - triển lãm Vũng Tàu (tổng diện tích 29.480 m2, tổng mức đầu tư 30,7 triệu USD).

Hiện nay, DIC đã phủ sóng nhiều tỉnh như Vĩnh Phúc, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Hậu Giang… với rất nhiều dự án lên lớn. Có những dự án lên đến gần 10.000 tỷ.

Vướng nhiều lùm xùm

Mới đây, vào đầu tháng 7, DIC Corp vừa bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.

Thông tin từ Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, trong 2 ngày 1/7 và 2/7, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Nguyễn Công Vinh đã ban hành 2 quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với Tổng Công ty Cổ phần đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp), địa chỉ trụ sở chính: số 265 đường Lê Hồng Phong (Phường 8, thành phố Vũng Tàu).

Cụ thể, tại Quyết định số 1764/QĐ-XPVPHC, DIC Corp bị xử phạt 110 triệu đồng vì xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt tại lòng hồ trung tâm Chí Linh (phường Nguyễn An Ninh, thành phố Vũng Tàu).

Phối cảnh Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước. (Ảnh: DIC Corp).
Phối cảnh Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước. (Ảnh: DIC Corp).

Đồng thời, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu buộc DIC Corp tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm gồm: Cầu sắt có kết cấu sắt chữ I, cao 4,0m, dài 80,0m, ngang 2,4m (bắc qua lòng hồ trung tâm Chí Linh) trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Tại Quyết định số 1770/QĐ-XPVPHC, DIC Corp bị xử phạt 110 triệu đồng về hành vi xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt, thuộc một phần thửa đất số 586, tờ bản đồ số 01, phường Nguyễn An Ninh, thành phố Vũng Tàu (phần đất mặt nước thuộc Công viên hồ Bàu Trũng).

DIC Corp buộc phải tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm có diện tích 21,7m2, thuộc một phần thửa đất số 586, tờ bản đồ số 01, phường Nguyễn An Ninh, thành phố Vũng Tàu trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Ngoài ra, DIC Corp còn dính đến lùm xùm đất công tại KĐT Đại Phước. Theo đó, KĐT Đại Phước rộng 456 ha với tổng vốn đầu tư khoảng 7.500 tỉ đồng, được coi là "dấu ấn tiên phong" của DIC Corp. Dự án này nằm trên địa bàn cù lao Ông Cồn, huyện Nhơn Trạch. UBND tỉnh Đồng Nai có quyết định chấp thuận chủ trương dự án vào năm 2003.

Thời gian gần đây xuất hiện thông tin phản ánh, DIC Corp đã chuyển hàng trăm ha đất công tại dự án KĐT Đại Phước cho doanh nghiệp nước ngoài bằng hình thức liên doanh. Theo phản ánh, sau khi nhận đất từ UBND tỉnh Đồng Nai, DIC Corp đã đầu tư hạ tầng giao thông chính của dự án và trực tiếp đầu tư 68,4 ha.

Phần diện tích còn lại, DIC Corp cho Công ty TNHH Jeosang Vina thuê 78,52 ha tại phân khu 8 và góp vốn bằng giá trị một phần khu đất để thành lập các công ty liên doanh  để thực hiện dự án cấp 2, gồm:

Công ty cổ phần Vina Đại Phước (phân khu 4, 5, 6 và một phần phân khu 7, 8 và phân khu CBD, diện tích khoảng 200 ha); Công ty cổ phần Đầu tư Việt Thiên Lâm (một phần phân khu 8, diện tích khoảng 45,4 ha);

Công ty TNHH Teakwang - DIC (một phần phân khu 1, 2, 3, diện tích khoảng 34,4 ha); Công ty TNHH J&D Đại An (phân khu 9, diện tích khoảng 7,9 ha); Công ty TNHH Đại Phước Korea - DIC (một phần phân khu 7, diện tích 143.9 ha).

Theo Thanh tra Chính phủ, một số thỏa thuận giữa DIC Corp với đối tác nước ngoài đưa vào góp vốn liên danh là chưa có cơ sở pháp lý.

Ngoài ra, việc liên doanh, góp vốn bằng đất có yếu tố nước ngoài (2 doanh nghiệp liên doanh với DIC Corp có địa chỉ tại lãnh thổ Bristish Virgin Islands) cần có ý kiến của Bộ TN&MT, Bộ KH&ĐT, Bộ Tư pháp và các cơ quan chức năng khác khi xem xét, đánh giá, kết luận cũng như giải quyết các vấn đề phát sinh có liên quan trong việc xử lý, đảm bảo tính chính xác, toàn diện, tránh phát sinh phức tạp.

Năm 2007, UBND tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu cho Công ty cổ phần Vina Đại Phước (Chủ đầu tư cấp 2), thực hiện đầu tư xây dựng và kinh doanh KĐT Đại Phước với tổng diện tích khoảng 200 ha.

Tuy nhiên, khu đất mà DIC Corp góp vốn ở Công ty cổ phần Vina Đại Phước có cả phần diện tích nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, DIC Corp phải bàn giao cho địa phương quản lý theo quy định.

Vào tháng 5/2021, Văn phòng Chính phủ có thông báo kết luận của Phó Thủ tướng thường trực Trương Hòa Bình về kết quả rà soát, kiểm tra việc thực hiện, chấp hành các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại dự án KĐT Đại Phước.

Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình kết luận và chỉ đạo, giao Thanh tra Chính phủ kiểm tra việc thực hiện kết luận sau thanh tra, qua rà soát việc triển khai thực hiện xây dựng KĐT Đại Phước cho thấy còn nhiều tồn tại, vi phạm, vướng mắc về quy hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cục bộ.

Bên cạnh đó là những tồn tại, vi phạm trong việc giao đất, thu tiền sử dụng đất, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai; việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai…

 

Nhà đầu tư cá nhân, ngân hàng bị vạ lây

Trước "hồi chuông cảnh báo" Evergrande, TS Lê Đạt Chí trả lời trên báo Tuổi Trẻ rằng, nhiều rủi ro đối với doanh nghiệp BĐS Việt Nam cần bàn tới.

Theo TS Chí, cũng giống như Trung Quốc, tại Việt Nam, chỉ số giá nhà/thu nhập tăng liên tục. Không ít công ty BĐS "thổi giá", "vẽ" dự án, huy động vốn từ nhà đầu tư giao hàng trong tương lai, dự án không triển khai hoặc chậm nhưng vẫn nhảy đi mua dự án khác..

Tiếp đến, doanh nghiệp BĐS tiềm ẩn rủi ro khi tỉ lệ nợ cao bất thường. "Khi dòng vốn đổ vào nền kinh tế bị lệch lạc, tỉ lệ nợ cao, Chính phủ sẽ kiểm soát, dự án không bán được, nợ đến hạn nhưng không có dòng tiền quay về để trả, "đứt bóng", Evergrande xuất hiện", TS Chí nhìn nhận.

Với việc huy động vốn lớn qua kênh trái phiếu, TS Chí cho rằng: "Khi doanh nghiệp BĐS gặp trục trặc thì ngân hàng và cả nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ nắm giữ các trái phiếu đều bị vạ lây".