Từ giữa năm 2020, bất động sản (BĐS) công nghiệp đã được giới chuyên gia nhìn nhận là một phân khúc đầy tiềm năng trong dài hạn nhờ làn sóng FDI dịch chuyển từ Trung Quốc và các hiệp định thương mại quốc tế.

Trải qua những đợt bùng phát Covid-19, khi các phân khúc khác ít nhiều bị ảnh hưởng, thì khu công nghiệp (KCN) vẫn là điểm sáng của thị trường BĐS nhờ tính ổn định và đảm bảo lợi nhuận cho các nhà đầu tư. 

Thống kê của người viết cho thấy, trong hai năm qua, 25 doanh nghiệp BĐS công nghiệp niêm yết đều có lãi sau thuế, không có đơn vị nào lỗ.

Tính riêng trong năm 2021, hầu hết các "ông lớn" KCN đều ghi nhận kết quả đầy tích cực: Viglacera lãi tăng 92%; Kinh Bắc và Tín Nghĩa lợi nhuận lần lượt cao gấp đôi và gấp 5 lần cùng kỳ. Loạt doanh nghiệp như Long Hậu, Nam Tân Uyên hay Sonadezi cũng lần lượt báo lãi vượt kế hoạch năm...

Bước vào năm 2022, vị thế của BĐS công nghiệp đã có nhiều thay đổi. Từ chỗ tiềm năng, phân khúc này nay đã được thị trường thừa nhận. Những xung lực cũ không những không mất đi mà còn nhận thêm sự bổ trợ mới từ yếu tố hạ tầng và đầu tư công.  

RCEP đi vào hiệu lực, dòng vốn FDI được khai thông

Tại báo cáo thị trường BĐS công nghiệp vừa công bố, CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận thấy nhu cầu thuê đất KCN vẫn ở mức cao trong 10 năm tới, bởi Việt Nam có chi phí sản xuất thấp, tăng trưởng GDP cao và chính trị ổn định. 

Bên cạnh đó, dư địa mở rộng quỹ đất KCN trong dài hạn là rất lớn. Hiện nay, trong số diện tích đất công nghiệp được quy hoạch thì chỉ có khoảng một nửa đã được thành lập KCN. 

Trong ngắn hạn, yếu tố FDI được dự báo duy trì tăng trưởng bởi RCEP đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2022. Đây là hiệp định FTA có quy mô lớn nhất thế giới, hoạt động xuất khẩu cũng như dòng vốn FDI vào Việt Nam nhờ vậy sẽ được thúc đẩy.

Bằng chứng là trong tháng đầu năm, vốn FDI giải ngân đã đạt 1,6 tỷ USD (tăng 6,8% so với cùng kỳ) và vốn đăng ký đạt 2,1 tỷ USD (tăng 4,2%) nhờ một số dự án đầu tư lớn.

Trong đó, dự án Nhà máy chế tạo các sản phẩm điện tử, phương tiện thiết bị mạng và các sản phẩm âm thanh đa phương tiện (Trung Quốc) điều chỉnh tăng vốn đầu tư thêm 260 triệu USD tại Nghệ An.

Dự án thương mại và dịch vụ GE Việt Nam (Hàn Quốc), điều chỉnh tăng vốn đầu tư thêm 216,9 triệu USD tại Bắc Ninh. Hay dự án Nhà máy sản xuất linh kiện điện tử (JNTC - Hàn Quốc), điều chỉnh tăng vốn đầu tư thêm 163 triệu USD tại Phú Thọ...

Mặc dù làn sóng dịch chuyển FDI đã và đang chuyển động mạnh mẽ, tuy nhiên năm 2021 hoạt động này vẫn có phần chững lại. Theo ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc phân tích Khối khách hàng cá nhân, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, điều này một mặt do đại dịch Covid-19, mặt khác lại đến từ lĩnh vực hạ tầng.

Ông Minh nhận định, hạ tầng cũng là một lực đẩy cho làn sóng dịch chuyển vốn FDI vào Việt Nam, tuy nhiên, hạ tầng nước ta vẫn chưa phát triển mạnh như các quốc gia khác trong khu vực như Thái Lan, Indonesia,... 

Do đó, việc đẩy mạnh đầu tư công, hạ tầng sẽ giúp cho làn sóng FDI sẽ mạnh mẽ hơn trong năm 2022.

Lực đẩy từ các tuyến cao tốc

Ngày 11/1 vừa qua, Quốc hội đã thông qua chính sách tài khóa, tiền tệ để hỗ trợ triển khai “Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội” với quy mô khoảng 347.000 tỷ đồng (gói phục hồi), trong đó gần 50% trong gói này đã dành cho đầu tư công (113.850 tỷ đồng).

Như vậy những ngành liên quan trực tiếp, gián tiếp tới đầu tư công sẽ đều được hưởng lợi, bao gồm cả nhóm BĐS công nghiệp, theo ông Nguyễn Thế Minh.

Đi sâu về gói phục hồi dành cho phát triển hạ tầng, theo thống kê của CTCP Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC), gói này dự kiến bố trí 103.164 tỷ đồng để phát triển hệ thống hạ tầng giao thông chiến lược, trong đó các tuyến đường bộ được đầu tư mạnh nhất với 92.634 tỷ đồng.

Cụ thể, giai đoạn 2022 - 2023, cao tốc Bắc - Nam (giai đoạn 2) được bố trí 72.476 tỷ đồng; theo sau là cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (3.500 tỷ); cao tốc Hòa Bình - Mộc Châu (4.650 tỷ); cao tốc Châu Đốc - Sóc Trăng (3.800 tỷ); cao tốc Tuyên Quang - Hà Giang (3.584 tỷ);...

Ngoài ra còn có 10.530 tỷ đồng dành cho các dự án giao thông kết nối các cửa ngõ, kết nối vùng, KCN, cảng biển như Cầu Đại Ngãi - QL60 (4.130 tỷ); nâng cấp quốc lộ 4B (2.500 tỷ đồng)...

Với sự ra đời của gói phục hồi, Chứng khoán BSC nhận định có ba nhóm ngành sẽ được hưởng lợi, bao gồm nhóm vật liệu xây dựng, nhóm thi công và nhóm BĐS. Trong nhóm BĐS, BĐS công nghiệp và BĐS dân cư là hai phân khúc hưởng lợi nhiều nhất.

BSC cũng chỉ ra rằng, trải dài xung quanh tuyến cao tốc Bắc - Nam có hàng chục dự án KCN của các ông lớn đang hiện hữu như Kinh Bắc, Idico, Sonadezi hay Tập đoàn Cao su Việt Nam (GVR)...

Đồng quan điểm, các đơn vị chứng khoán như VDSC hay VNDirect cũng cho rằng các dự án cao tốc sẽ tăng tính kết nối liên vùng, rút ngắn thời gian di chuyển giữa các tỉnh thành, tạo động lực tăng tỷ lệ lấp đầy cũng như giá thuê đối với các KCN.