Nhiều “ông lớn” ghi nhận lợi nhuận giảm

Thị trường bất động sản nhà ở trong quý III /2025 tiếp tục phản ánh trạng thái phân hóa sâu sắc giữa các doanh nghiệp khi những khó khăn về tín dụng, pháp lý và tiến độ dự án vẫn chưa được tháo gỡ hoàn toàn. Nhu cầu trên thị trường sơ cấp phục hồi chậm khiến kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp biến động mạnh.

Thông kê của FiinPro-X và Kafi Research đối với 15 doanh nghiệp lớn trong ngành cho thấy, Tập đoàn Vingroup (VIC) và Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM) tiếp tục duy trì vị thế dẫn đầu nhưng đều ghi nhận sự sụt giảm mạnh. Doanh thu của Vingroup đạt 39.135 tỷ đồng, giảm 37,7%, trong khi Vinhomes đạt 16.420 tỷ đồng, giảm tới 50,7%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc tiến độ bàn giao tại các đại dự án không như kế hoạch và nhu cầu mua nhà ở thực lẫn đầu tư vẫn ở mức thấp trong bối cảnh thị trường thiếu nguồn cung mới.

Ở nhóm tăng trưởng, một số doanh nghiệp có mức cải thiện doanh thu đột biến, phản ánh sự bứt tốc của các dự án được “mở khóa” hoặc thúc đẩy bàn giao. Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) gây chú ý khi doanh thu tăng hơn 19.000%, Công ty Cổ phần Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) tăng 334,9% và Công ty Cổ phần Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (VEF) tăng 1.055%. Tuy nhiên, những mức tăng đột biến này chủ yếu đến từ ghi nhận một lần tại các dự án, không phản ánh xu hướng bền vững của cả năm. 

Trái lại, những doanh nghiệp như Công ty Cổ phần Sông Đà - Thăng Long (SJS), Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (TCH) và CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú (tên cũ: CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest; VPI) tiếp tục giảm doanh thu do thiếu nguồn cung mới hoặc tiến độ triển khai chậm.

Về lợi nhuận sau thuế, Vinhomes (VHM) vẫn là doanh nghiệp có kết quả cao nhất với 4.436 tỷ đồng, dù giảm phân nửa so với cùng kỳ. Vingroup (VIC) thể hiện sự phục hồi khi đạt 3.025 tỷ đồng, tăng 50,1% nhờ các biện pháp tối ưu chi phí và tái cơ cấu bộ máy. Nhiều doanh nghiệp quy mô vừa như Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG), Đất Xanh (DXG) hay Khang Điền (KDH) cũng ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng, phần lớn nhờ bàn giao dự án và kiểm soát chi phí tốt hơn.

Về vốn hóa thị trường, Vingroup (VIC) và Vinhomes (VHM) tiếp tục giữ vai trò trụ cột với vốn hóa lần lượt 752.879 tỷ đồng và 404.580 tỷ đồng. Nhóm doanh nghiệp tầm trung như DIG, Đất Xanh (DXG), Công ty Cổ phần Tập đoàn C.E.O (CEO) và Phát Đạt (PDR) duy trì vốn hóa từ 12.000 đến 21.000 tỷ đồng, phản ánh mức độ kỳ vọng thận trọng của nhà đầu tư trước triển vọng ngành.

Trên toàn thị trường, dữ liệu từ VietstockFinance ghi nhận doanh thu và lợi nhuận ròng của 76 doanh nghiệp bất động sản dân dụng niêm yết giảm lần lượt 4% và 32% trong quý III/2025, cho thấy sự phục hồi của thị trường vẫn chưa thực sự bền vững. Tuy nhiên, vẫn có 43 doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận, phần lớn đến từ hoạt động tài chính hoặc ghi nhận dự án lớn.

Trong nhóm doanh nghiệp tăng trưởng đột biến nhờ hoạt động tài chính, Công ty Cổ phần Hồng Hà Việt Nam (PHH) dẫn đầu khi lợi nhuận tăng từ 22 triệu lên 72 tỷ đồng nhờ chuyển nhượng cổ phần. Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HDC) và Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (NDN) cũng ghi nhận lợi nhuận cao nhờ các thương vụ bán cổ phần và đầu tư chứng khoán. Trong khi đó, Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Việt Nam (CTX) tăng trưởng mạnh nhờ ghi nhận doanh thu từ chuyển nhượng dự án, đạt lợi nhuận 216 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, nhóm suy giảm và thua lỗ tiếp tục mở rộng. Tập đoàn Đầu tư Thăng Long (TIG) và Sông Đà - Thăng Long (SJS) ghi nhận mức giảm lợi nhuận trên 90% do thiếu nguồn thu từ chuyển nhượng bất động sản và chi phí tài chính gia tăng. Công ty Cổ phần Regal Group (RGG) - doanh nghiệp mới thuộc hệ sinh thái Đất Xanh cũng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận giảm mạnh do không còn doanh thu môi giới sau tái cấu trúc.

Trong nhóm doanh nghiệp thua lỗ, Novaland (NVL) tiếp tục là cái tên đáng chú ý nhất với khoản lỗ 878 tỷ đồng, do doanh thu giảm và chi phí tài chính tăng mạnh gấp 4,5 lần. Dù doanh nghiệp đã bàn giao thêm hàng nghìn sản phẩm tại NovaWorld Phan Thiết và Aqua City, những nỗ lực này vẫn chưa đủ đưa kết quả kinh doanh trở lại mức dương. Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng (VPH) dù có doanh thu tăng nhưng vẫn lỗ 10 tỷ đồng do giá vốn tăng mạnh và doanh thu tài chính giảm sâu.

Nguồn cung nhà ở tăng mạnh cuối năm

Theo báo cáo về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2025 được Bộ Xây dựng công bố ngày 30/10, lũy kế đến nay cả nước đang triển khai 696 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô 637.048 căn. Trong đó, 380 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 388.090 căn; 151 dự án đang triển khai xây dựng với 132.616 căn; 165 dự án đã hoàn thành với 116.342 căn.

Trong quý III/2025, cả nước có 93 dự án nhà ở xã hội được giao chủ đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư mà không thông qua đấu thầu; 27 dự án được cấp phép khởi công với tổng quy mô 19.664 căn. Số dự án hoàn thành toàn bộ hoặc một phần là 19 dự án với khoảng 13.955 căn. Số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trong quý III là 13 dự án với quy mô khoảng 5.561 căn.

Cùng kỳ, có 79 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện bán, tương ứng 32.449 căn, trong đó 15.649 căn chung cư và 16.800 căn nhà riêng lẻ. So với quý II/2025, nguồn cung này tăng khoảng 2,6% và tăng 43% so với cùng kỳ năm 2024. Tổng số dự án nhà ở đủ điều kiện bán trong quý III, bao gồm cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, là 92 dự án với quy mô 37.987 căn, trong đó chung cư 22.210 căn, nhà ở riêng lẻ 16.777 căn.

Về nhà ở thương mại, cả nước có 133 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 1.231 dự án đang triển khai xây dựng với tổng quy mô 618.371 căn, trong đó 174.047 căn chung cư và 444.324 căn nhà riêng lẻ. Số dự án hoàn thành trong quý III là 21 dự án với 9.496 căn, gồm 3.239 căn chung cư và 6.257 căn nhà riêng lẻ, tăng gấp đôi so với quý II/2025 và tăng 31% so với cùng kỳ năm 2024.

Bộ Xây dựng đánh giá quý vừa qua, nguồn cung nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và đất nền chuyển nhượng cho người dân xây dựng nhà ở được cải thiện đáng kể. Tổng cộng, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư; 93 dự án nhà ở xã hội được giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư và không thông qua đấu thầu.

Hiện có 1.779 dự án đang triển khai xây dựng với tổng quy mô khoảng 842.659 căn, lô/nền, gồm 306.663 căn chung cư, 444.324 căn nhà riêng lẻ và 91.672 lô/nền đất nền. Tính đến hết quý III/2025, cả nước đã hoàn thành xây dựng 78 dự án với tổng quy mô 27.949 căn, lô/nền, gồm 17.194 căn chung cư, 6.257 căn nhà riêng lẻ và 4.498 lô/nền đất nền.